Какие документы нужно проверять при покупке квартиры

Доброго дня. Если кто не знает Вам советует и консультирует — Стефания Волна. Рассказываю свой опыт и знания в юриспруденции, которого в совокупности больше 15 лет, это дает возможность дать правильные ответы, на то, что может необходимо в различных ситуациях и сейчас рассмотрим — Как самостоятельно проверить квартиру на юридическую чистоту – пошаговая инструкция. Если в Вашем конкретном случае потребуется мгновенный ответ в своем городе или же онлайн, то, конечно же, лучше получить помощью на сайте. Или еще проще спросить в комментариях у постоянных читателей, которые ранее сталкивались с таким же вопросом.

Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент прочтения, законы очень быстро обновляются и дополняются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.

Немаловажным также является и проверка документов на подлинность. Это можно сделать самостоятельно: иногда люди буквально от руки приписывают неверные данные или утверждают, что была допущена ошибка, которую они исправили. Помните, что все подобные помарки должны быть обязательно заверены нотариусом, а договоры купли-продажи до 2022 года и другие договоры зарегистрированы в Росреестре.

Содержание

Проверка техпаспорта недвижимости

Обязательно проверьте квартиру на наличие обременений. Недобросовестные собственники могут не предоставить данных о том, что жилплощадь находится в залоге, ипотеке, на нее наложен арест или же ведутся судебные споры. В выписке из ЕГРН, в разделе № 2 указанно кто является действующим собственником, а так же указаны обременения, ограничения и аресты, если они присутствуют.

Сделка только с собственником недвижимости

Техпаспорт объекта – это тот самый документ, в котором четко прописан план квартиры. Его необходимо сравнить с фактическим состоянием жилплощади. Если он отличается, то дело нечистое. Обратите внимание на наличие перепланировки, и узаконена ли она. Все данные из техпаспорта также нужно сравнить с выпиской из ЕГРН. Указанная жилая площадь должна совпадать, ровно также, как и количество комнат. При нахождении расхождений продавец обязан их устранить. В противном случае узакониванием перепланировок придется заниматься именно вам. Кстати, штраф придется платить тоже вам.

Для чего эта выписка нужна? В ней увидите ФИО настоящих собственников, размеры их долей, когда им досталась квартира. ВАЖНО: еще она покажет наложено ли на квартиру какое-либо обременение. Например, квартира находится в залоге у банка. Или приставы наложили арест, потому что на собственника подали в суд из-за его долгов. Понятно, что тогда её купить не получится, обременения быть не должно. Еще в выписке есть план всего этажа и каждой квартиры в нём. Для чего он нужен описано ниже о проверке на перепланировку.

Проверяем квартиру и документы на неё

Другой вариант: Например, в муниципальной квартире была прописана семья из трёх человек — мама, папа и малолетний сын. Родители её приватизировали, а сынишку не включили в приватизацию. Собственниками стали только мама и папа. Сейчас с этим очень строго, органы опеки не позволят не дать ребенку долю, но раньше было намного проще. В течении трех лет после своего совершеннолетия (это срок исковой давности) ущемлённый в правах ребенок может подать в суд, чтобы потребовать себе долю или вообще признать приватизацию недействительной. Если ребенок пропустил срок трехлетний исковой давности, он может попытаться его увеличить, если конечно у него имеются уважительные причины. Например, он сидел в тюрьме или из-за болезни не мог обратиться в суд. В общем, тут тоже уйму нюансов, есть маленький процент риска. Каждая ситуация индивидуальна.

Есть ли перепланировка? Если да, то узаконена ли она?

Или же по другому: Банк всегда требует покупателей заказать за свой счёт оценку понравившееся квартиры, и обычно сам дает список оценщиков. Нанятый оценщик также проверяет планировку квартиры с планировкой в плане тех.паспорта. И если будут какие-либо несостыковки, он это укажет в оценке. Но с оценщиком всегда можно договорится за небольшую плату (от 5 тыс.руб.) и он закроет на них глаза.

Свидетельство на право владения с государственной регистрацией либо другие официальные бумаги, которые доказывают право на владение данной недвижимостью.
Выписку из домовой книги, которая подтвердит, что за данной жилплощадью не числится зарегистрированных жильцов. Её получают в любом МФЦ, и она доказывает, что все лица, которые до этого времени проживали в квартире, выписаны.
Выписку из ЕГРН.
Справку из МФЦ, которая расскажет о состоянии платежей за коммуналку.
Справку из наркологии и психдиспансера.

была проведена несанкционированная перепланировка, результаты которой не отобразили в техдокументации;
в жилье зарегистрированы дети, не достигшие на момент заключения сделки совершеннолетия, либо присутствуют лица, которые выписаны временно;
на недвижимость наложен арест;
документы, свидетельствующие о праве собственности либо праве распоряжения недвижимостью, фиктивные.

Риски во время приобретения жилья

Как купить квартиру, какие документы надо проверить – разобраться в этих вопросах без услуг профессионального юриста вполне возможно. Особенно это касается жилья, которое имеет хорошую историю и в котором не менялись слишком часто хозяева. Однако проявить бдительность не помешает в любом случае.

Чтобы увеличить свои шансы на кредит, при заполнении справки по форме банка укажите все источники дохода: проценты с депозитов, ценных бумаг, отчисления с аренды, алименты. В большинстве случаев, ипотечный кредит без справки о доходах оформляют на короткий срок и увеличиваю переплату на 0,5-0,7% и больше.

Часто покупка квартиры проходит не “с нуля”, а после перепродажи другой недвижимости. Например, родители продают свою большую жилплощадь, чтобы купить себе и детям отдельное жилье, или семья продает однушку чтобы с доплатой купить более просторный вариант. В любом случае порядок действий не меняется: покупатель ищет подходящую квартиру, проверяет документы собственника и обсуждает с ним порядок сделки, но вместе с этим дает объявление о продаже собственного жилья. Чтобы процесс купли-продажи прошел слаженно и по закону, обычно обращаются за помощью к риэлторам. Они знают про все доступные предложения на рынке, могут быстро подобрать подходящее для покупки жилье, а через базу клиентов одновременно найдут покупателя на квартиру клиента.

Шаг 4. Передайте деньги.

Заемщик подтверждает свою платежеспособность.
Выбирает квартиру, которая соответствует его требованиям к площади, этажу, отделке и подходит по цене.
Подает документы на квартиру в банк.
Банк рассматривает заявку и предоставленный пакет документов, в случае одобрения выдает кредит.

В выписке из ЕГРН будет прописан точный адрес, кадастровый номер, площадь. На последней странице печатают технический план квартиры. Можно оценить метраж комнат и заметить наличие перепланировок. Последнее особенно важно, если вы оформляете ипотечный кредит — его могут не одобрить.

Кто собственники

Для этого нужно заказать выписку на сайте Росреестра. За предоставление документа в электронном виде придётся заплатить 250 Получение сведений из ЕГРН рублей. Следует заказать и выписку о переходе прав на объект недвижимости — она стоит столько же. В этом документе вы увидите, как часто и на каком основании у квартиры менялись владельцы.

Есть ли обременения

Документ по форме 12 содержит данные, выписывали ли из квартиры кого-то из жильцов, которые теоретически могут стать источником проблем. Идеально, если в каждой графе стоит «нет». В противном случае придётся выяснять дополнительную информацию по каждому человеку в отдельности, а то и отказываться от сделки.

7) Проверить справки, предоставляемые продавцом. Многие им доверяют, полагая, что не нужно больше никуда ходить и проверять собственника. Однако не расслабляйтесь – в моей практике было пять случаев, когда справки из диспансера были поддельными. Рекомендую всем, кто занялся самостоятельной проверкой, сходить за этими справками вместе с продавцом, чтобы медицинское освидетельствование провели при вас в день обращения. Из тех пяти случаев выявления поддельных справок, про которые я упомянул, два закончились тем, что покупатели сами почувствовали что-то неладное, отказались от самостоятельной проверки и передали работу нам. У нас есть свои ноу-хау – мы прекрасно понимаем, что ничто не мешает продавцу заранее сговориться с врачом и получить справку о дееспособности в присутствии покупателя, который может не заметить признаков обмана, очевидных для нас;

Однако у покупателя могло возникнуть мнение, что все квартиры из этой базы прошли юридическую проверку, подобно тому, как это происходит с автомобилями на одном популярном ресурсе. Там можно узнать год выпуска выбранного автомобиля, количество прежних собственников, результаты компьютерной диагностики и многое другое. Но недвижимость, в отличие от автомобилей, по подобному алгоритму никак нельзя проверить.

Анатолий Юрьевич Пысин

1) Проверить квартиру онлайн – получить выписку из Росреестра. Стоит такая справка не очень дорого, готовится, в зависимости от ресурса, на котором ее запрашивали, около суток. Полученная информация позволяет сделать вывод, что в день запроса квартира не имеет обременений. Результат онлайн-проверки считается действительным месяц, но это не значит, что на следующий день после получения информации не появится запрос от судебного пристава или следователя по уголовному или гражданскому праву. Возможно, эта квартира является предметом производства по уголовному или гражданскому праву, ее делят разводящиеся супруги или конфликтующие между собой наследники, и, следовательно, квартира получает обременение. Поэтому успокаиваться после такой проверки не стоит;

Проверить квартиру на чистоту через Росреестр сегодня стало особенно просто, ведь вы можете заказать выписку из ЕГРП, электронную выпуску или онлайн сведения об объекте. Что можно выяснить и установить при помощи такого рода документа?

Если у вас остались какие-либо вопросы или продавец вам не предоставил каких-либо документов, вы можете их потребовать. Если он ищет причины, чтобы не показывать вам какие-либо документы, то стоит задуматься о его честности. Обязательно говорите с продавцом — задавайте ему вопросы, следите за его реакцией. Реакция честного человека на любой вопрос о квартире не вызовет какой-либо агрессии либо отрицания, в то время как при желании обмануть вас, человек может строить размытые ответы и пытаться всячески скрыть данные.

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры?

Вам должны ее продемонстрировать, чтобы доказать отсутствие злого умысла. Обратите внимание, чтобы доверенность была заверена нотариально, ведь без нотариального заверения она не значит ничего. Спросите, почему сам продавец не присутствует при сделке, и по какой причине от его имени действует стороннее лицо. Ответ должен быть ясным и четким, не оставляющим вопросов.

Паспорт хозяина. Рекомендуется проверить его подлинность, подав запрос в миграционную службу.
Подтверждение права собственности. Тип документа зависит от того, в какой способ нынешний хозяин получил жилой объект – по наследству, дарственной, купил.
Выписка из МФЦ, паспортного стола. Это поможет понять, какое количество людей прописано.
Документы, подтверждающие оплату коммунальных платежей. Убедитесь, что нет задолженности.
Документ, подтверждающий вменяемость продавца. Нужно определить дееспособный субъект или нет. Если он недееспособный и этот факт будет установлен после покупки квадратных метров, сделка будет признана незаконной.

Стоимость проверки юридической чистоты зависит от того, какие справки запрашивает сторона. Если нужна выписка из ЕГРН, ее стоимость составляет 350 рублей. В обязательном порядке оплачивается государственная пошлина. Если вы хотите заказать комплексную проверку недвижимости то цена составляет — 2900 рублей.

Есть супруг/а

В договоре должны быть прописаны все нюансы, четко определены, прописаны все действия. Например, когда документ набирает юридической силы и вступает в действие. Специалисты рекомендуют обращаться к юристам, которые внимательно ознакомятся с пунктами соглашения.

Кроме того, законодательством вводятся такие дополнительные гарантии для застройщиков, как банковская защита, строительное страхование за ненадлежащее выполнение своих обязательств. В случаях непредоставления обеспечительных мер, строителей ждет отказ в государственной регистрации.

Далее необходимо самостоятельно изучить планировку БТИ. В тех случаях, если на территории жилплощади проводились перепланировки и ремонты без согласия с БТИ, новому собственнику придется выплатить штраф и предпринять меры к восстановлению первичного вида квартиры, потратив на это собственные денежные средства.
Следует обращать внимание на реальную стоимость жилплощади, бывают случаи, когда продавцы умышленно снижают цену за нее, в таких случаях необходимо составить расписку.

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры

То есть, если в квартире установлена железная дверь, покупатель узнает об этом, исходя из содержания договора. Как говорят риэлторы, все, что не является написанным в договоре, считается ничтожным при последующих спорах, разногласиях и претензиях.

Договор купли-продажи считается недействительным в тех случаях, когда сделка оформлялась во время ареста жилплощади. Арест может наложить только суд, например, в ситуации, когда собственник продолжительный отрезок времени не производил оплату коммунальных долгов либо кредита.

При сомнении в законности предоставляемых документов, повторно запросите их посредством официальных учреждений (нотариат, регистрационное управление и др.). Будет хорошей идеей присутствовать при выдаче данных бумаг. Чтобы подтвердить подлинность этой информации следует обратиться в отделение Росреестра о предоставлении Вам копий документации. Затем сравните их с выданными продавцом.

Список документов, которые нужно проверять

Отдельным пунктом стоит выделить наличие задолженностей. Следует уведомить продавца о предоставлении справок из каждого учреждения, подтверждающего отсутствие долгов (электричество, газ, вода, домофон и др.) учитывая текущий месяц. Если купить квартиру имеющую долги по коммунальным услугам, работники ТСЖ (бывший ЖЭК) не будут выяснять, чьи они, поэтому все требования по оплате упадут на плечи нового собственника.

определение, за счет каких средств будет приобретаться квартира (собственные сбережения, ипотека или потребительский кредит, маткапитал и т.д.);
определение основных критериев сделки – месторасположение объекта, характеристики квартиры и дома, оптимальная цена;
поиск вариантов – самостоятельно, через риэлтора, через интернет, СМИ и т.д.;
проверка юридической чистоты сделки, благонадежности продавца и его представителя, параметров квартиры;
согласование условий сделки с продавцом и его представителем;
подготовка письменного договора купли-продажи, согласование его с банком (при ипотечном кредитовании);
расчет с продавцом (если стороны не договорились о передаче денег после регистрации сделки);
подача документов на регистрацию в Росреестр или МФЦ;
получение зарегистрированного договора и выписки ЕГРН, подтверждающей переход права собственности;
решение вопросов о передаче ключей, выписки предыдущих жильцов и освобождении квартиры.

Порядок покупки квартир на вторичном рынке

На вторичном рынке представлена недвижимость, принадлежащая гражданам. Это означает, что каждая квартира может иметь приличную историю предыдущих сделок, скрытые или зарегистрированные обременения, иные проблемы. Порядок совершения сделки включает следующие этапы:

Нужен ли юрист или риэлтор

какую именно квартиру он хочет приобрести на вторичном рынке (месторасположение, количество комнат, общая и жилая площадь, этажность, серия и тип дома, и т.д.);
максимально возможная цена, которую готов уплатить покупатель;
источники финансирования сделки (в частности, нужно заранее получить одобрение суммы ипотечного кредитования через банк, чтобы не столкнуться с отказом после выбора итогового варианта);
состав лиц, участвующих в сделке на стороне покупателя (квартиру можно приобрести в личную собственность, либо на праве совместного или долевого владения);
иные моменты, влияющие на порядок совершения сделки.

Запомните, никогда не стоит спешить с проведением сделки, пусть каждый ваш шаг будет осмысленным и взвешенным, контролируйте ситуацию. Конечно, не надо становиться слишком подозрительным и думать, что на каждом шагу вас поджидают аферисты, но ведь “предупрежден – значит вооружен” – не забываем эту прописную истину!

На что следует обратить внимание пред совершением сделки?

Попробуйте навести о нем справки, поговорите с соседями, зачастую они знают о человеке многое. Собственноручно удостоверьтесь, что собственник полностью дееспособен, не является психически больным, не состоит на учете в наркологическом диспансере или психоневрологической клинике. Потребуйте у него справки. Это очень важно. Если же хозяин квартиры состоит на учете в одном из вышеприведенных органов, то проконтролируйте у него наличие опекуна, именно он обязан предоставить вам все документы на продажу жилья. Если такого нет, то любым судом ваша сделка может быть признана незаконной.

Какие документы необходимы для покупки квартиры?

По каким причинам суд может наложить арест на имущество? Например, хозяин долгое время не платил за коммунальные услуги или не производил выплаты по кредиту. Если вы приобретете такую квартиру, то суд признает сделку недействительной, поэтому относитесь внимательно к таким вопросам.

Сколько раз свидетельство выдавалось нынешнему владельцу.Причинами могут быть утеря предыдущего свидетельства, погашение ипотеки и так далее.
Документ-основание на регистрацию права собственности.Основанием для владения квартирой могут быть договор купли-продажи, дарения, обмена, приватизация, свидетельство о наследстве, решение суда и так далее. В зависимости от основания производится дальнейшая проверка квартиры на чистоту при покупке.
Данные продавца: ФИО, паспортные данные.При проверке можно узнать, состоит ли продавец в браке или в разводе.
- если продавец состоит в браке, нужно получить письменное согласие супруга на продажу имущества;
- если продавец состоял в браке ранее, нужно выяснить, не приобреталась ли квартира в тот момент. Если квартира приобреталась в браке, то имущество признается совместным, и второй супруг имеет законное право претендовать на ее половину. В таком случае необходимо получить письменный отказ от права собственности от второго супруга.
Сколько собственников у квартиры.Если собственников несколько, то к сделке должны быть привлечены все.
Название объекта права (то есть статус: квартира, комната, помещение), адрес нахождения и некоторые характеристики.
Наличие какого-либо обременения, зарегистрированного по закону.

Как проверить юридическую чистоту квартиры

Если квартира продавцу досталась по наследству, могут внезапно объявиться другие наследники, которые имеют на нее право и оспорить свои права в судебном порядке.
Если продавец признается невменяемым, состоит на учете в психиатрическом или наркологическом диспансере, то сделка объявляется незаконной и теряет юридическую силу.
При продаже квартиры по доверенности, доверенность может быть отозвана в любой момент. По сути получается, что вы заключали сделку с доверенным лицом, которое не имело право продавать квартиру. В таком случае закон буде не на вашей стороне.
Если в квартире были прописаны и временно выписаны некоторые категории лиц, то они имеют законное право проживать в ней. Это могут быть:
- лица, находящиеся на текущий момент в местах лишения свободы;
- лица, находящиеся в настоящий момент на службе в армии;
- лица, находящиеся в настоящий момент на лечении, например, в психиатрическом диспансере;
- лица преклонного возраста, которые в настоящий момент содержатся в доме престарелых;
- дети, которые в настоящий момент содержатся в учреждениях воспитательного характера.

Зачем проверять юридическую чистоту квартиры

Обычно при продаже объекта недвижимости все долги по коммунальным платежам должен погасить нынешний владелец. Чтобы проверить отсутствие долгов, необходимо обратиться в домоуправление или в бухгалтерию ТСЖ и получить соответствующую справку. Ее должен получить продавец и предъявить покупателю.

Если готовность уже официально утверждена, дом сдан и все коммуникации подведены, лучше всего убедиться в этом лично: при осмотре квартиры обязательно проверить, проведен ли свет, вода и организована ли канализация.

Проверка застройщика

приобретаемая недвижимость должна быть полноценной квартирой (не комната);
квартира должна располагаться в зоне ипотечной программы (информацию можно получить у банка);
квартира должна соответствовать всем сантехническим нормам (исправные каналы водоснабжения, отопления и канализации);
дом, в котором располагается квартира, не должен иметь статус аварийного или ветхого жилья.

Покупка квартиры в новостройке

Например, если «вторичка» продается изначально с целью мошенничества, из домовой книги могут намеренно выписать гражданина, который находится в долгосрочной командировке или в месте лишения свободы. Такую информацию достаточно сложно проверить, так как по возвращении человек может выдвинуть претензию даже спустя много лет после того, как квартира была продана.

Попросите у текущего владельца недвижимости (продавца) подлинники свидетельств, справок, выписок и разрешений – копии легко подделать.
Проверьте, распечатаны ли все представленные свидетельства на бумаге с соответствующими гербами и водяными знаками.
Перепроверьте, есть ли все нужные подписи и поставлены ли штампы в соответствующих графах (полях).
Убедитесь, что в представленных продавцом документах нет исправлений, опечаток, помарок или подчисток. Если таковые обнаружены, и они при этом исправлены, то рядом с ними должны быть пояснения и подписи уполномоченных на этих лиц.
Перепроверьте все с помощью перекрестного анализа: совпадают ли данные в паспорте, характеристики объекта и даты в различных документах.
Сделайте качественные копии представленных документов с согласия продавца. Для большей надежности, попросите их сделать в Росреестре.
При возможности, задавайте как можно больше вопросов нотариусу, работникам ЖКХ и другим людям, которые могут знать что-либо о продавце и объекте недвижимости. И не забудьте обратиться с подобными расспросами к соседям или предыдущим владельцам объекта.
Если вы заключаете договор не с владельцем, а с его представителем, действующим по доверенности, убедитесь в аутентичности этого документа и не забудьте перепроверить полномочия и юридическую силу доверенности в момент подписания сделки. А лучше переспросите об этом собственника, если есть такая возможность. Причем желательно по видеосвязи (скайп, вайбер).
Организуйте встречу со всеми собственниками квартиры или долевыми участниками, а также с прописанными в ней людьми. Это сильно поможет в понимании того как проверить документы при покупке квартиры, если это имущество с долевым участием.
Если текущий собственник жилья находится в браке, попросите письменного согласия второго супруга и при этом проверьте само свидетельство о бракосочетании, паспорт и персональные данные этого второго супруга.
Помните, что некоторые выписки и справки имеют «срок годности», т.е. их правомочность или достоверность ограничена неким периодом.
Если было обнаружено что объект ранее был в обременении, то потребуйте письменное подтверждение от имени обременителя/лей об отсутствии на момент подписания сделки купли/продажи каких-либо ограничений или притязаний на продаваемое жилье.
Перепроверьте квитанции за услуги ЖКХ, газ, интернет, и телефон и оплату электричества за предыдущие месяцы.

Для того чтобы выяснить подлинную юридическую историю квартиры, необходимо обратиться с ходатайством в ЕГРП и получить соответствующую выписку. В ней будет история квартиры начиная с момента ее сдачи в эксплуатацию или с 1998 года (в этот год ЕГРП был учрежден). Помимо этой выписки, в ЕГРП можно заодно взять справку об истории обременений интересующего объекта недвижимости. Ходатайствовать о выдаче этих документов должен собственник жилья.

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры при заключении договоров с долевым участием

Соответствующее заявление. При этом если данную заявку подает продавец, то это должно быть заявление о переходе прав собственности, а если покупатель — заявление о регистрации прав собственности на квартиру.
Паспорта обеих сторон (их представителей).
Доверенность, заверенная нотариусом, если одну из сторон представляют по доверенности. К данному документу также нужно добавить паспорт этого представителя.
Документы, подтверждающие вступление владельца в право собственности на объект продажи.
Договор купли/продажи.
Если владелец квартиры пребывает в браке, то нужно согласие от второго супруга; если он разведен — документы удостоверяющий отсутствие притязаний на объект со стороны бывшего супруга (брачное соглашение или соглашение о разделе имущества).
Если продаваемый объект полностью или частично принадлежит несовершеннолетним детям, то нужно согласие на продажу от родителей или опекунов; либо их присутствие при заключении сделки, если ребенок достиг 14-летнего возраста.