Можно ли продать ипотечную квартиру при разводе

Доброго дня. Если кто не знает Вам советует и консультирует — Стефания Волна. Рассказываю свой опыт и знания в юриспруденции, которого в совокупности больше 15 лет, это дает возможность дать правильные ответы, на то, что может необходимо в различных ситуациях и сейчас рассмотрим — Как проходит развод при наличии ипотеки и несовершеннолетнего ребенка. Если в Вашем конкретном случае потребуется мгновенный ответ в своем городе или же онлайн, то, конечно же, лучше получить помощью на сайте. Или еще проще спросить в комментариях у постоянных читателей, которые ранее сталкивались с таким же вопросом.

Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент прочтения, законы очень быстро обновляются и дополняются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.

Развод – дело само по себе неприятное. А когда у супругов в наличии есть несовершеннолетние дети и квартира, взятая в ипотеку, процесс значительно усложняется. При наличии детей, оформить развод возможно только через суд. Там в первую очередь будут учитываться интересы детей и родителя, с которым они останутся.

Содержание

С чего необходимо начать бракоразводный процесс

Если решение о разводе принято, необходимо уведомить об этом организацию, выдавшую кредит на квартиру. Банк предложит оптимальные варианты по разрешению спорных вопросов по поводу раздела самой квартиры, находящейся в ипотеке, и по выплате займа. Но стоит отметить, что в этом случае банк оперирует вариантами, которые выгодны для него. Если при разводе супругов они не устраивают, есть смысл рассмотреть другие перспективы разрешения ситуации.

Оптимальные варианты раздела ипотечной квартиры при разводе

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните на бесплатную горячую линию:

Статистика разводов ипотечников кардинально отличается от данных о расторжении браков россиян, не связанных общей недвижимостью с обременением. Получив квартиру в ипотеку, люди разводятся гораздо реже. Но что же делать, если брак не спасти? Существует два варианта: раздел кредита или продажа жилья.

Три стороны конфликта

При разделе ипотечной квартиры учитываются интересы трех сторон – супругов и банка, который обеспечил финансирование. Ипотечное жилье после оформления договора с кредитной организацией становится собственностью заемщиков, но остается в залоге у банка, поэтому в случае развода представители финансового учреждения принимают участие в разделе жилья.

Что предлагают банки?

Если нет возможности заниматься продажей жилья самостоятельно, можно поручить это кредитной организации. Получив необходимые полномочия, банк выставит квартиру на аукцион. Технология это проверенная, но выручка от продажи может быть заметно ниже ожидаемой. А еще придется заплатить за саму процедуру аукциона.

Если спора между бывшими супругами не имеется, то предпочтительнее всего заключить соглашение о разделе совместно нажитого имущества, которое определит право автора вопроса на всю квартиру целиком и ее обязанность производить выплату по кредиту самостоятельно. Такое соглашение может содержать условия о выплате компенсации бывшему супругу, и оно подлежит нотариальному удостоверению.

Отвечает управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин:

Какие еще варианты можно предложить? Теоретически можно поделить оставшуюся сумму кредита пополам. Однако, чтобы сделать это, придется заручиться согласием банка, так как подобного рода действия относятся к существенным изменениям кредитного договора. Банку невыгодно делить один кредит, обеспеченный одним объектом залога, на два кредита. Залог по-прежнему остается один, а финансовые риски банка увеличиваются. На практике кредитные организации не приветствуют такого рода решения и зачастую получить согласие банка в этом вопросе просто невозможно.

Отвечает юрист управляющего агентства недвижимости «Агентство.net» Игорь Польский:

В соответствии с российским законодательством, на имущество, приобретенное в браке, распространяется режим совместной собственности супругов. Если при разводе решением суда или соглашением супругов не был определен иной режим владения имуществом, то супруг имеет право претендовать на часть квартиры, но с определенными оговорками.

Если кредит брался до брака одним из супругов, то квартира, приобретенная за счет средств, полученных до регистрации брака, в силу ст. 36 СК РФ считается личной собственностью супруга, который ее приобрел. Однако в силу ст. 37 СК РФ имущество каждого из супругов может быть признано их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие). Только на этом основании другой супруг вправе требовать признания за ним права на долю в праве собственности на эту квартиру при разделе общего имущества. Если другой супруг участвовал в погашении кредита, то он вправе требовать взыскания этих сумм с другого супруга в той части, в какой на погашение кредита были потрачены его личные средства.

Продажа ипотечной квартиры

Как уже было сказано выше, собственность супругов как и их долги считаются общими, а при разводе делятся в равных долях. В этой связи было бы логично разделить пополам обязательства по выплате кредита (ежемесячный платеж) и право собственности на квартиру. Однако на практике суды редко удовлетворяют такие требования. Если речь идет о случае, когда заемщик один, и он желает, чтобы при разделе имущества суд возложил обязанность платежа и на другого супруга в равной доле, отказ основан на том, что в этом случае имеет месте перевод долга (половина долга передается иному должнику), а без согласия банка он ничтожен. В тех случаях, когда заемщиков два с солидарной ответственностью, суд отказывает на том основании, что изменение ответственности с солидарной на долевую – это изменение условий договора, которое возможно в соответствии со ст. 450 ГК РФ по соглашению сторон, а одностороннее изменение обязательств и отказ от их исполнения в силу ст. 310 ГК РФ не допускается.

Передача квартиры и долга одному из супругов

Банки же со своей стороны далеко не всегда согласны на изменение условий кредитного договора, так как им это не выгодно. Это касается не только разделения кредита, но и переоформления ипотеки на одного из супругов. Например, в условиях солидарной ответственности, если не исполняется кредитный договор, они могут предъявить требование к обоим заемщикам. Если ответственность по кредиту будет разделена, то такое право банк сохранить не сможет.

Суды при рассмотрении дел о разводах, где затрагивается вопрос ипотеки, руководствуются Семейным кодексом, Гражданским кодексом и ФЗ «Об ипотеке», а также ипотечным соглашением, оформленным между банком и заемщиком.

Правовое регулирование

жилое помещение, приобретаемое супругами в период брака за счет ипотечных средств, является совместно нажитым имуществом, что влечет соответствующие правовые последствия;
совместная собственность бывших супругов должна делиться пополам, если иной порядок не прописан в брачном соглашении;
при разделе имущества, приобретенного супругами на заемные средства, включая ипотечную квартиру, совсем не важно, на кого оформлялся ипотечный кредит.

Как избежать проблем при разделе

продолжать платить по кредиту;
найти недостающую денежную денег и погасить ипотеку досрочно. После этого можно продать квартиру по выгодной цене и разделить вырученную сумму пополам или по соглашению сторон;
продать ипотечную квартиру с согласия банка.

Если условиями договора стороны разграничивают права на ипотечную квартиру, за которую еще не выплачен долг, этот вопрос должен быть согласован с кредитором. Иначе брачный контракт теряет юридическую силу.

Размер государственной пошлины при рассмотрении дел о разделе имущества супругов не является величиной постоянной. Он зависит от стоимости делимого имущества (ст. 333.19 НК РФ). Минимальный ее размер установлен в 400 руб., а максимальный – 60 тыс. руб.

Необходимые документы

Если они документом зафиксируют, что ипотечная квартира после погашения кредита становится собственностью одного лица, значит, придется придерживаться условий договора, если это не противоречит российскому законодательству. Например, нельзя в брачном контракте распределять имущество, принадлежащее несовершеннолетним детям пары и т.д.

Самым удобным решением для обоих супругов при расторжении брака будет продажа имеющейся квартиры с последующим разделом вырученных денежных средств. Если квартира приобретена на заемные средства и находится под обременением, то реализовать ее можно только с согласия банка. Здесь вновь возникает ряд проблем:

Раздел квартиры по ипотеке, купленной до брака

Перед принятием такого решения банк будет тщательно проверять финансовую состоятельность каждого из заемщиков. В случае сомнений в их способности уплачивать ежемесячные платежи новый договор заключен не будет.

Продажа жилья, находящегося в залоге у банка

Ситуация с разделом квартиры, находящейся в ипотеке, осложняется присутствием третьей заинтересованной стороны – банка. Для него развод не является весомым основанием, чтобы нарушать или изменять условия кредитного договора. Банк не волнует, как вы делите свое имущество и долги. Главное, что его будет интересовать – исполнение заемщиками обязательств по уплате долга в полном объеме без просрочек.

Чтобы сделка прошла без сучка, без задоринки, продавцу необходимо заранее подготовить требуемый пакет документов. Для разных вариантов продажи ипотечной квартиры он будет своим, а мы приведем здесь полный список:

— Налоговое регулирование такое же, как и у обычного жилья: если вы владели квадратными метрами дольше трех лет, при продаже за любую сумму не платите ничего. А вот если квартира была в собственности меньше трех лет, и продаете вы ее по более высокой цене, чем покупали, придется заплатить налог 13% (один раз можно получить вычет в 1 миллион рублей). Уклониться не получится, поскольку сделку контролирует банк, и сумма в договоре купли-продажи будет прописана корректная. К слову, для недвижимости, купленной после 1 января 2022 года, срок владения для освобождения от налога установлен в 5 лет.

Можно ли продать квартиру, взятую по военной ипотеке?

Это наиболее рискованная для покупателя форма продажи ипотечной квартиры. В любой момент после передачи задатка и снятия обременения продавец может отказаться от сделки, перестать выходить на связь, попасть в больницу, уйти из жизни, и заставить его или наследников вернуть деньги будет очень непросто. Нотариальное оформление договора будет на стороне покупателя, но решение вопроса через суд может сильно затянуть сроки.

Сожительство, или, как его называют люди, «гражданский брак» (хотя это употребление в корне неверно) в данном случае — щекотливая тема, поскольку на фактических супругов не распространяются статьи семейного права.

Какие условия нужно соблюсти для этого?

Если бывшие супруги своим соглашением делят ипотечную квартиру, то они должны поделить и долги по оплате ипотеки, т. е. определить, кто после раздела имущества будет нести бремя платежей по кредиту. Если же квартиру делят в судебном порядке, то возможен как выдел долей с распределением их между бывшими супругами и одновременным распределением долговых обязательств по ипотеке, так и передача квартиры и долгов по ипотеке одному из них.

Что делать, если бывший супруг отказывается платить?

Ипотечная квартира, которая является совместной собственностью супругов, может быть продана только при согласии на то залогодержателя и бывшего супруга. На практике один из супругов, на которого оформлено право собственности, нередко оформляет сделку купли-продажи жилья без согласия второго, заручившись поддержкой банка. Подобные ситуации возникают в связи с тем, что п. 3 ст. 35 СК РФ предполагает получение согласия мужа/жены на распоряжение имуществом только в период брака.

Приветствуем! Сегодня мы продолжаем отвечать на вопросы читателей нашего проекта и поговорим про раздел квартиры находящейся в ипотеке. При решении супругов прекратить совместную жизнь больше всего споров обычно возникает вокруг жилья, в котором семья проживала в браке. Особую остроту этот вопрос приобретает, когда предстоит раздел ипотечной квартиры. Ведь в этом случае делиться не только право собственности на часть жилого помещения, но и обязанность по уплате кредитного долга банку.

Раздел квартиры и ипотеки при разводе

Деление ипотечного соглашения и вывод бывшего супруга из числа созаемщиков

Не подлежит разделу ипотечное имущество при наличии достаточных доказательств, что недвижимость была приобретена на унаследованные деньги или полученные от продажи жилья, бывшего в личной собственности одного из членов семьи до заключения брака, и ежемесячные платежи оплачивались только из его доходов.

Наиболее распространенный вариант деления ипотечной квартиры и долгов при расторжении брачного союза – поровну. Супруги мирно договариваются о том, сколько каждый будет платить по ипотечному займу и продолжают вносить платежи в прежнем режиме. После полного погашения долга они также совместно решают, что дальше делать с квартирой. Например, можно ее продать и поделить вырученные средства.

Распределение долга по ипотеке и квартиры поровну

полные инициалы обеих сторон;
паспортные реквизиты;
даты рождения;
место постоянной регистрации каждого из супружеской пары;
сведения из свидетельства о браке либо его аннулировании;
данные о жилой недвижимости, по которой выплачивается ипотека (кадастровый №, адрес, тип собственности);
подробная характеристика объекта (количество комнат, площадь, на каком этаже располагается, год возведения здания и прочее);
основные данные из свидетельства о собственности или ипотечного договора;
ответственность, возлагаемая на обе стороны и порядок разрешения спорных вопросов;
дата и подписи.

Раздел ипотечной квартиры при разводе через суд

Рыночная стоимость используется во всех остальных случаях, в том числе и при оценке ипотечной квартиры при разводе. Здесь дополнительно принимают во внимание месторасположение, состояние квартиры и подъезда, инфраструктура и прочее.

Преимущественно суды принимают решение о признании долей в квартире равными при разделе любого имущества, но существует и другая позиция. Например, некоторые полагают, что квартира , полученная супругом-военнослужащим, не относится к совместно нажитому имуществу и не подлежит разделу.

Если супруги сами договорились о денежной компенсации, получивший ее супруг должен будет заплатить НДФЛ. Если же такой раздел и определение размера компенсации произведены по решению суда, НДФЛ платить не придется.

Доплата

Пунктом 3 статьи 38 Семейного кодекса РФ предусмотрен судебный порядок раздела общего имущества супругов и определения долей в этом имуществе, если муж и жена не могут договориться миром. Супруги могут одновременно заявить требование о разводе и иск о разделе имущества или подавать эти требования по отдельности.

Есть еще один вариант, когда оформленная до брака ипотечная квартира, будет признана общей. Такое возможно, если кредитный долг перед банком погашался уже в браке за счет общих денег или средств, предоставленных супругом, который не является официальным владельцем.

Оформленная в браке

Большинство кредитных организаций изначально вносят в пункт договора с заемщиками варианты раздела ипотечной квартиры на случай, если стороны решат развестись до полного погашения долга. В таком случае сторонам остается только руководствоваться условиями соглашения.

Как делится ипотека

Если один из супругов оформил ипотечный кредит без согласования и желает долговое бремя разделить на обоих, ему потребуется доказать, что полученной квартирой пользуется вся семья и, конечно, выделить в ней долю второму супругу.