Доброго дня. Если кто не знает Вам советует и консультирует — Стефания Волна. Рассказываю свой опыт и знания в юриспруденции, которого в совокупности больше 15 лет, это дает возможность дать правильные ответы, на то, что может необходимо в различных ситуациях и сейчас рассмотрим — Кадастровая стоимость объекта недвижимости и налоги: как минимизировать их. Если в Вашем конкретном случае потребуется мгновенный ответ в своем городе или же онлайн, то, конечно же, лучше получить помощью на сайте. Или еще проще спросить в комментариях у постоянных читателей, которые ранее сталкивались с таким же вопросом.
Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент прочтения, законы очень быстро обновляются и дополняются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.
В отдельных случаях кадастровая стоимость земельного участка применяется также для расчета арендной платы за пользование этим участком. Об этом говорится в п. 5 ст. 65 ЗК РФ , согласно которому кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Кадастровая стоимость как объект налогообложения
Кадастровая ошибка подлежит исправлению:
- в порядке, установленном для учета изменений характеристик объектов недвижимости,
- в порядке информационного взаимодействия (если документы, содержащие данную ошибку, поступили в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия),
- на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении такой ошибки.
Исправление ошибки кадастровой стоимости
Оспаривание кадастровой стоимости позволяет сократить базу по имущественным налогам в среднем на 30-40%. Обращение за оспариванием кадастровой стоимости является достаточно выгодным для заказчика этой услуги, желающего снизить свою налоговую нагрузку по налогу на имущество или по земельному налогу. Кроме того, завышенная кадастровая стоимость недвижимости может привести не только к переплате налога, но и в ряде случаев к завышению арендных платежей.
На 2022 г. стоимость электронной выписки из ЕГРН единая и равна 300 рублей, если нужно получить документ в бумажном виде, придется заплатить 750 рублей. Что касается юридических лиц, для них электронная выписка будет стоить в два раза дороже – 600 рублей, а бумажная обойдется в 2200 рублей.
Как узнать кадастровую стоимость объекта?
За небольшую плату частные сайты в короткие сроки предоставят выписку любому желающему. Это вполне легальная услуга: организации выкупают доступ к открытым сведениям по API на постоянной основе и продают собственникам или иным лицам с хорошей скидкой.
Выписка из ЕГРН
Особенно в таком случае страдают предприниматели, так как на их долю приходятся самые высокие налоги. Так, если владелец коммерческой недвижимости захочет продать объект, ему придется заплатить 20% от ее кадастровой стоимости.
Ст. 378.2 НК РФ объявляет плательщиками налога по кадастровой стоимости собственников (не арендаторов!) деловых и торговых центров. Однако власти региона вправе предоставить льготы, например, объявить объектами налогообложения только деловые или только торговые центры, или ввести лимит по площади. Эта информация содержится в региональном законе о налоге на имущество организаций. Если объект формально не относится к деловой или торговой недвижимости, но фактически используется как офисные или торговые площади, перейдите к шагу 3.
Какое имущество облагается налогом по кадастровой стоимости
Ответ. Такая недвижимость может облагаться налогом на имущество по кадастровой стоимости: пп. 2 п. 1, пп. 2 п. 4, п. 5 ст. 378.2 НК РФ в числе налогооблагаемых объектов называют нежилые помещения, которые фактически на 20 и более процентов используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания. Точный ответ даст утвержденный в субъекте РФ перечень объектов недвижимости, облагаемой налогом по кадастровой стоимости.
Платить или не платить?
Сумма налога за год = Кадастровая стоимость здания × Налоговая ставка × К,
где коэффициент К = число месяцев отчетного периода, в течение которых компания владела имуществом (включая месяцы поступления и выбытия) / число месяцев в отчетном периоде.
Это имеет смысл при высокой цене объекта: квартиры, дома или земельного участка. Ежегодный имущественный налог составляет 0,1%, так что существенной будет разница между рыночной и кадастровой ценой недвижимости в несколько миллионов рублей.
На сайте Росреестра также можно получить выписку из ЕГРН, чтобы уточнить кадастровую стоимость объекта недвижимости. Выписку выдают в электронном виде или в территориальном отделе, а также высылают почтой в течение трех дней. Для физлиц электронная выписка обойдется в 300 рублей, а бумажная — в 750. Юрлицо может узнать кадастровую стоимость из электронной выписки за 600 рублей или получить бумажную за 2200.
Порядок расчета кадастровой стоимости
Если известен только адрес и Росреестр не нашел по нему информацию, придется обратиться к публичной кадастровой карте России. На ней нужно найти свой город и дом, узнать кадастровую стоимость всего дома, разделить ее на площадь дома, которая будет указана там же, и умножить на количество своих квадратных метров.
3. Весомой (и не так уж редко встречающейся) помехой является ситуация, при которой вид разрешенного использования земельного участка трудно отнести к той или иной функциональной группе типового перечня видов разрешенного использования, утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ № 39 от 15 февраля 2022 года. В результате такой неоднозначности вид разрешенного использования земельного участка остается под вопросом до выяснения обстоятельств в вышестоящих инстанциях, а пока этот вопрос решается, неоднозначность вида не позволяет установить кадастровую оценку.
Почему же у отдельных объектов недвижимости может отсутствовать кадастровая стоимость? Перечислим основные причины
Тем не менее в законодательстве имеется своего рода лазейка, с помощью которой эту проблему можно решить на локальном уровне. Выход из сложной ситуации предоставляет Градостроительный кодекс РФ, а именно в части 3 и 4 статьи 37-й, где сказано, что основные и вспомогательные виды разрешенного использования объектов недвижимости могут быть выбраны правообладателями самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий). Чтобы уточнить вид разрешенного использования, воспользовавшись этим ходом, нужно подать в Росреестр соответствующее заявление. И если в результатах кадастровой оценки имеется удельный показатель кадастровой стоимости, соответствующий выбранному виду разрешенного использования, кадастровую стоимость земельного участка можно установить.
Порядок определения кадастровой стоимости ранее не учтенных объектов недвижимости
Часть 3 Порядка посвящена определению кадастровой стоимости помещения и машино-места. Аналогичным образом прописан алгоритм проведения кадастровой оценки таких объектов. И точно так же при изменении площади пропорционально будет меняться кадастровая стоимость объекта.
- Обнаружение ошибки в данных объекта;
- Решение судебного органа о включении дополнительных данных;
- Не все сведения об объекте были представлены специалисту;
- Обнаружение несоответствия рыночной и кадастровой стоимости недвижимого объекта.
Чтобы получить данные о том, какова кадастровая цена конкретного объекта необходимо запросить выписку о кадастровой стоимости. Данный документ содержит публичные данные, что позволяет запросить его каждому заинтересованному лицу. Отказ в выдаче подобной выписки не допускается законом.
Какие объекты подлежат кадастровой оценке
- Уполномоченный исполнительный орган, принимает решение о необходимости осуществления оценки объектов, включенных в реестр;
- Государственный орган, уполномоченный по ведению реестров, содержащих информацию о недвижимых объектах, представляет информацию о них. Предоставляя данные, указываются характеристики этих объектов как качественные, так и количественные;
- Уполномоченный орган осуществляет поиск специалиста, который установит стоимость объектов. Выбор исполнителя осуществляется на основании тендера.
- Подать иск в судебный орган того муниципалитета, где находится недвижимость. Ответчиком в этой ситуации будет сторона, которая проводила оценивание.
- Юридическим лицам следует подавать иск в арбитражный суд.
- Приложить к иску инвентаризационный паспорт имущества, а также документы, подтверждающие права на него, и акт об экспертизе, проведённой независимой организацией.
После нововведений владельцы недвижимости стали волноваться о том, что кадастровая стоимость может быть больше инвентаризационной, ведь когда налог основывался на оценке БТИ, он был настолько маленьким, что на него практически никто не обращал внимания. Сейчас же ситуация сильно изменилась.
Изменение имущественного налога
Правительство приняло решение о замене неэффективного метода расчётов, чтобы получаемое оценочное значение было более приближено к уровню рынка. Результатом такой политики стало то, что инвентаризационную стоимость вытеснила цена по кадастру. Теперь в Российской Федерации размер налога на имущество определяется на основании кадастровой стоимости, а не оценки БТИ.
До 2022 г. налог на недвижимость рассчитывался, исходя из её инвентаризационной оценки. Такая ситуация не давала возможности реально оценить ту или иную недвижимость. Так, квартира, находящаяся в старом центре города, в районе с развитой инфраструктурой, облагалась заведомо меньшим налогом, чем жилище в новостройке, но на окраине. Что касается земельных участков, то по положению бухучёта их инвентарная стоимость устанавливается исходя из расчёта понесённых расходов на приобретение и затрат на содержание. В обоих случаях цены не соответствуют рыночным.
Кто осуществлял оценочную деятельность до 2022 г.
В июле 2022 г. вступил в действие ФЗ № 360, которым были внесены изменения в ряд нормативных актов. Данный закон, по сути, наложил запрет на привлечение независимых оценщиков на временном отрезке с 2022 по 2022 гг. В этот временной промежуток будет применяться цена, принятая на 01.01 в том году, когда она стала использоваться в качестве налогооблагаемой базы, но не раньше, чем 01.01.2022 г.
Подготовка к проведению оценки
Заявление подаётся в сроки, ограниченные временным рамками между днём внесения полученного расчёта и временем подачи определённой кадастровой стоимости в ЕГРН в период, когда проводилась очередная оценка.
Пример
Продается жилая квартира, которая получена в собственность в 2022 году или позже. Ее кадастровая стоимость определена и составляет 5 400 000 руб. Кадастровая стоимость умноженная на понижающий коэффициент составляет 3 780 000 руб. (5 400 000 руб. х 0,7). Цена квартиры, отраженная в договоре купли-продажи, составляет 999 000 руб. В отношении этой квартиры применяют новые правила расчета налога. В данной ситуации договорная цена ниже кадастровой стоимости уменьшенной на коэффициент (3 780 000 руб.). Поэтому доходом считают уменьшенную кадастровую стоимость — 3 780 000 руб. Исходя из нее и будет рассчитан налог.
По какому основанию получена в собственность недвижимость значения не имеет. Вы можете ее купить, получить в наследство, получить в дар, построить самостоятельно (например, жилой дом), приватизировать, получить в порядке обмена. Дата получения недвижимости в собственность — это дата внесения необходимой записи в государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Она называется запись регистрации . Эта дата есть в Свидетельстве о государственной регистрации ваших прав на недвижимость (смотрите последнюю запись в Свидетельстве).
Налог по кадастровой стоимости: по какой недвижимости применяют новые правила
Если недвижимость получена вами в собственность после 1 января 2022 года (например, в 2022, 2022, 2022 и т. д.), то по ней применяют новый порядок расчета дохода. Доходом считают наибольшую величину: или договорную цену или кадастровую стоимость уменьшенную на коэффициент 0,7.
- Определить состав налогооблагаемого имущества.
- Проверить, есть ли основание для освобождения от уплаты (как в федеральном, так и в региональном законодательстве).
- Высчитать базу налогообложения.
- Узнать налоговые ставки, принятые в конкретном регионе.
- Определить сумму, подлежащую перечислению в бюджет.
Отчётность
С учётом нововведений, предусматривающих использование кадастровой стоимости в качестве базы налогообложения, ставка равняется 0,1% от стоимости по кадастру. Регион, в котором расположено имущество, имеет право повысить ставку максимум на 0,2 либо же вовсе отменить налог.
Порядок расчёта
- сведения, оказывающие влияние на результаты оценки, были поданы неверно;
- информация о стоимости указана с ошибками;
- в учёт были взяты данные, которые не должны рассматриваться при определении кадастровой стоимости;
- объект находится в аварийном состоянии, однако это не было учтено.
распространение персональных данных — действия, направленные на раскрытие персональных данных неопределенному кругу лиц (передача персональных данных) или на ознакомление с персональными данными неограниченного круга лиц, в том числе обнародование персональных данных в средствах массовой информации, размещение в информационно-телекоммуникационных сетях или предоставление доступа к персональным данным каким-либо иным способом;
1. Нет одного или нескольких параметров, обязательных для определения кадастровой стоимости
4.2.2. Обеспечить хранение конфиденциальной информации в тайне, не разглашать без предварительного письменного разрешения Пользователя, а также не осуществлять продажу, обмен, опубликование либо разглашение иными возможными способами переданных персональных данных Пользователя, за исключением предусмотренных настоящей Политикой конфиденциальности.
3. Не определен вид разрешенного использования земельного участка
2.1. Сайт собирает и хранит только ту персональную информацию, которая необходима для предоставления сервисов или исполнения соглашений с Пользователем, за исключением случаев, когда законодательством предусмотрено обязательное хранение персональной информации в течение определенного закономсрока.
Плательщиком налога на имущество по объектам недвижимости, налоговая база в отношении которых рассчитывается исходя из их кадастровой стоимости, является собственник такого имущества. Причем если организация владеет объектом неполный налоговый период, то исчисление налога на имущество производится с учетом коэффициента, определяемого как отношение количества полных месяцев владения к количеству месяцев в налоговом периоде.
Кто является плательщиком налога на имущество?
Поэтому в случае отсутствия у покупателя права собственности на объект недвижимого имущества, включенного в соответствующий перечень, плательщиком налога на имущество признается продавец – собственник этого объекта (даже в том случае, когда объект уже принят покупателем к бухгалтерскому учету в качестве основного средства) (письма Минфина РФ от 02.02.2022 № 03-05-04-01/4770, от 25.11.2022 № 03-05-04-01/68419, Апелляционное определение ВС РФ от 04.02.2022 № 4-АПГ15-45). Возложение обязанности по исчислению и уплате налога на имущество на покупателя зависит от даты возникновения у него права собственности на приобретенный объект недвижимости. В свою очередь, юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество является государственная регистрация таких прав, то есть день внесения соответствующих записей о правах в ЕГРП[2]. Если право собственности возникает в течение налогового (отчетного) периода, исчисление суммы налога (авансовых) платежей осуществляется с учетом специального коэффициента владения (п. 5 ст. 382 НК РФ).
Действия региональных властей
При каких обстоятельствах и кем налоговая база по налогу на имущество определяется исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости? Что делать, если в государственном кадастре недвижимости кадастровая стоимость объекта завышена?