Квартира в ипотеке при разводе как делится

Доброго дня. Если кто не знает Вам советует и консультирует — Стефания Волна. Рассказываю свой опыт и знания в юриспруденции, которого в совокупности больше 15 лет, это дает возможность дать правильные ответы, на то, что может необходимо в различных ситуациях и сейчас рассмотрим — Что делать с ипотечной квартирой при разводе, как ее разделить. Если в Вашем конкретном случае потребуется мгновенный ответ в своем городе или же онлайн, то, конечно же, лучше получить помощью на сайте. Или еще проще спросить в комментариях у постоянных читателей, которые ранее сталкивались с таким же вопросом.

Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент прочтения, законы очень быстро обновляются и дополняются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.

1. Владельцы квартиры ищут покупателя и находят человека, готового дать задаток в размере остатка долга по ипотеке.
2. Получают деньги, расплачиваются с банком, после чего с жилплощади снимается обременение.
3. Покупатель выплачивает оставшуюся сумму за квартиру, которую пара делит между собой.

1. Квартира вместе с обязательствами по ипотеке делится через суд. При этом учитываются доходы супругов: когда есть большая разница в зарплатах, их ежемесячные платежи будут серьезно отличаться. Если кто-то из бывших супругов перестает платить, добросовестный плательщик может договориться с банком и взять всю финансовую нагрузку на себя. Смысл тут конечно не в благотворительности: стоит заодно подать в суд на нерадивую бывшую половинку.

1. Ипотека переоформляется на кого-то одного, а второе заинтересованное лицо отказывается через нотариуса от претензий на жилье. В результате получается, что все права на недвижимость и обязательства по кредиту переходят в одни руки. Этот вариант возможен только при согласии банка. Кредитная организация должна признать способность одного заемщика самостоятельно выплачивать ипотеку. Для банков это сомнительный вариант – они предпочитают иметь дело с семьями.

Что предлагают банки?

• оплата первоначального взноса и внесение текущих платежей (кто и сколько выделяет средств);
• кто будет заемщиком, а кто созаемщиком;
• кому будет принадлежать квартира после погашения ипотеки;
• общий порядок действий в случае развода.

При взятии ипотечного займа обычно один из супругов является заемщиком, а второй – его созаемщиком или поручителем. В обоих случаях ответственность за своевременную уплату взносов несут оба супруга. При разводе они должны поставить в известность банковское учреждение, выдавшее ипотечный заем. Банк предлагает вариант раздела квартиры и невыплаченного долга, который удобен ему. Но это решение может не совпадать с решением, принятым судом в результате бракоразводного процесса, или соответствующими пунктами брачного договора. Поэтому придется искать альтернативный вариант, который удовлетворит банка-кредитора, самих супругов и не будет противоречить судебному решению, принятому при разводе. При разделе заемного имущества пользуются следующими нормативными актами: Семейным и Гражданским кодексами, Законом об ипотеке. Или этот процесс может регламентировать нотариально заверенный брачный договор.

Как разделить квартиру при разводе, если ипотека была оформлена в браке?

Если супругов не удовлетворил ни один из выше изложенных вариантов, то они могут обратиться в финансовое учреждение с просьбой разделить платежи. С этого момента каждый будет нести личную индивидуальную ответственность за своевременную уплату взносов. Какие возможны последствия, если бывший муж или жена начнут игнорировать внесение платежей:

Как разделить ипотеку на квартиру, которая находится в недостроенном доме?

• недвижимость, купленная в браке, является общей собственностью, независимо от размера вклада каждого супруга в семейный бюджет;
• долговые обязательства делятся на двоих по 50% от общей суммы;
• кто является заемщиком и на чье имя зарегистрирована недвижимость, роли не играет.

К слову, если вы предложите продать ипотечную квартиру для погашения долга, банк может согласиться быстрее – такой вариант позволит снизить риск невыплаты ипотеки одним из заемщиков. В этом случае заемщикам следует найти покупателя, который будет согласен приобрести квартиру с обременением.

Нередки ситуации, когда муж и жена не приходят к согласию в споре о том, как платить ипотеку. Один из них отказывается вносить свою долю, а это приводит к образованию задолженности. Кроме того, муж или жена могут отказаться от оплаты кредита, ссылаясь на то, что они не живут в приобретенной квартире.

Ипотека при наличии брачного договора

Суд может отойти от стандартных правил раздела платежей по кредиту в случае особых обстоятельствах родителя, с которым остался ребенок. К ним относится инвалидность, временная неплатежеспособность, беременность или декретный отпуск. В этом случае для стороны, с которой останется ребенок, сумма ежемесячных платежей будет снижена, а для другой – повышена.

Перераспределение прав собственности и обязательств по выплате долга подлежит обязательной регистрации в Управлении Росреестра. Договор может быть составлен как в браке, так и спустя три года после его расторжения.

Хорошо, если расставание проходит мирно и оба бывших супруга могут прийти к соглашению по поводу того, кто, сколько и за что выплачивает, и как при этом справедливо разделить нажитое имущество. Но чаще всего здравый смысл съеден взаимными обидами и претензиями, и каждый пытается перетянуть одеяло на себя. Тем не менее, квартира, купленная в ипотеку, по действующему законодательству является совместно нажитой собственностью, независимо от того, на кого оформлен кредит, и кто является формальным владельцем жилья.

Поставьте банк в известность о создавшейся ситуации

В случае, если в ипотечном договоре один из сожителей указан, как созаемщик, и в договоре прописано, что люди фактически проживают в браке, в судебном порядке можно добиться такого же распределения долей, как и в официальном браке.

Бывшие супруги остаются развязанными от брачных уз, но связанными общим кредитом. Банк имеет право предъявлять требования по выплате одному из участников или обоим одновременно по собственному выбору. Выходом для экс-супругов будет подписание дополнительного соглашения к первоначальному договору, предусматривающему замену солидарной ответственности на индивидуальные обязательства.

Оформление ипотеки до брака

Нормы статьи 36 СК РФ об имуществе, приобретённом до вступления в брак, считающегося единоличной собственностью, никто не отменял при условии к моменту регистрации в ЗАГСе полного погашения ипотечного кредита.

Способы раздела

1. Мировое соглашение. Способы раздела жилплощади и выплаты остатка кредитного обязательства регулируются сторонами самостоятельно и заверяются нотариально.
2. Добровольный отказ в пользу второй половины. Доля на недвижимость и бремя погашения кредитного обязательства переходит ко второму супругу.
3. Выкуп причитающейся части. Вся квартира в ипотеке при разводе признаётся собственностью выкупившей стороны, взявшей обязательства по дальнейшему погашению кредита и оплатившей часть внесённых денежных средств вторым участником.
4. Досрочное погашение обязательств по кредиту. При наличии оборотных активов – самый оптимальный вариант, поскольку позволяет получить недвижимость в собственность с дальнейшим правом реализации и раздела вырученных денежных средств пропорционально внесённой части.
5. Реализация недвижимости. Как продать ипотечную квартиру при разводе, определяется исключительно залогодержателем, при полном контроле и согласии. На практике банки часто не идут на продажу, поскольку теряют проценты от досрочного погашения займа.
6. Внесение ежемесячных платежей. Несмотря на развод, квартира в ипотеке продолжает выплачиваться согласно заключённому договору.

В последнем случае о заключении брачного контракта необходимо уведомить кредитную организацию. Вторым характерным моментом договора между супругами является невозможность повлиять на предусмотренную им процедуру раздела имущества при разводе со стороны банка. Именно поэтому некоторые финансовые учреждения выдвигают предварительное заключение брачного контракта по установленной ими форме в качестве обязательных условий для одобрения выдачи ипотеки. Чаще всего указанное требование предъявляется в случае, когда один из супругов:

Алгоритм раздела ипотеки при разводе

Составление и подписание супругами брачного договора существенно упрощает процедуру развода. Однако, для этого в контракте необходимо четко прописать принципы и правила, которые будут использоваться для того, чтобы разделить приобретенную в ипотеку недвижимость и обязательства по кредиту после развода. Естественно, брачный договор обязательно заверяется нотариусом.

Влияние наличия брачного договора

1. Заключение мирового соглашения о разделе недвижимости и оставшейся задолженности по кредиту.
2. Официальная регистрация развода.
3. Обращение в кредитное учреждение с указанным мировым соглашением, к которому должны быть приложены сопутствующие документы. Их количество и перечень определяется правилами конкретного банка. В большинстве случаев требуется предоставить копию ипотечного договора, документы о расторжении брака, а также справки о величине доходов бывших мужа и жены за последние 6 месяцев.
4. В случае одобрения предлагаемых созаемщиками условий кредитования со стороны банка составляются новые документы по ипотеке: два кредитных договора, если оба бывших супруга участвуют в продолжении выплат по займу, и один контракт, если кто-то из созаемщиков выходит из сделки.
5. При отказе банка принимать условия созаемщиков, что на практике бывает достаточно часто, они имеют возможность обратиться в суд.

В случае развода такая квартира может быть переоформлена в общую долевую собственность еще до того, как ипотека будет выплачена. При этом суд в вынесенном акте должен будет прописать, каким образом и кто из совершеннолетних членов семьи будет погашать кредит. Однако необходимость распределить доли не влечет безусловного распределения в равных долях. Суды, как правило, руководствуются соотношением собственных средств, вложенных в покупку жилья родителями, средств материнского капитала и суммы кредита.

Если банк даст добро на изменение условий погашения кредита, можно будет прописать в соглашении уже измененный порядок. В любом случае, после заключения соглашения о разделе имущества и получения согласия от банка супруги должны обратиться в территориальный орган Росреестра, чтобы зарегистрировать свои права на определенные в соглашении доли. Если квартира находится в залоге у банка, надо будет также внести изменения в закладную.

Как делить квартиру в ипотеке при разводе

При разрешении споров в отношении такого имущества суды смотрят не только на момент приобретения, но и на порядок оплаты. В Обзоре судебной практики Верховного Суда сказано, что при разрешении судами подобной категории споров недостаточно установить только период приобретения недвижимого имущества. Напротив, судам необходимо устанавливать, на какие средства, личные или общие, приобреталось имущество , по возмездным или безвозмездным сделкам перешло право собственности на спорную квартиру.

Большинство кредитных организаций изначально вносят в пункт договора с заемщиками варианты раздела ипотечной квартиры на случай, если стороны решат развестись до полного погашения долга. В таком случае сторонам остается только руководствоваться условиями соглашения.

Оформленная до брака

1. Общегражданские паспорта обеих сторон.
2. Квитанция о внесении государственной пошлины.
3. Правоустанавливающие документы на недвижимость (договор купли–продажи или ДДУ).
4. Выписка из Росреестра.
5. Кредитный договор с банком, если квартира все еще находится в ипотеке при разводе.

Необходимые документы

Квартира, находящаяся в ипотеке при разводе, может быть поделена по суду. К такому способу прибегают, если заемщикам и банку не удается договориться полюбовно. Подать исковое заявление может любой из супругов. Обращаться необходимо в районный (городской) суд общей юрисдикции по месту нахождения ответчика или делимой квартиры. Если кредит уже погашен, то правила подачи иска идентичны.

В данной ситуации у разводящихся супругов возникает сразу множество вопросов. Как делить квартиру, находящуюся в залоге у кредитной организации? Кто и в какой части должен в дальнейшем выплачивать кредит по ипотеке? Как решить вопрос с созаемщиками?

Правовое регулирование

Таким образом, основываясь на требованиях российского семейного права, при разделе любой совместной собственности супругов действует принцип «пятьдесят на пятьдесят». Однако на практике разделить ипотечную квартиру пополам достаточно проблематично, так как жилье находится в залоге у кредитной организации, и собственники не могут совершать с ним никакие юридические действия.

Как избежать проблем при разделе

Еще одна важная правовая гарантия, которая используется для защиты интересов всех сторон ипотеки – это ипотечное соглашение. В настоящее время кредитные учреждения, уже неоднократно столкнувшиеся с проблемами при выплате ипотеки бывшими супругами, приобрели достаточно солидный опыт в судебных ипотечных спорах. В результате, ипотечные соглашения, оформляемые банками, максимально снижают риски кредитора при разводе супругов-заемщиков.

Противоположная ситуация – квартира куплена в ипотеку в банке, но в качестве первоначального взносы были использованы личные средства мужа или жены. Этот факт должен быть зафиксирован, и учтён при разделе.

Кроме того, банк перестраховывается, и прописывает в договоре, что при расторжении брака условия договора не меняются. Это означает, что если один из супругов откажется платить по кредиту, то все обязательства лягут на другого. Оспорить этот момент будет очень сложно.

Важные нюансы раздела

• необходимо письменное согласие банка. Кредиторы не всегда идут на такие действия, так как это дополнительные риски возникновения задолженности;
• сложно найти покупателя, который купит квартиру с обременением;
• чтобы быстрее продать квартиру, нужно значительно снизить её стоимость.

Чтобы избежать каких-либо проблем при ипотечном кредитовании, следует заранее заключить брачный договор. Это возможно не только до заключения брака, но и в период семейной жизни. Однако, россияне не спешат это делать, лишь 5% подписывает подобное соглашение.

Как избежать проблем

• Ипотека погашается за счет средств только одной стороны.
• Жилье реализуется банком, а полученные деньги направляются на оплату кредита. Обычно кредиторы продают квартиры по низкой цене, которая равняется остатку задолженности. Это связано с тем, что банку выгоднее как можно быстрее продать жилье.

При разводе с детьми

• Супруги продолжают платить по прежнему договору и в соответствии с графиком. При этом соотношение платежей они определяют и контролируют сами. После полной выплаты задолженности бывшие супруги становятся совладельцами квартиры и могут сделать с ней всё, что захотят. Например, могут продать ее и разделить деньги пополам. Банки не охотно соглашают на данный вариант, так как велик риск, что один из супругов не внесет свою часть платежа, и образуется просрочка.
• Разделение ипотечного договора. Прежний договор расторгается, а с бывшими супругами заключается по два новых соглашения. Жилье при этом делится на две части, и каждая из сторон платит по своему договору, выкупая свою часть. Банкам этот способ удобен, так как ответственность супругов разделяется, и будет с кого взыскать долги при просрочках. Для владельцев же это не очень удобно: обременение с жилплощади можно будет снять только после того, как свою ипотеку выплатит вторая сторона.
• Досрочное погашение, продажа жилой площади и раздел денег. Если остаток долга небольшой, то оптимальнее всего ее погасить. Деньги для этого можно оформить в кредит в том же банке, объяснив свои намерения кредитному инспектору.
• Отказ от ипотеки одним из супругов. Иными словами, квартира переходит в собственность супругу, но он должен будет выплатить второй половинке половину текущей стоимости жилья.
• Продажа ипотечного жилья банку. Самый крайний вариант — передать залог банку. Кредитная организация реализует квартиру по своим каналам — чаще всего в виде аукциона, за счет полученных денег погашается ипотечная задолженность, остаток средств выплачивается супругам в одинаковой пропорции.

Всех ситуаций в жизни предусмотреть нельзя, и даже самая крепкая семья с детьми может прийти к решению о разводе. У многих возникают вопросы, связанные с делением имущества, а также долгов, как это правильно сделать, кто сможет помочь?

Ипотечный кредит от банка Открытие со ставкой от 9,3% →

Ответственность за ипотеку несут оба супруга независимо от того, кто заключал договор с банком. Некоторые банки могут потребовать досрочного погашения заема, узнав о предстоящем разводе. Подробнее о том, как правильно гасить ипотечный заем на дом или квартиру, можно прочитать в этой статье.

Актуальные предложения

Очень часто люди заблуждаются в том, что не относят кредитную задолженность к общей собственности, но если она возникла в период действия брака, то её тоже нужно делить. В Семейном Кодексе РФ указаны следующие права супругов, которые имеют детей, ипотечную квартиру и разводятся:

Важно! Наличие несовершеннолетних детей, практически, накладывает запрет на продажу квартиры. Причина в том, что зарегистрированный ребенок может быть выписан с жилой площади, если взамен ему предоставляется не худшее жилье. Иначе, органы опеки не пропустят сделку к регистрации.

В период развода приходится особенно сложно парам, имеющим общее имущество. Ведь совместные обязательства приводят к длительным судебным тяжбам по причине отсутствия согласия в паре. Ипотечную недвижимость мало разделить, за нее еще нужно выплатить внушительную сумму.

Особенности раздела квартиры, находящейся в ипотеке

В такой ситуации о равенстве речи не идет, выделенные на ребенка части будут временно числиться за родителем с которым он будет проживать. После 18-ти лет дети самостоятельно могут распорядиться своим имуществом.

Квартира, которая приобретается при помощи ипотечного кредита после заключения брака, в соответствии с российским законодательством, является совместной собственностью. В подобной ситуации совершенно не имеет значения, на кого из супругов оформлен кредит и жилье. Более того, сегодня банки попросту не оформляют кредит на мужа или жену без согласия второго супруга выступить созаемщиком по ссуде. В результате, возникает солидарная ответственность супругов перед финансовой организацией.

Альтернативные способы решения проблемы с ипотекой при разводе

Второй вариант развития событий предполагает постепенное накопление задолженности, что с высокой степенью вероятности приводит к выставлению квартиры на продажу банком. После реализации недвижимости сначала осуществляется погашение долга по ипотечному кредиту с учетом всех накопившихся процентов и пеней. Оставшиеся средства финансовая организация выплачивает созаемщикам. На практике нередко возникает ситуация, когда полученных от продажи квартиры денег хватает только на выплату обязательств перед банком.

Раздел ипотеки при гражданском браке

Конечно же, выше перечислены далеко не все факторы, влияющие на выбор способа, позволяющего при разводе разделить имущество супругов в виде квартиры, купленной в ипотеку. Тем не менее, именно они, чаще всего, определяют окончательное решение на практике. Поэтому целесообразно рассмотреть их подробнее.