Доброго дня. Если кто не знает Вам советует и консультирует — Стефания Волна. Рассказываю свой опыт и знания в юриспруденции, которого в совокупности больше 15 лет, это дает возможность дать правильные ответы, на то, что может необходимо в различных ситуациях и сейчас рассмотрим — Как правильно сдать квартиру в аренду? Налог за аренду квартиры. Если в Вашем конкретном случае потребуется мгновенный ответ в своем городе или же онлайн, то, конечно же, лучше получить помощью на сайте. Или еще проще спросить в комментариях у постоянных читателей, которые ранее сталкивались с таким же вопросом.
Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент прочтения, законы очень быстро обновляются и дополняются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.
При необходимости договор найма можно расторгнуть заранее. Желательно, чтобы условия его расторжения были заранее прописаны в тексте документа. Если такого пункта в договоре не предусмотрено, то расторгнуть его можно по основаниям, которые предусмотрены законом. Если арендатор является физическим лицом, он может без указания причин аннулировать договор и освободить жилое помещение, уведомив арендодателя заранее, за три месяца. Хозяин собственности может расторгнуть договор, имеющий срок, в одностороннем порядке лишь в случае невнесения арендной платы или ненадлежащего использования жилого помещения, в том числе ухудшения его состояния. Если арендатор является юридическим лицом, договорные отношения могут быть прекращены досрочно в случае нарушения одной из сторон их условий. Договор найма, не имеющий срока, можно расторгнуть, уведомив жильца за три месяца до непосредственного выселения.
Перед сдачей квартиры в аренду сначала необходимо подготовить ее к проживанию новых жильцов. Если в ней давно не производились ремонтные работы, обновите обои, потолочное и напольное покрытия. Благодаря даже недорогому косметическому ремонту ваша квартира станет выглядеть более презентабельно. А значит, вы сможете сдать ее на более выгодных условиях. Также необходимо уделить внимание ремонту сантехнического оборудования и электрики. Обезопасите себя и вашего будущего арендатора от возможных неприятностей, например, замыкания электропроводки или затопления соседей снизу.
Шаг второй: поиск арендодателя
Всем арендодателям следует знать следующее. Если осуществляется неофициальная сдача квартиры в аренду, закон предусматривает различные меры наказания. Неуплата налогов влечет за собой серьезный штраф. Он может составить 20%-40% от неуплаченной суммы. За нарушение закона возможно наступление и уголовной ответственности. За неуплату в налоговые органы суммы в размере 600 тыс. руб. и более суд может назначить не только крупный штраф в 300 тыс. руб., но и лишение свободы сроком до одного года. Не стоит думать, что налоговая служба никак не узнает о вашей незаконной предпринимательской деятельности. Всегда существует вероятность того, что ваши соседи, например, недовольные вашими шумными квартирантами, пожалуются участковому или напрямую в ФНС. Поэтому рекомендуем вам исполнять свои налоговые обязательства вовремя. Тем самым вы обезопасите себя от возможных неприятностей с законом.
Это полный перечень необходимых документов, и требование дополнительного подтверждения незаконно. Проблема может возникнуть при их отсутствии. В этом случае компенсация осуществляется по минимальным суммам расчетным путем в пределах установленных норм.
Можно ли сотруднику взять жилье у физического лица?
Существенный минус обнаруживается в случае, когда арендуемая квартира используется для проживания командированных лиц, т.е. фактически становится гостиницей. Частая смена жильцов может не понравиться соседям, а это лишние претензии и жалобы.
Плюсы и минусы сделки
Однако арендатору рекомендуется проверить документ, подтверждающий право распоряжения помещением (собственности), и наличие иных жильцов.
Итак, все очень просто. Вам необходимо открыть несколько сайтов, на которых люди размещают объявления о том, что хотят сдать квартиру на длительный срок. Далее найдите квартиры, расположенные в том районе, в котором вы сдаете помещение. Найдите похожие по ремонту, внутреннему убранству и наполнению варианты. И ориентируясь на цены, которые ставят другие собственники, назначайте свою.
Шаг 3: поиск нанимателя
Действуете согласно алгоритму, приведенному выше. Однако вам потребуется дополнительный документ, т. е. нотариальная доверенность от собственника. В ней будет прописано, что вы можете единолично сдавать квартиру в аренду и получать за это денежные средства.
Как быть, если в собственности несколько квартир, предназначенных для сдачи в аренду?
У вас есть в собственности свободная квартира, в которой никто не живет? Она простаивает, и вы тратите много денег, времени и сил на ее содержание? Пора это прекратить и сделать недвижимость источником дохода! Как официально сдать квартиру и что для этого нужно? Ответы на эти вопросы вы найдете в данной статье!
Но вот правовые, финансовые и налоговые вопросы урегулированы – нужно начинать готовить квартиру к заселению жильцов. Естественно, что чем более обжито помещение, тем сложнее это будет сделать. И наоборот, практически не нужно готовить к сдаче квартиру в новостройке, ремонт в которой уже сделал застройщик – так, «КВС» передает квартиры во всех своих объектах в Санкт-Петербурге с отделкой, а в ряде случаев – со встроенной кухней. Приобрести квартиру с кухней можно, например, в ЖК «Континенты» неподалеку от метро «Парнас».
Готовим квартиру к сдаче
Вторая проблема относится к тем, кто предпочитает обращаться к риелторам и агентствам (что, кстати, само по себе весьма разумный выбор).Многие обращаются сразу к нескольким агентствам, рассчитывая, что тогда и результат они получат в несколько раз быстрее. Однако риелторы всегда проверяют квартиры на наличие в базах объявлений, и если обнаруживают, что жилье уже выставлено конкурентами, резко теряют мотивацию им заниматься. Кроме того, этот подход может быть потенциальным источником конфликтов. Лучше обратиться к одному проверенному (можно по рекомендации друзей) агенту и не мешать ему делать свою работу.
А что насчет квартир вторичного жилого фонда?
Хотите сдать в аренду квартиру и жить на ренту? Вполне осуществимый план, если умело обойти несколько подводных камней, которые способны испортить все мероприятие. Первое, о чем стоит знать собственникам перед сдачей в аренду – это правовые вопросы. Законодательство нашей страны предоставляет гражданам два способа законной передачи недвижимого имущества во временное пользование за деньги – это заключение договора аренды либо найма жилого помещения.
- паспорт гражданина РФ или нотариальная доверенность на право совершения сделки;
- свидетельство о рождении ребенка, свидетельства о браке или разводе;
- правоустанавливающий документ на квартиру – договор купли-продажи, выписка из ЕГРН (действительна в течение месяца), выписка из кадастрового и технического плана.
Что можно и нельзя сдавать
Жилое помещение без ремонта сдают, как правило, на длительный срок нанимателям, которые могут создать необходимые условия для проживания, за счет вычетов из арендной платы с предоставлением документов, подтверждающих соответствующие расходы.
Пошаговая инструкция по сдаче квартиры в аренду
Лица, которым необходима свободная жилплощадь и не требуется мебель, могут представлять риск для хозяина по нескольким причинам. Во-первых, договариваясь на долгий срок, проживают недолго, потому что, возможно, продали свою квартиру и не знают, как быстро купят новую. При этом часть помещения будет использоваться как склад их собственных вещей. Речи о бережном отношении к ремонту, естественно, не идет. Во-вторых, квартиросъемщиками могут стать кочующие со своим скарбом, нелегально проживающие в России уроженцы соседних республик. Им не нужна мебель, спать они могут на полу, а вот даже небольшая семья или бригада рабочих будет состоять как минимум из десятка человек. Если к вам поселились такие жильцы, стоит предупредить участкового полицейского, чтобы он смог зафиксировать возможные нарушения общественного порядка и сообщить вам об этом по телефону. Протокол правонарушения будет являться весомым аргументом для выселения нежелательных съемщиков.
Обустраивая квартиру, подумайте, в какое жильё вы сами поехали бы отдыхать: в чистое, уютное, со свежим бельём, мягкими подушками, с минимальным набором еды (кофе, чай, печенье, каша, конфеты). Если вам будет комфортно, значит, будет хорошо и гостям.
Обезопасить себя можно также официальным договором с гостем и страховой суммой: при въезде вы берёте залог, пишете расписку и указываете это в договоре. Если с квартирой всё в порядке, при выезде вы возвращаете эти деньги.
Площадки
С этого бизнеса нужно обязательно платить налоги. Можно платить НДФЛ 13% как физическое лицо. Если квартира у вас в собственности, можно оформить ИП и платить 6% по упрощённой схеме. Индивидуальные предприниматели также могут купить патент — в этом случае подавать налоговую декларацию не нужно.
- Письменное согласие, которое можно написать от руки.
- Можно оформить нотариальную доверенность на одного из собственников, который будет от своего имени сдавать квартиру и подписывать договор аренды.
- Или же достаточно присутствие и подписания договора аренды остальными совладельцами, где указано, что квартира сдается одновременно всеми собственниками.
С чего начать? Подготавливаем документы
Самый простой способ определить сумму арендной платы – узнать ситуацию на рынке наемного жилья. Определится с ежемесячной оплатой Вы можете самостоятельно, проанализировав газеты с объявлениями или сайты (интернет-доски объявлений).
Способы нахождения нанимателя
Этот метод позволит охватить наибольшую аудиторию, но многочисленные звонки могут доставить некоторое неудобство. Обязательно в объявлениях выкладывайте фотографии квартиры. Велик шанс того, что на объявление будут откликаться в основном риелторы, стремящиеся заключить договор на оказание услуг.
В заключаемом Вами договоре необходимо отдельно зафиксировать и пункт о том, сколько комплектов ключей от жилого помещения Вы передаете нанимателям (1,2 или 3 комплекта), а также определить – остается ли комплект ключей у Вас как хозяина квартиры для экстренного доступа в жилое помещение (пожар, затопление, обеспечение доступа аварийным службам, представителям ТСЖ, управляющей компании и т.п.). Это также поможет Вам избежать многих вопросов. Например, наниматель может утверждать, что из снимаемой квартиры пропали его вещи, при этом второй комплект ключей в то время находился у Вас. В связи с этим можно сразу же при заключении договора оговорить, сколько раз в месяц (неделю, год) Вы вправе проверять состояние жилого помещения и порядок в нем путем личных встреч.
Теперь необходимо определиться с формой договора, поскольку данные правоотношения, возникающие из договоров найма жилого помещения или договора аренды, относятся к отношениям договора имущественного найма. Но, постольку, поскольку договор аренды и договор найма — это разные договоры, отношения сторон в первом случае регулируются главой 34 Гражданского кодекса РФ части второй («Аренда»), а во втором случае — главой 35 Гражданского кодекса РФ части второй («Наём жилого помещения»). Так, согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В соответствии со ст.608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. По договору найма жилого помещения одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п.1 ст.671 ГК РФ). Следует иметь ввиду, что юридическому лицу (например, для проживания его работника) жилое помещение может быть предоставлено только на условиях аренды. При этом арендатор обязан использовать его исключительно для проживания граждан. Следовательно, если квартира сдается юридическому лицу, заключается договор аренды. В нем недопустимо заменять наименование сторон и называть такой договор договором найма. Договор найма заключается только в том случае, если жилое помещение сдается физическому лицу, так как нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин (п.1 ст.677 ГК РФ), при этом объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания: квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома (п.1 ст.673 ГК РФ). Как показывает практика, если квартира сдается юридическому лицу, договор аренды заключается сторонами в большинстве случаев, если же квартира передается физическому лицу, договор найма в письменной форме заключается между сторонами намного реже.
1. Составление договора в письменной форме
- 1.В случае возникновения конфликтной ситуации — в налоговых органах при проведении опроса, а также в суде, Вы как налогоплательщик не обязаны будете каким-либо образом подтверждать свою невиновность, однако вправе приводить доказательства в свою защиту.
- 2. Бремя доказывания факта сдачи квартиры в таких случаях законодательством РФ возложено на налоговые органы, при этом факт наличия в собственности у гражданина более одной квартиры сам по себе не может служить доказательством получения им незадекларированного дохода.
- 3.Документы и иные свидетельства (объявления в газете о сдаче квартиры, звонки недругов-соседей по «телефонам доверия»), показывающие вступление гражданина в отношения по договору найма (или желание вступить в такие отношения), не доказывают получение им дохода, с которого он не уплатил налоги, поскольку для этого нужен документ, подтверждающий фактическое получение денежных средств в определенной сумме (расписка в получении, почтовый перевод, платежное поручение).
Обязательные пункты договора можно найти в Гражданском Кодексе Российской Федерации (в 34 и 35 главах). Такой договор можно составить и самостоятельно, но документ будет иметь большую юридическую силу, если он заключается у нотариуса.
Это дополнительный документ, в котором указывается, какая техника и мебель находится в квартире на момент ее заселения новыми жильцами, в каком состоянии квартира. В акте следует указать как исправную технику, мебель, чтобы в случае поломки или порчи взыскать с нанимателя, так и сломанные приборы или испорченные детали квартиры, чтобы наниматель был уверен, что его потом не обвинят в порче вещей. Акт, как и договор, подписывается в двух экземплярах и остается на руках у каждой стороны.
Составляем договор
Законодательство РФ предусматривает несколько вариантов налогообложения для тех, кто сдает свое жилье. Для физических лиц предусмотрена стандартная процедура уплаты НДФЛ. Индивидуальный предприниматель может выбрать несколько вариантов:
Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — налог, который уплачивается с любого вашего дохода. Чаще всего (например, когда вы получаете зарплату) отчисления в налоговую инспекцию делает организация или индивидуальный предприниматель, от которой или которого вы получаете доход (работодатель). Если же вы сдаете жилье, НДФЛ вам нужно уплатить самостоятельно. Ставка — 13%.
Налог на профессиональный доход (НПД) — это специальный налоговый режим, который применяется с 2022 года. Он рассчитан на тех, кто получает доход от самостоятельной деятельности, в частности — от сдачи жилья в аренду. Перейти на него могут физические лица и индивидуальные предприниматели. Ставка — 4%, если сдаете жилье физическому лицу, 6% — если юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю.
4. Как сдать квартиру и уплатить налог на профессиональный доход?
- фамилии, имена, отчества и паспортные данные сторон;
- подробное описание объекта, который сдается (адрес, площадь, количество комнат, этаж и этажность дома); сведения о документах, подтверждающих право собственности владельца на квартиру. Можно приложить к договору и фотографии, иллюстрирующие состояние квартиры;
- размер суммы, которую арендатор платит ежемесячно, и условия ее пересмотра (сколько раз в год, на каких основаниях);
- порядок оплаты коммунальных услуг;
- предельное количество проверок, визитов хозяина квартиры (в месяц, в год) и условия таких визитов;
- назначение аренды (найма) (фиксация факта, что квартира предоставляется именно для проживания арендатора, а не для субаренды или других нужд);
- перечень лиц, которые могут постоянно проживать вместе с арендатором;
- основания для расторжения договора;
- срок аренды квартиры;
- другие подробности.
🏴 владельцы аварийного, ветхого жилья — в этом случае аренда возможна, только если они приведут недвижимость в надлежащее состояние или съемщик сделает в ней ремонт за свой счет, и это будет прописано в договоре.
📇 Напишите объявление. Сделайте фото, распишите условия проживания, укажите стоимость. Рекомендуем тоже отталкиваться от ситуации на рынке при назначении цены. Разместите объявления на крупных сайтах — например, на Cian: там, куда чаще всего заходят люди. Можете также разместить объявление на сайтах, которые предлагают услуги отелей. Информацию, как сдать квартиру через Букинг и подобные им порталы, можно найти в интернете.
Как сдавать квартиру посуточно: советы, с чего начать
📈 Разумные инвестиции. Вы покупаете жилье и зарабатываете на его сдаче в аренду больше, чем если бы вложили эти деньги в банк. Для сравнения: можно купить жилье за 3 000 000 ₽ и сдавать его за 15 000 ₽ в месяц условно. А если открыть вклад в банке на такую же сумму под 6.40% годовых, доход в год составит 192 000 ₽, в месяц соответственно — 16 000 ₽. Расчеты условны, но показывают прибыль. Кроме того, недвижимость можно продать потом, а деньги «съедает» инфляция.
- Наложение штрафных санкций налоговиками. С сотрудниками этой службы можно столкнуться в любой момент, если не соблюдать законы.
- Отказ страховой в выплате возмещения за причиненный вред. Жильцы могут нанести вред помещению либо даже соседским квартирам. Но без оформленного соглашения доказать проживание третьих лиц не представляет возможности.
- Уход от ответственности жильцов. Они могут не платить за аренду. Если нет соответствующего договора, суд вам не поможет взыскать деньги с квартирантов.
- Претензионные требования от управляющей компании. Например, наниматель навредил общедомовому имуществу. Возмещать убытки придется владельцу квартиры, если нет договора.
Как сдать квартиру самостоятельно
- информацию об арендаторе и наймодателе (ФИО, данные паспорта, контакты);
- описание предмета соглашения;
- цель сдачи в аренду;
- обязательства и права сторон;
- порядок оплаты и сумма;
- штрафы и ответственность сторон;
- условия прекращения действия соглашения.
Подготовка необходимой документации
- Есть согласие на оформление договора поднайма от арендодателя. Эта документация составляется в письменном виде.
- Члены семьи наймодателя, проживающие вместе с ним, не против сдачи жилья в поднаем. Причем согласие фиксируется на бумажном носителе.
- На одного жильца не должно быть менее учетного норматива жилой площади, точнее, если семья из 4 человек располагается на 40 м2, она не вправе сдавать в аренду жилье, поскольку даже при наличии жильцов в количестве четырех человек норма не соблюдается.
- Также не получится оформить договор, если наниматель имеет тяжелую форму какого-то хронического недуга (список заболеваний закреплен законодателем).
Смотрю в Московском государстве все по другому. В Омске, к примеру, если раз в 10 лет меняют мебель в сдаваемых квартирах уже хорошо. И то меняют, как правило, на старую мебель из своей основной квартиры) Да и вообще цены не соответствуют зарплатам. За двушку с бабушкиным ремонтом или без мебели многие просят 15 + вся коммуналка. И это в городе где большинство получает 20-30 тысяч.
Современные предприниматели
Какой ремонт бы не рекомендовал делать? Все что связано с классикой и так называемой «современной классикой» (кто не знает, что это такое — Гугл в помощь). Хайтек, лофт — куда более востребованный стиль ремонта у арендаторов.
Дубликаты не найдены
Прочитав пост,хочу в свою очередь рассказать,какие бывают неадекватные арендодатели.
Было чуть больше года назад.Решил я переехать из своих хрущёво-хором в студию подешевле.Сокращение на работе и в прочие причины,почему нужны были деньги вдаваться не буду.
Нашел студию на конечной метро,ценник на пару тысяч ниже среднего.На вопрос «почему так дешево,в чем подвох?» собственница ответила «Сколько плачу за ипотеку,столько и требую»
Первый месяц казалось,что все отлично.Никто не достает,в студии есть даже полотенца(к слову поражаюсь с людей,сдающих квартиры за конский ценник,без НИЧЕГО.Диван,плита и комод,»живите и спасибо говорите»,как говорится).В общем приходил домой,только чтобы помыться и поспать при графике 6/1 по 12 часов.Держал порядок и чистоту.