Как Изменить Кадастровую Стоимость Квартиры В 2022

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости

• в случае выявления ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости (например, при оценке были использованы неверные данные о виде функционального использования, годе постройки либо о материале стен дома и тому подобное);
• при необходимости установить кадастровую стоимость в размере рыночной, определенной на дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.

Если хотя бы один из ценообразующих факторов не учтен либо учтен неверно (имела место, например, техническая ошибка), вы можете направить заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. Сделать это можно с помощью официального сайта Мэра Москвы mos.ru. При подтверждении ошибки результатом станет решение о пересчете кадастровой стоимости.

Сведения о том, как, когда, кем и по чьему заказу была установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости вместе с отчетами о проведении кадастровой оценки хранятся в Фонде данных государственной кадастровой оценки. Ознакомиться с ними можно онлайн на сайте Росреестра, на сайте mos.ru или на сайте государственного бюджетного учреждения города Москвы «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования».

Дела о пересмотре кадастровой стоимости рассматривает в качестве суда первой инстанции Верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и суд автономного округа. Таким образом, в отношении недвижимости, расположенной в Москве, вам необходимо направить иск в Московский городской суд.

К заявлению об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, можно приложить документы, подтверждающие наличие ошибок. В качестве доказательств факта ошибки вы можете использовать ранее внесенные в Единый государственный реестр недвижимости сведения, документы технического учета (документы БТИ) и другие документы.

• уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие вручение другим лицам, участвующим в деле, копий административного искового заявления (либо копии документов для направления этим лицам);
• документ, подтверждающий уплату государственной пошлины;
• доверенность или иные документы, удостоверяющие полномочия представителя административного истца;
• документы и материалы, подтверждающие соблюдение установленного федеральным законом досудебного порядка урегулирования спора (если в суд обращается юридическое лицо).

• об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
• об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки;
• об оспаривании решения или действия (бездействия) Комиссии Росреестра.

При оспаривании кадастровой стоимости со стороны не единоличного собственника, а участника долевой собственности, суд пересматривает кадастровую стоимость объекта недвижимости в целом. Возражения других собственников оцениваются судом наряду с другими доказательствами по делу и не влекут обязательного отказа в удовлетворении заявленных требований (п. 17 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2022 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Затем нужно выбрать в качестве источника данных «ГКН» (Государственный кадастр недвижимости), после чего будет выдана справочная информация по объекту недвижимости, в том числе кадастровая стоимость и дата ее утверждения. Кадастровую стоимость можно сравнить с реальной рыночной стоимостью на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость. К примеру, если на 16 декабря 2022 года кадастровая стоимость объекта недвижимости составляла 17 млн руб., а реальная стоимость на эту дату составляла 15 млн руб., то кадастровая оценка превышает рыночную стоимость на 2 млн руб. При расчете налога следует учитывать, что налоговая база в отношении квартиры определяется как ее кадастровая стоимость, уменьшенная на величину кадастровой стоимости 20 м 2 общей площади этой квартиры (п. 3 ст. 403 НК РФ), поэтому размер налоговой базы будет ниже кадастровой стоимости. Если же доказать, что кадастровая стоимость для данного объекта недвижимости является завышенной, а реальная рыночная стоимость составляет 15 млн руб., то размер налоговой базы также уменьшится.

Под недостоверными сведениями обычно понимаются ошибки, допущенные при проведении оценки, в том числе неправильное определение характеристик объекта недвижимости, повлиявшее на кадастровую стоимость. Верховный суд РФ в п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2022 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указывал, что допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки включает следующие обстоятельства:

Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов.
Голосование по всем вопросам проводится открыто. Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования.
Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии либо если при равенстве голосов членов комиссии председательствующий на заседании голосовал за принятие решения.
В течение пяти рабочих дней с даты принятия по результатам рассмотрения заявления соответствующего решения комиссия уведомляет об этом лицо, обладающее правом на объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются, и орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости.

• физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц;
• юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц;
• органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (в отдельных случаях – в отношении объектов недвижимости, расположенных на территории субъекта Российской Федерации или муниципального образования)

Возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии предусмотрена статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 № 263 (порядок создания и работы комиссии).

Публичная кадастровая карта содержит сведения Единого государственного реестра недвижимости. Нужный объект можно найти на карте по кадастровому номеру, а также использовать расширенный поиск. По каждому объекту недвижимости, данные о котором содержит сервис, можно узнать общую информацию, в том числе площадь и кадастровую стоимость объекта, а также характеристики объекта и кто его обслуживает. Информация сервиса является справочной и не может быть использована в виде юридически значимого документа.

В целях выявления оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости заявитель вправе обратиться к заказчику работ по определению кадастровой стоимости (информацию о таком заказчике размещена в фонде данных государственной кадастровой оценки) в случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в ходе проведения государственной кадастровой оценки, или в орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке (Управление Росреестра по субъекту Российской Федерации), если стоимость определена в ходе осуществления кадастрового учета объекта недвижимости или кадастрового учета изменений объекта недвижимости, с запросом о предоставлении сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

• организация, которая будет проводить оценку, должна состоять в СРО (этот факт подтверждается выпиской из реестра СРО);
• для проведения независимой оценки заключается договор, передается техническая и правоустанавливающая документация (в большинстве случаев оценщик сам запросит сведения ЕГРН и документы);
• в ходе оценки проводится обследование объекта, что позволяет установить его фактические характеристики.

Основанием для проведения оценки и переоценки недвижимости является договор с бюджетным учреждением. Для определения кадастровой стоимости запрашиваются сведения ЕГРН, информация из государственных и муниципальных ведомств, рассматриваются декларации и документы собственников нежилого здания, дома, квартиры, гаража, земельного участка. Обследование объектов в натуре не проводится, поэтому их индивидуальные особенности не будут учтены бюджетным учреждением. По этой причине кадастровая стоимость обычно превышает рыночные значения, не всегда является объективным показателем.

При несогласии с отказным решением Комиссии, можно обратиться за защитой в суд. Граждане подают заявления в суд общей юрисдикции по нормам ГПК РФ. Юридическим лицам нужно обращаться в Арбитражный суд г. Москвы, а рассмотрение жалобы пройдет по нормам АПК РФ. Выделим общие правила рассмотрения таких дел в судах:

Юридические лица вправе оспорить (понизить) кадастровую стоимость через уполномоченную региональную Комиссию. Если Комиссия принимает отрицательное решение, его можно обжаловать в суде. Граждане-собственники могут сразу обращаться в суд, хотя в большинстве случаев обращение в Комиссию будет целесообразнее.

Комментарий специалиста. Практика рассмотрения споров об уменьшении кадастровой стоимости уже устоялась. При наличии отчета независимого эксперта практически всегда принимается положительное решение. Аналогичный подход демонстрирует судебная практика. После внесения новых данных в ЕГРН, они будут использоваться для расчета налога, позволят занизить размер аренды.

Пo зaкoнy, c 2022 гoдa coбcтвeнники нeдвижимocти мoгyт пoдaвaть иcк oб yмeньшeнии кaдacтpoвoй cтoимocти oбъeктoв cpaзy в cyд, минyя пoдaчy зaявлeния в Pocpeecтp. Oднaкo cнизить кaдacтpoвyю cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти бeз cyдa oбoйдeтcя дeшeвлe и быcтpee — cpoки paccмoтpeния зaявлeния cocтaвляют 1 мecяц, a в cyдe пpoцecc мoжeт зaтянyтьcя дo 2 мecяцeв. Ecли пoдaвaть иcк cpaзy в cyд, вaм пpидeтcя oплaтить гocyдapcтвeннyю пoшлинy, зaплaтить юpиcтy зa coпpoвoждeниe, oплaтить cбop дoкaзaтeльcтв — нaпpимep, paбoтy нeзaвиcимoгo oцeнщикa.

Нaпpимep: Bacя, Пeтя и Cвeтa — дoлeвыe coбcтвeнники чacтнoгo дoмa. Bce oни coглacны c тeм, чтo кaдacтpoвaя cтoимocть cильнo зaвышeнa. Bacя oбpaщaeтcя в Pocpeecтp c зaявлeниeм, гocyдapcтвeнный opгaн yдoвлeтвopяeт eгo, кaдacтpoвaя cтoимocть мeняeтcя. A ecли бы Bacя и Пeтя xoтeли yмeньшeния цeны, a Cвeтa былa бы пpoтив, и зaявлeниe paccмaтpивaл бы cyд, oн yчитывaл бы мнeния вcex yчacтникoв пpoцecca — тo ecть вceм coбcтвeнникaм пpишлocь бы пoceтить зaceдaниe.

Чтoбы дoкaзaть, чтo кaдacтpoвaя cтoимocть зaвышeнa, нyжнo дoкaзaть, чтo pынoчнaя cтoимocть нa caмoм дeлe нaмнoгo мeньшe. Для этoгo oбpaтитecь в oцeнoчнyю кoмпaнию или к чacтнoмy oцeнщикy. Oцeнщик или кoмпaния дoлжны имeть лицeнзию, paзpeшaющyю пoдoбнyю дeятeльнocть. Eщe лyчшe, ecли cпeциaлиcт бyдeт aккpeдитoвaн в oднoм или нecкoлькиx бaнкax: этo — пoкaзaтeль пpoфeccиoнaлизмa и cepьeзнoй paбoты.

Пpeждe чeм пoдaвaть зaявлeниe o пepepacчeтe кaдacтpoвoй cтoимocти, yтoчнитe, кaкиe пapaмeтpы влияют нa cyммy. Нaпpимep, ecли вы oбнapyжили, чтo вмecтo нaзнaчeния CНT yкaзaнo нaзнaчeниe ИЖC, этo бyдeт ocнoвaниeм для пepepacчeтa. Нo paзницa бyдeт нeвыcoкa — вы бoльшe пoтpaтитe нa oплaтy гocyдapcтвeнныx пoшлин, cyдeбныe пpoцeccы, вpeмeнныe зaтpaты.

Cpoки paccмoтpeния зaявлeния и выдaчи выпиcки c yкaзaннoй кaдacтpoвoй cтoимocтью зaвиcят oт cпocoбa пoдaчи дoкyмeнтoв, peглaмeнтa paбoты мecтнoгo oтдeлeния Pocpeecтpa, зaгpyжeннocти cпeциaлиcтoв. Нaпpимep, пpи пoдaчe зaявки чepeз MФЦ cpoк paccмoтpeния и выдaчи yвeличивaeтcя нa 1–2 дня пo cpaвнeнию c oбpaщeниeм нaпpямyю в Pocpeecтp. Cpeдний cpoк выдaчи — oкoлo 5–7 paбoчиx днeй.

Как узнать кадастровую стоимость недвижимости

Рыночная цена учитывает все факторы: год постройки объекта, его планировку, этажность дома и этаж, на котором расположен объект, инфраструктуру, техническое состояние и даже место, куда выходят окна. На рыночную цену влияет состояние квартиры или дома: ремонт, перепланировки. Рыночная цена может упасть из-за обременений или проблемных собственников.

Существуют частные сайты, где можно заказать выписку из ЕГРН и узнать кадастровую стоимость. Они выдают информацию только в электронном формате, но быстрее и дешевле — за 250 Р : частники выкупают постоянный доступ к открытым сведениям о собственниках и продают сведения желающим узнать кадастровую стоимость со скидкой.

1. Название суда, в который подаете.
2. Данные истца: ФИО, паспортные данные, место жительства или место пребывания, дата и место его рождения, номера телефонов, адреса электронной почты. Если участвуете через представителя, нужны также его данные.
3. Данные ответчика: его наименование, адрес, номера телефонов, факсов, адреса электронной почты, если известны.

Выписка из ЕГРН и ее образец. На сайте Росреестра также можно получить выписку из ЕГРН, чтобы уточнить кадастровую стоимость объекта недвижимости. Выписку выдают в электронном виде или в территориальном отделе, а также высылают почтой в течение трех дней. Для физлиц электронная выписка обойдется в 300 Р , а бумажная — в 750 Р . Юрлицо может узнать кадастровую стоимость из электронной выписки за 600 Р или получить бумажную за 2200 Р .

По адресу объекта и когда нет адреса. Если известен только адрес и Росреестр не нашел по нему информацию, проще всего посмотреть кадастровую стоимость на публичной кадастровой карте. На ней нужно найти свой город и дом, узнать кадастровую стоимость всего дома, разделить ее на площадь дома, которая будет указана там же, и умножить на количество своих квадратных метров.

О новых правилах оспаривания кадастровой стоимости

• Теперь собственникам сначала нужно обратиться в ГБУ – государственные бюджетные организации, которые созданы в каждом регионе для проведения государственной кадастровой оценки и утверждения её результатов. Собственнику необходимо написать заявление о снижении кадастровой стоимости до рыночной или о наличии ошибок при проведении кадастровой оценки.
• Если получен отказ и заявитель с ним не согласен, он имеет право обратиться в суд. Однако, нужно быть готовым к тому, что судебный этап будет длиться дольше. ГБУ рассматривает заявление 30 дней, а на оспаривание через суд может уйти до 3 месяцев.

Перед обращением в ГБУ собственнику необходимо проводить независимую оценку недвижимости за свой счёт. Отчёт об оценке – важный документ, который обосновывает позицию заявителя, показывает, что кадастровая стоимость определена некорректно. Важная оговорка: рыночная стоимость недвижимости должна быть установлена на дату проведения кадастровой оценки.

Ответы на вопросы об оспаривании кадастровой стоимости недвижимости

После рассмотрения дела суд вынесет решение: 1) либо об удовлетворении ваших требований, и тогда кадастровая стоимость будет определена по представленному вами отчету об оценке участка; 2) либо об отказе в удовлетворении требований – обычно суд не признает доводы обоснованными, если не хватает доказательств.

Пример. 1 февраля 2022 г. вы подали заявление в суд об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка. 1 апреля того же года суд вынес положительное решение, которое 1 мая вступило в законную силу. 10 мая вы получили копию решения и подали ее в Росреестр через МФЦ, а 21 мая в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о новой стоимости. Так вот, несмотря на то что вы подали документы только в мае, налоговая при расчете налога примет во внимание дату подачи вами заявления в суд, т.е. новая кадастровая стоимость будет учитываться с 1 февраля 2022 г.

Уменьшение кадастровой стоимости квартиры, дома или участка поможет сэкономить на налогах, а потому каждому собственнику нужно понимать: как этого добиться без суда? Что будет, если стоимость увеличили, пока она оспаривалась в суде? Как быть, если собственники недвижимости не могут договориться, стоит ли вообще стоимость оспаривать? И кто возместит расходы на оплату юруслуг?

Пример. Вы начали оспаривать кадастровую стоимость земельного участка – 1 млн руб., полагая ее завышенной, поскольку рыночная стоимость участка составляет не более 600 тыс. руб. Заявление в суд вы подали 1 февраля 2022 г. Но в период рассмотрения дела прошла очередная кадастровая оценка, и была установлена новая стоимость участка – 1 млн 200 тыс. руб. Учитываться она будет с 1 июня 2022 г. Однако изменить свои требования и оспорить кадастровую стоимость в таком размере в уже рассматриваемом деле вы не сможете. Суд вынесет положительное решение, но укажет, что кадастровая стоимость участка в размере 600 тыс. руб. установлена на период с 1 февраля по 1 июня 2022 г. Чтобы оспорить кадастровую стоимость в размере 1 млн 200 тыс. руб., вам нужно будет подать заявление снова.

Сестра, не желающая оспаривать кадастровую стоимость, может вступить в дело в качестве заинтересованного лица и выдвинуть свои возражения относительно установления иного размера кадастровой стоимости объекта недвижимости. Суд оценит эти возражения наряду с другими доказательствами по делу. При этом нужно учитывать, что формальное, необоснованное несогласие других сособственников с пересмотром кадастровой стоимости не является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Изменения правил кадастровой оценки недвижимости

Бизнесмены часто сталкиваются с необъективными результатами кадастровой оценки. Рыночная цена зачастую в разы меньше кадастровой оценки. А с необоснованно завышенной стоимости бизнесменам приходится платить налог на имущество — в отношении недвижимости и земельный налог — в отношении земельных участков.

Кадастровая стоимость периодически пересматривается, а владельцы недвижимости периодически судятся. В попытках изменить правила игры, был принят Федеральный закон от 31.07.2022 № 369-ФЗ, в котором изменен порядок оспаривания кадастровой стоимости и периодичность оценки.

Срок для рассмотрения заявления об исправлении ошибок составляет 30 дней (п. 16 ст. 21 закона № 237-ФЗ). Затем ГБУ пересчитывает кадастровую стоимость в течение 45 дней с даты подачи заявления. После вынесения решения в течение 3 рабочих дней ГБУ уведомляет собственника недвижимости. И в этот же срок ГБУ передает сведения об изменении стоимости в Росреестр для внесения новой стоимости в ЕГРН.

Сейчас эта процедура упростилась. Причина возникновения ошибок кроется в массовости проведения оценки — «крупными мазками», не учитывая индивидуальные характеристики объекта. А объект может находиться в ветхом состоянии на определенной территории, поэтому «причесывать под одну гребенку» такие объекты нельзя.

Ошибки, которые допущены при определении кадастровой стоимости недвижимости, можно исправить в течение 5 лет с момента внесения сведений в ЕГРН о кадастровой стоимости. Соответственно, с 1 января 2022 г. в течение 5 лет можно подать и заявление в ГБУ об исправлении ошибок (п. 21 Федерального закона от 03.07.2022 № 237-ФЗ). Ранее заявление можно было подать только в том периоде, пока кадастровая стоимость недвижимости актуальна.

4.3. Для авторизации доступа к Сайту используется Логин и Пароль. Ответственность за сохранность данной информации несет субъект персональных данных. Субъект персональных данных не вправе передавать собственный Логин и Пароль третьим лицам, а также обязан предпринимать меры по обеспечению их конфиденциальности.

Узнать кадастровую стоимость здания, помещения, дома, получить сведения о недвижимости, которые использовались при ее определении, а также выяснить, как она рассчитывалась, вы можете, ознакомившись с отчетом в Фонде данных государственной кадастровой оценки. Кроме того, можно подать запрос о предоставлении сведений о земельном участке, использованных при определении кадастровой стоимости в орган, которым было принято решение о проведении кадастровой оценки, если стоимость определена при ее проведении, или в Росреестр, если проведена оценка вновь учтенных, ранее учтенных объектов или измененных объектов недвижимости.

Для обращения в суд подготовьте административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости или административное исковое заявление об оспаривании решения, действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

• путем предоставления субъектом персональных данных при регистрации на Сайте, при подаче заявок, заявлений, анкет, бланков, заполнении регистрационных форм на сайте Оператора или направления по электронной почте, сообщения по телефону службы поддержки Оператора;
• иными способами, не противоречащими законодательству РФ и требованиям международного законодательства о защите персональных данных.

Ни для кого не секрет, что недвижимое имущество облагается налогом, а с 2022 года кадастровая стоимость прямо влияет на размер налога, подлежащего к уплате. Кроме того, размер кадастровой стоимости влияет на величину НДФЛ при продаже недвижимости по цене ниже кадастровой стоимости. Более того, кадастровая стоимость влияет на величину арендной платы при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. В настоящее время действенным способом снижения размера налогов на недвижимое имущество, с продажи недвижимости и арендной ставки является оспаривание кадастровой стоимости недвижимости.

Изменения 2022

Простым языком, если вычет полностью покрыл полученный доход от продажи недвижимости, то и обязанности по уплате НДФЛ нет. При этом, в соответствиис Федеральным законом от 02.07.2022 № 305-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации» при определении доходов от продажи недвижимости, которая была в собственности меньше минимального срока владения, нужно обращать внимание на кадастровую стоимость продаваемого объекта. Так как если продается объект недвижимости, приобретенный после 01.01.2022 года, и сумма дохода от его продажи меньше, чем его кадастровая стоимость, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то доход от продажи принимается равным умноженной на коэффициент 0,7 кадастровой стоимости недвижимости.

С 01.01.2022 года начнут вносить полную информацию о каждом кадастровом инженере, осуществляющим государственный кадастровый учет объекта недвижимости (уникальный номер в реестре саморегулируемой организации и ее наименование, СНИЛС, номера и даты заключения договоров на выполнение работ, дату их завершения). Заказав выписку из ЕГРН, вы увидите кто проводил кадастровые работы.

1. Впервые, во всех субъектах России одновременно пройдет массовая государственная кадастровая оценка всех земельных участков, не зависимо от категории. Ранее кадастровая оценка проходила один раз в четыре года, но было решено, что в 2022 году проведут ее одновременно во всей стране.

Временный характер сведений ЕГРН об образованных объектах недвижимости, предусмотренный статьей 24 Федерального закона от 24.07.2007 г. №221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (в редакции, действовавшей до 01.01.2022), сохраняется до момента государственной регистрации права или аренды на такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, но не позднее 01.03.2022 года. По истечении данного срока сведения об участках, которые носят временный характер, будут исключены из ЕГРН, в соответствии с предусмотренным порядком ведения ЕГРН.

А с 01.02.2022, в соответствии с Федеральным законом от 26.05.2022 № 148-ФЗ, будут вносить сведения об аварийности многоквартирных домов. Если дом или квартира признается аварийным, подлежащим сносу или реконструкции, а также непригодным для проживания, это должно обязательно отражаться в сведениях ЕГРН.

Кадастровую оценку в налоговых целях разрешат менять в упрощенном порядке

Напомним, что на данный момент для последнего повода аналогичные положения установлены налоговым законодательством. Оценочное же позволяет применять новый показатель с 1 января года, в котором подано заявление в суд или комиссию. Так что имеет место противоречие. Кстати, новыми нормами не оговаривается, идет ли речь об уменьшении или увеличении. Ведь спор может быть инициирован не только владельцем объекта, то есть налогоплательщиком, но и муниципальным образованием, к которому относится данный объект и которое в случае снижения стоимости теряет на налоге. Известны случаи, когда в таких спорах налогоплательщик проигрывал. А значит, что «за всю историю» стоимость, приравненная к рыночной, будет применяться и в подобных ситуациях.

В первую очередь – непосредственно в закон об оценке вносятся в положения о том, как применять измененную кадастровую стоимость. В частности, для любых целей, установленных законами, со дня внесения в реестр той стоимости, которую необходимо изменить, будет применяться изменённая стоимость в случаях:

Закон о гос-кад-оценке дополняется новой статьей об упрощенном порядке установления кадастровой стоимости в размере рыночной. Сейчас такими полномочиями наделены суды и специальные комиссии, а будут – еще и бюджетные учреждения, занимающиеся государственной кадастровой оценкой. Налогоплательщики, которым нужно это сделать, теперь смогут подавать заявление непосредственно в такое учреждение или в МФЦ.

«Вводится режим непрерывного надзора за проведением государственной кадастровой оценки. Устанавливается персональная ответственность должностных лиц за регулярные ошибки при определении кадастровой стоимости. Они могут лишиться должности, если в течение года суд неоднократно удовлетворил иски об оспаривании кадастровой стоимости», – сообщает сайт Госдумы. Там же говорится, что при выявлении упрощенным способом (см.ниже) одной ошибки учреждение будет должно автоматически исправить и аналогичные по другим однотипным объектам.

• исправления технической ошибки. Сейчас по закону об оценке только по такому основанию и может применяться скорректированная стоимость с даты ее возникновения;
• внесения изменений в акт госоргана об утверждении результатов кадастровой оценки, если эти изменения привели к снижению кадастровой стоимости объекта. К настоящему моменту этот вопрос законодатель но не урегулирован, и по подобным поводам имели место спорные случаи, которые разрешались не в пользу владельца объекта. Кстати, на случай увеличения стоимости в акте вопрос так и останется неурегулированным – не будет ясно, какую величину применять и с какого числа;
• обновления кадастровой стоимости по результатам рассмотрения споров.

Вернуть себе разницу от налоговой переплаты сложно. Некоторые считают, что невозможно. Сперва нужно дождаться положительного решения в свою пользу, потом снова обращаться с иском, уже о возвращении себе неправомерно взысканных денег. Исковая давность для оспаривания кадастровой стоимости – пять лет.

Чтобы получить доступ к сведениям, нужно знать номер своего участка, дома или другой недвижимости. Он указан в свидетельстве на право собственности. Вместо него можно ввести полный адрес. Частные постройки и дома можно найти на карте, которая находится в публичном доступе по адресу: https://pkk5.rosreestr.ru.

Допустим, объект вашей недвижимости по КС оценили в 20 миллионов рублей, а его рыночная цена в тот момент была всего 18 миллионов. Получается завышение цены на 2 миллиона. В таком случае вы имеете законное право оспорить кадастровую стоимость земельного участка или дома. Добившись положительных результатов, вы сможете снизить налоговую базу своей недвижимости.

Если официально внесённая в кадастр цена ниже рыночной, мало кто из владельцев будет в обиде. Но бывают случаи, когда объект оценен в два или три раза дороже, чем сумма, за которую его реально можно продать в условиях современного рынка недвижимости. Поэтому многие хотят понять, а как уменьшить кадастровую стоимость недвижимости или земельного участка. Если владелец может предъявить объективные доказательства, что в Росреестре содержатся сведения, не совпадающие с реальностью, кадастровую стоимость можно оспорить.

Решая проблему через комиссию, вы пишете заявление на пересмотр, которое рассматривается в тридцать дней с момента фиксации вашего обращения. В течение недели от этого момента комиссия назначает дату рассмотрения вопроса. Дальнейшие действия зависят от приведённых причин на оспаривание КС.

Кадастровую оценку проводят по специальной утвержденной методике, и уже на ее основе формируют налоги для владельцев недвижимости. Чем выше кадастровая стоимость, тем больше налог. Кадастровая стоимость в регионах проводится с разной периодичностью, в Москве и Санкт-Петербурге – не чаще, чем раз в два года. Очередная государственная кадастровая оценка была запланирована на 2022 год (и тогда кадастровая стоимость, по подсчетам, увеличилась бы на 3%), но этим планам помешала пандемия и вызванная ей сложная экономическая ситуация.

В 2022 году в Москве и ряде других городов и регионов нашей страны изменится кадастровая стоимость жилья. Также во всех субъектах РФ в обязательном порядке проведут государственную кадастровую оценку земельных участков (в 2022 году) и государственную кадастровую оценку зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства и машино-мест. Рассказываем, как это скажется на наших налогах и как изменить кадастровую стоимость без суда.

В последний раз кадастровая оценка в Москве проводилась в 2022 году. Как сообщает РБК, по оценкам экспертов, в 2022 году средняя кадастровая стоимость жилья вырастет в среднем на 21,4% (1 кв.м жилья будет «кадастрово стоить» около 181 тыс. руб.). Раньше такого резкого роста стоимости не было, эксперты даже назвали это повышение «кадастровым скачком». Он объясняется подорожанием жилья и тем, что между государственными оценками недвижимости прошло не два года, как обычно, а три.

Кадастровая стоимость обычно ниже, чем рыночная. Так, по данным ЦИАН в 2022 году кадастровая стоимость недвижимости в Москве была на 25% ниже рыночной, а в 2022 году разница составит 36%. При расчете кадастровой стоимости индивидуальные особенности объекта недвижимости в расчет не берутся: в каком состоянии сантехника, какие соседи, что видно из окна, хорош ли ремонт… Ее определяют методом массовой оценки, очень важный критерий – площадь. Поэтому результаты ГКО собственников иногда обескураживают.

Можно ли снизить кадастровую стоимость квартиры и земельного участка

К 2022 году в России во всех регионах налог с недвижимости (здания, жилые и не
жилые помещения и т.д.) будет рассчитываться с кадастровой оценки. В городах
федерального значения (Москва, СПб, Севастополь) новый расчет налога уже
действует. В отношении же земельных участков налог с кадастровой оценки уже взимается
практически во всех регионах страны. Рассказывает
Алексей Комаров, нотариус нотариальной палаты Санкт-Петербурга.

Что такое кадастровая оценка – это, так
называемая, оценка, приближенная к рыночной стоимости объекта.

В период бурного роста цен на жилье вторичный рынок формировался за счет
перекупщиков, приобретающий квартиры на нулевом цикле и перепродающих жилье
после получения свидетельства о собственности уже на вторичном рынке. В период
роста цен рынок недвижимости — это рынок продавца, именно он диктует условия
продажи. Цена в договоре перекупщика всегда занижена для ухода от
налогообложения с полученного дохода. Если у покупателя возникало желание
указать реальную цену, то цена объекта возрастала на сумму налога к оплате. В
иных случаях граждане, покупающие жилье, занижали цену просто из непонимания
порядка налогообложения или на всякий случай: мало ли еще что государство
придумает. Нотариус же, присутствуя на сделке, отказывает в удостоверении
договора, если понимает, что цена занижена. С юридической точки зрения такая
сделка незаконна – притворна. Однако практика пошла по пути того, что безопасность на рынке жилья сегодня не выступает аргументом, о ней вспоминают тогда,
когда уже поздно. Безопасность – это время и скрупулёзность. Ценности рынка же
в его бытующем упрощенном понимании – это простота и быстрота.

С 1 января 2022 года, подоходный налог с продажи недвижимости будет также
рассчитываться с учетом величины кадастровой стоимости. Что дополнительно
актуализирует вопрос ее корректности.
Подытоживая,
очевидно, что упрощение оборота рынка жилья, в том числе и бесконтрольность
содержания условий в тексте договора, в конечном счете приводят к
дополнительным государственным расходам. Если бы цена в договорах отражала истинное
положение вещей, вся история с кадастровой оценкой была бы не нужна.

В связи с тем, что вторичный рынок жилья не имел и не имеет механизмов
регулирования, установить реальную стоимость объекта из договора купли-продажи
в простой письменной форме сегодня не возможно.
Государство для расчета налога решило
оценить всю недвижимость «на глаз», по кадастровой системе оценки.
Оценка происходит не для каждого конкретного объекта недвижимости, а методом
построения статистической модели для однородных групп объектов. Для построения
статистической модели оценщики используют рыночные показатели: цены сделок,
цены предложений, спроса, арендные ставки. Хотя вроде бы всем понятно, что
из-за непрозрачности вторичного рынка недвижимости достоверную информацию
получить практически невозможно. Поэтому на практике возникают казусы, когда
кадастровая оценка выше стоимости реальной покупки.
Как изменить кадастровую стоимость?

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается в комиссию при Росреестре не
позднее, чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр
недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.
Закон определяет два основания для пересмотра результатов определения кадастровой
стоимости:
Недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его
кадастровой стоимости;
Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию
на которую установлена его кадастровая стоимость.

Оспаривание в заявительном порядке предполагает предоставление перечня
документов, без которых заявление рассмотрено не будет. К заявлению
прилагаются: кадастровая справка, нотариально заверенная копия
правоустанавливающего документа, документы, подтверждающие недостоверность
сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его
кадастровой стоимости, или отчет оценщика, составленный на бумажном носителе и
в форме электронного документа. А также положительное экспертное заключение на
бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом
или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является
оценщик, составивший отчет.
Если в заявительном порядке снизить кадастровую стоимость не удается, то нужно
обращаться в суд.

Судебная практика: виновных нет.
Показательно судебное дело в Алтайском крае, где кадастровая оценка земли по сравнению с
договором купли-продажи была превышена в 35 раз. Соответственно, начисленный
размер налога к оплате в 35 раз был выше реального. Росреестр не может быть
привлечен в качестве ответчика по требованиям об установлении кадастровой
стоимости, так как не определяет такую стоимость. Орган же кадастрового учета
не уполномочен проводить экспертизу и определять достоверность кадастровой
стоимости объекта недвижимости, не располагает соответствующими специалистами. Привлечь
к ответственности оценщика также не удастся, так как понятие средних значений
при массовой кадастровой оценке слишком расплывчато.
Именно лицо, которое оспаривает кадастровую стоимость, несет расходы, связанные с
оформлением необходимых для изменения этой стоимости документов.

Есть в указанной методике определения актуальности цены объектов и свои плюсы – она
бесплатна для собственников. Другое дело, что проводиться оценка должна не чаще,
чем одни раз в 5 лет и не реже, чем один раз в 2 года, за средства
налогоплательщиков конечно, но это уже другая тема для обсуждения.