Внешнее Устаревания Для Земельных Участков

Содержание

Внешнее Устаревания Для Земельных Участков

Накопленный износ наиболее предпочтительно рассчитывать как разность между восстановительной стоимостью без учета износов и рыночной стоимостью объекта на дату оценки. Он также может вычисляться исходя из срока жизни объекта

3) Данный метод приводит к объективным результатам, если можно точно оценить величину стоимости воспроизводства или замещения улучшений (зданий и сооружений) и их накопленного износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка недвижимости

Анализ НЭИ земельного участка как свободного

Если по каким-либо причинам заключения о состоянии объекта оценки получить не представляется возможным, то физический износ для объекта определяется методом срока жизни объекта. Определение степени износа осуществляется путем расчета типичного срока экономической жизни объекта и его эффективного возраста.

Вывод. После проведения анализа НЭИ, оценщик пришел к выводу, что наиболее эффективным использованием объекта оценки является его использование в качестве _____________________.

Внешнее Устаревания Для Земельных Участков

2) Метод распределения основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Такое соотношение наиболее достоверно для новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное использование земли.

3) Метод выделения является разновидностью метода распределения. Стоимость земли выделяется из стоимости недвижимости вычитанием стоимости улучшений с учетом их износа. Этот метод используется для оценки загородных участков, для которых вклад улучшений в общую стоимость мал и достаточно легко определяется. Метод применяется при отсутствии информации о продажах свободных участков в ближних окрестностях.

Оценка земельного участка

Недостаток метода выделения заключается в том, что он может дать необъективную оценку стоимости зданий и сооружений, возраст которых превышает 10 лет, т. к. с течением времени вероятность воспроизводства устаревшего объекта недвижимости уменьшается, а сложность расчета накопленного износа возрастает. Кроме того, в условиях высокой инфляции очень сложно точно рассчитать стоимость затрат на воспроизводства зданий и сооружений, тем более стоимость воспроизводства всех улучшений городских земель с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок.

Подходы к концепции стоимости земельных участков

Основным законодательным актом, регулирующим земельные отношение в РФ, является Земельный кодекс РФ (Федеральный Закон №136-ФЗ от 25 октября 2022 г.; Федеральный Закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» №137-ФЗ от 25 октября 2022 г.).
Оценка земельных участков производится в соответствии с:

Основная сложность – в его применимости, поскольку должно быть соблюдено основное условие: «соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию».
Именно при соблюдении этого условия должна быть максимальная прибыль предпринимателя (или минимальный внешний износ). Итак, для этого метода требуется четкое проведение АННЭИ участка как незастроенного.
Кроме того, требуется проведение корректировок по каждому аналогу (сложности с корректировками указаны выше), однако каждый аналог также должен подходить под вышеупомянутое условие (соответствие улучшений НЭИ). Получается, что для каждого аналога требуется проводить АННЭИ.
Далее следует расчет стоимости замещения или воспроизводства улучшений оцениваемого ЗУ (Оценщики более – менее с этой задачей справляются при наличии методик определения прибыли предпринимателя и внешнего износа). Если не учли внешний износ, стоимость ЗУ пошла вниз, не учли прибыль предприниматели (прибыль инвестора, как ее называют в Методике), стоимость ЗУ пошла вверх. Такая удобная для Оценщика тактика может приводить к большим неточностям в оценке ЗУ.

Внешнее (экономическое) устаревание

На данном этапе реализации затратного подхода к оценке недвижимости необходимо из полной восстановительной стоимости объекта, определенной на четвертом этапе, вычесть величину совокупного износа, чтобы получить стоимость объекта недвижимости с учетом износа.

Использование метода капитализации потери дохода предполагает распределение внешнего устаревания между землей и улучшениями. При этом сначала определяется потеря дохода всей собственности за счет внешних воздействий. Затем рассчитывается доля потерь, приходящаяся на здание (ΔЧОД_ЗД), которая капитализируется по ставке капитализации для зданий (R_ЗД), и представляет собой искомую величину внешнего устаревания:

Внешнее Устаревания Для Земельных Участков

Прибыль инвестора — денежное вознаграждение, которое ожидает получить предприниматель в виде премии за использование своего капитала, организацию и реализацию строительного проекта. Прибыль может быть рассчитана:

Это расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся материалов (мебель, ковровые покрытия, кухонное оборудование), а также замену элементов здания, срок службы которых короче, чем срок экономической жизни здания (кровли, покрытий пола); расходы на косметический ремонт (окраска фасада зданий), сантехнический и электротехнический ремонт.

Для земельного участка без улучшений используются удельные характеристики (удельные цены), представленные ниже

Здесь V_o определяется методами доходного или сравнительного подходов, а рыночная стоимость улучшений V_b — техниками затратного подхода. При этом используется предположение о пренебрежимо малой взаимозависимости стоимостных характеристик земли и улучшений. Обратим внимание на условность этого допущения, поскольку в общем случае надлежит учитывать зависимость прибыли предпринимателя как составной части стоимости улучшений — от стоимости земельного участка.

На данном этапе необходимо также обеспечить условия финансовой осуществимости функции: не каждый доходный проект в экономических условиях, характерных для момента оценки или приема объекта в управление, кредитуется банками или может быть обеспечен партнерским капиталом. При этом имеется в виду, что в российских условиях дополнительно практикуются схемы финансирования с долевым участием в строительстве будущих собственников или схемы кредитования инвестора поставщиком строительных материалов (с отсрочкой платежей за их поставку) или подрядчиком (с отсрочкой платежей за строительные работы). На данном этапе анализа выясняется только принципиальная возможность обеспечения финансирования — без предпочтений какого-либо из источников (вариантов).

Понятие обесценения

Так как стоимость создается полезностью, то уменьшение стоимости улучшений объекта оценки в процессе эксплуатации и под действием различных иных факторов устаревания является следствием обесценения (depreciation), т.е. потерей его ценности (полезности).

С другой стороны, в методической литературе по оценке встречаются определения износа из технико-эксплуатационной сферы объектов недвижимости или используемые в технологии машиностроения (Например, в одном из известных учебников по оценке машин и оборудования есть следующее определение: «Физическим износом машин и оборудования называется изменение размеров, формы, массы или состояния поверхностей вследствие изнашивания из-за постоянно действующих нагрузок либо из-за разрушения поверхностного слоя при трении… Величина износа характеризуется установленными единицами длины, объема, массы и др.». Здесь определение износа как «изменение размеров» представляет собой определение технологическое, машиноведческое, но не оценочное), то есть не оценочные.

Внешний износ земельного участка

И нормативная стоимость земельных участков рассчитывается исходя из величины земельного налога, умноженного на коэффициент 20. Однако с развитием земельного рынка цены начинают складываться исходя из спроса и предложения. 1. По сопоставленным продажам.

Внешний (экономический) износ — это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими, либо политическими факторами, либо другими внешними факторами [24, с. 66]. Внешний износ недвижимости, в зависимости от вызвавших его причин, в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраняться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Земельный участок или место расположения

Нам было удобно приписывать стоимость, как постоянную величину, участку земли, пока участки были природными, однородными и обширными. Сейчас, когда участки в городах становятся в значительной степени техногенными, ужимаются под застраивающие их дома, а две стороны одной улицы или два ее участка становятся неравнозначны, это удобство пропадает.

На двух равнозначных земельных участках, площадью 10,000 м2 каждый, построим два жилых дома полезной площадью 10,000 м2. Первый дом на первом участке будет одноэтажным и займет весь участок. Второй дом построим десятиэтажным, он займет лишь 1000 м2 земельного участка, оставив незастроенными 9000 м2. Пусть по неким нормам градостроительства на оставшейся части земельного участка возможно лишь размещение парковой зоны (достигнута максимальная разрешенная плотность застройки).

Алгоритмы расчета функционального устаревания недвижимости1 С

Четвертый тип. Неустранимое функциональное устаревание, обусловленное теми же причинами, что и устаревание третьего типа. Оно равно сумме стоимости воспроизводства элемента улучшения с учетом его совокупного износа, текущих стоимостей потерь чистого операционного дохода и любых издержек, вызванных наличием избыточных элементов улучшений, минус текущая стоимость любых выгод, связанная с наличием этих элементов.

Предположим, что старые системы имеют такую степень износа, что без их замены здание нельзя эксплуатировать. В случае если старые системы работоспособны, а их замена экономически невыгодна, то устаревание не рассчитывается, а в остаточную стоимость здания старые системы входят с учетом их физического износа.

Прочие методы оценки рыночной стоимости земельного участка

Физический износ и функциональное устаревание обусловливают снижение стоимости только улучшений. А снижение стоимости объекта из-за действия внешних по отношению к нему причин может быть распределено между участком и его улучшениями. При этом часть снижения стоимости объекта из-за действия внешних причин, пропорциональная доле стоимости улучшений, и называется их внешним устареванием.

Прибыль предпринимателя — это величина рыночно обоснованной премии инвестора за организацию и реализацию доходного проекта. Прибыль предпринимателя при наличии соответствующих данных оценивается как разность между ценой продажи актива и затратами на его создание либо затратами на приобретение и модернизацию объекта недвижимости. Эта прибыль может быть рассчитана как произведение восстановительной стоимости на норму отдачи по альтернативным инвестициям либо как сумма вмененных издержек. При этом под вмененными издержками понимаются денежные доходы, которые могли бы принести инвестиции при альтернативном их вложении с тем же уровнем риска.

Затратный подход к оценке недвижимости

Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ может возникать под воздействием эксплуатационных факторов или под воздействием естественных и природных факторов.

Самым надежным из всех вышеуказанных методов в мировой практике принято считать метод прямого сравнительного анализа продаж. Расчет методом сравнительного анализа продаж заключается в анализе фактических сделок куплипродажи аналогичных земельных участков, сравнении их с оцениваемым и внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми участками и оцениваемым. В результате сначала устанавливается продажная цена каждого сопоставимого участка, как если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый участок, а затем определяется средневзвешенная стоимость оцениваемого земельного участка.

Оценка НФУ-2

Состояние рынка земельных участков на дату оценки: рынок купли-продажи аналогичных земельных участков находится в стадии формирования. Основным продавцом на рынке является районный земельный комитет (далее — райкомзем), формирующий основной объем предложения земельных участков.

Внешние факторы могут оказывать влияние как на участок, так и на улучшения. В этом случае величину снижения стоимости в результате негативного влияния внешних факторов необходимо распределить между участком и его улучшениями.

База знаний студента

3. Рассчитайте ставку капитализации, если известны следующие данные: безрисковая ставка — 6 %; премия за риск инвестиций — 7 %; поправка на ликвидность — 3 %; поправка за инвестиционный менеджмент-4%; норма возврата по методу Ринга, оставшийся срок экономической жизни — 20 лет

5. Земельный участок продан за 378 000 долл. Потенциальный валовой ежемесячный доход составляет 5 000 долл., операционные расходы, включая потери при сборе арендной платы, — около 1 000 долл. в месяц. Какая ставка капитализации имела место в данном случае: