Какие должны быть документы при покупки квартиры

Доброго дня. Если кто не знает Вам советует и консультирует — Стефания Волна. Рассказываю свой опыт и знания в юриспруденции, которого в совокупности больше 15 лет, это дает возможность дать правильные ответы, на то, что может необходимо в различных ситуациях и сейчас рассмотрим — Какие нужны документы при покупке квартиры и что еще важно требовать с продавца для сделки. Если в Вашем конкретном случае потребуется мгновенный ответ в своем городе или же онлайн, то, конечно же, лучше получить помощью на сайте. Или еще проще спросить в комментариях у постоянных читателей, которые ранее сталкивались с таким же вопросом.

Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент прочтения, законы очень быстро обновляются и дополняются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.

В данном случае также возможно участие в сделке подставного лица. Зафиксированы случаи, когда все документы подлинные, а на сделке присутствует не владелец. После заключения договора появляется настоящий владелец и требует аннулировать сделку. Поэтому тщательно проверьте паспорт продавца и сверьте данные со Свидетельством.

Содержание

Регламент проведения процедуры продажи

Комната в общежитии – жилплощадь, находящаяся в долевой собственности, покупка такого вида собственности имеет свои особенности. Главная из них – преимущественное право покупки доли. Количество владельцев долей в подобном жилье может достигать 10 -15. Собрать отказы от права покупки крайне сложно. Риэлторы предлагают в этом случае оформить вместо покупки договор дарения. Решение принимать вам, но в этом случае есть риск остаться и без денег, и без комнаты.

Комната в общежитии

Но часто квартиры подобного типа в домах старой постройки это бывшие однушки. Особое внимание при покупке квартиры-студии во вторичном фонде нужно уделить изучению поэтажного плана. Владельцы однокомнатных квартир часто производят перепланировку их в квартиры-студии, не узаконив изменения должным образом.

документ, удостоверяющий личность: паспорт гражданина РФ, удостоверение личности военнослужащего РФ или военный билет солдата, матроса, сержанта, старшины, прапорщика, мичмана и офицера запаса/или временное удостоверение личности;
согласие второго супруга на приобретение квартиры.

Заявление о регистрации договора – типичный документ, который можно найти в электронном виде на сайте Росреестра. Заполняется обеими сторонами сделки. Помощь в заполнении покупателю может оказать либо его риелтор, либо специалист со стороны продавца.
Квитанция об уплате госпошлины – также оформляется и оплачивается обеими сторонами. Для дольщика эта сумма составит от 100 до 175 рублей.
Договор о долевом участии – главный документ, на основе которого и происходит сделка. Содержит в себе информацию о сторонах договора; об объекте, в котором приобретается жилье, и о самой квартире; о сумме, которую покупатель внес за покупку недвижимости; о сроках строительства.
Если покупатель состоит в браке, то он должен предоставить согласие супруга на оформление сделки. В противном случае она не будет зарегистрирована. Если же клиент не женат, то с него могут потребовать соответствующую справку, так что лучше подготовиться к этому вопросу заранее.

Отвечает управляющий партнер юридической фирмы «Королев и партнеры» Виталий Королев:

Еще на этапе выбора квартиры мы оговариваем возможности ее приобретения: при помощи личных сбережений, рассрочки от застройщика, ипотечного займа. И как только человек решается на покупку, мы начинаем действовать, исходя из решения о способе оплаты.

Сведения, позволяющие однозначно определить недвижимость. В бумагах указывается адрес, фактическая площадь, назначение, базовые характеристики.
Стоимость недвижимости отдельно за квадратный метр или весь объект целиком.
Перечень всех собственников с порядком их выписки.

Документы для оформления продажи квартиры

Паспорта продавца или покупателя, либо установленные законом аналоги, подтверждающие личность.
Договор купли-продажи, составленный в трех экземплярах.
Правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности.
Свидетельство о государственной регистрации права владения.
Сведения о количестве граждан, зарегистрированных на квадратных метрах.
Квитанция, подтверждающая оплату пошлины.
Технический или кадастровый паспорт.

Регистрация продажи квартиры: документы

расписка о выдаче аванса или задатка за квартиру ;
согласие от супруги (или супруга) на реализацию жилплощади, если недвижимость была оформлена в браке, однако одного из членов семьи нет среди собственников;
если среди собственников недееспособные или несовершеннолетние, требуется разрешение от органов опеки;
подтверждение полномочия доверенного лица, если сам собственник отсутствует при сделке;
справка, подтверждающая дееспособность продавца (покупатели так страхуются от риска признания сделки недействительной, особенно это актуально, если собственник одинокий и пожилой человек);
договор об аренде ячейки в банке, если выбран данный способ расчета между продавцом и покупателем.

Они направляются в территориальный орган Росреестра заказным письмом с описью вложения. Все копии документов и подпись на заявлении о регистрации права собственности должны иметь нотариальное удостоверение. Существенный минус — об отсутствии некоторых бумаг или ошибках в их оформлении вы узнаете не ранее, чем через 2 месяца с момента отправления.

Содержит информацию о гражданах, проживающих в квартире. Документ выдается в паспортном столе УК либо ТСЖ при предъявлении паспорта и домовой книги, если она находится на хранении у собственника недвижимости. Срок выдачи справки — 7 дней, но обычно она оформляется в день обращения. Период действия — 14 дней с момента оформления.

Разрешение от органов опеки и попечительства на продажу квартиры

Если покупка квартиры осуществляется на основании договора долевого участия (ДДУ), то он прилагается к приведенному перечню документов. В нем обязательно указываются данные об участниках (дольщике и застройщике), сведения об объекте недвижимости, сроки строительных работ и стоимость квартиры. Договор подается в Росреестр в 3-х экземплярах.

Все документы и этапы проведения сделки нуждаются в знаниях юриста, и в умении правильно их составлять. Можно, конечно, заняться всем и самим, но лучше довериться специализированным компаниям, агенты которых берут на себя все проблемы и хлопоты в совершение сделки.

Нет ли прав на квартиру у других людей (не сдана ли в аренду, не находится ли в залоге, под арестом, в ренте). Если было наличие перепланировки, то узаконена ли она. Есть ли согласие другого из супругов на продажу.

Порядок оформления

Посмотрите все документы, узнайте, есть ли проблемы наследственности жилища, нарушения правил проживания и т.д. Момент получения денег также нужно прописать в договоре. Если все в порядке, никаких проблем нет, то можно подписать предварительный договор и внести аванс, либо всю сумму, это зависит от соглашения.

Согласно действующему законодательству в предварительном договоре указывается основная информация, которая касается сделки: данные о самой квартире (площадь, состояние и т.д.), цена и механизм проведения самой сделки — оплата. В обязательном порядке указываются и сроки проведения сделки, за которые должен быть подписан основной договор.

Также через суд невозможно признать собственность на квартиру, в связи с тем, что в самом предварительном договоре не указывается передача жилого помещения покупателю. При дальнейшей передачи дела в суд существует риск ответного иска о признании такого договора незаключенными или недействительным.

Двойная продажа квартиры

Документы, которые подтвердят личность каждого собственника квартиры (паспорт).
В случае наличия, свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилое помещение.
Документ, на основании которого можно подтвердить права продающего на квартиру. Подобным документом может, является договор дарения или покупки-продажи, а также документы о приватизации, решение суда, свидетельство о вступлении прав на наследования недвижимости.
В случае его утери восстановление можно осуществить в Регистрационной палате или в БТИ (для договоров о приватизации).
Договор купли-продажи жилплощади. Рекомендуем вам оформлять договор только у юриста, который поможет с правильным составлением, а также сможет учесть все нюансы сделки и интересы участников. Сам документ подписывается в Регистрационной палате при присутствии регистратора сделка.
Справка о составе семьи или выписка из домовой книжки, где указываются лица, прописанные в квартире или их отсутствие.
В случае если одним из владельцев квартиры является ребенок нужно разрешение органов опеки и попечительства.

Очень важно узнать нет ли задолженностей по квартире перед коммунальными учреждениями. Выписку с подробной информацией можно получить в ЖЭКе, в МФЦ или ЕИРЦ. Пропишите в договоре, что, если после покупки квартиры новый владелец обнаружит задолженности по старым счетам и квитанциям, продавец будет обязан их оплатить в полной мере.

Покупатель становится собственником не с момента подписания договора, а с момента регистрации права собственности, поэтому до регистрации права собственности передавать продавцу деньги за квартиру категорически нельзя. Продавец же в свою очередь должен убедиться еще до сдачи документов на регистрацию, что у покупателя есть деньги. Каждая из сторон должна быть уверена, что по окончанию сделки продавец получит деньги, а покупатель квартиру. Поэтому все расчеты проводятся в два приема:

Основные моменты при проверке недвижимости перед покупкой

Подозрения помогут развеять справки из психдиспансера и органов опеки, но получить их может только владелец жилья. Отказ предоставлять подобные сведения при спорных ситуациях – повод более тщательно проверить иные бумаги и, если сделка все таки состоялась, застраховать титул (риск отчуждения – утраты права собственности – объекта недвижимости).

Конечно же — паспорт.
Согласие на сделку от супруга, если таковой имеется.
При покупке по ипотеке — справки о ваших доходах, о вкладах, а также об имуществе, которое может служить залогом и т.п.. У разных банков требования могут быть различными, поэтому спросите у вашего агента или сотрудника банковской организации, с которым вы работаете.
Договор купли-продажи, в котором будут прописаны все условия сделки.

Вторичное жилье

При покупке строящегося объекта у застройщика часто используется схема векселя, когда покупатель покупает у застройщика вексель (ценную бумагу), а впоследствии обменивает ее на новую квартиру. При такой схеме заключают два договора: договор купли-продажи векселя, и предварительный договор.

При покупке на материнский капитал

Подготовительный этап к сделке купли-продажи жилья — достаточно трудоемкий процесс, выполнять его можно как самостоятельно, так и с привлечением специалистов. В любом случае следует помнить, что от тщательной подготовки, проверки и оценки всех документов будет зависеть спокойствие и уверенность в законности сделки, и никакие потрясения не омрачат проживание в новой квартире новых собственников.

Обратите внимание на запах. Если вас при осмотре встречает сильный запах лаванды или «горной свежести», то нужно насторожиться. Здесь может быть завуалирована зловонная канализация или какая-нибудь местная свалка под окном.

Кстати, если с вами быстро согласились насчёт каких-то недочётов по жилью и предложили небывалую скидку, то это повод насторожиться. Значит, с этой квартирой не всё так безоблачно как расписывает продавец. Здесь могут быть какие-то скрытые проблемы как с состоянием самого жилья, так и с юридической стороны. Первое ещё как-то можно поправить, а вот со вторым вы рискуете не только надолго затянуть процесс покупки, но и даже потерять деньги.

Первый взнос

Договора такого плана более лояльны к тем, кто приобретает жильё (в основном). Если продавец нарушит своё слово, то есть оформление покупки квартиры будет не на вас, то ему надлежит вернуть задаток в двойном размере. В том случае, когда инициатива расторжения договора исходит от того, кто приобретает жильё, аванс ему просто не возвращается.

На заметку. Выпиской из ЕГРП (Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Оба названия верны, потому что ЕРГП является частью ЕРГН. Выписка подтверждает права собственности продавца и содержит основные кадастровые сведения о квартире.

Если продавец стал собственником до 31 января 1998 года, то есть до даты основания Росреестра, то сведений о недвижимости в базе данных ЕГРН может и не быть. В этом случае нужно заказать кадастровый паспорт в Бюро технической инвентаризации (БТИ) или МФЦ. Срок выдачи документа — от 5 дней.

Какие документы нужны продавцу

паспорта всех собственников квартиры.
Для квартир, полученных в собственность после 1 июля 2022 года: выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Выписку можно получить в офисах Росреестра или кадастровой палаты, многофункциональном центре (МФЦ) или на портале Госуслуг. Срок выдачи — не более 3 дней. Стоимость — от 750 рублей.
Для квартир, полученных в собственность до 1 июля 2022 года, предоставляется свидетельство о государственной регистрации прав собственности.
Документы, объясняющие, когда и при каких обстоятельствах продавец стал собственником недвижимости: договор купли-продажи, дарения или наследования.

Необходимо внимательно выбрать квартиру среди обширного рынка жилья. Подводные камни возможны не только в техническом состоянии, в юридической составляющей «чистоты» приобретаемого жилья, а также на любом другом этапе порядка покупки квартиры на вторичном рынке.

Паспортные данные участников правового отношения.
Описание рассматриваемого объекта, адрес квартиры, ее площадь.
Перечень документов, удостоверяющих правомочность обладания жильем у владельца.
Место и дата совершения сделки.
Стоимость недвижимости в числовом и буквенном формате.
Правовая ответственность сторон.
Порядок передачи собственности.
Подписи сторон с указанием полной ФИО.

Порядок оформления договора купли-продажи

Что касается несовершеннолетних детей, то отдел попечительства обязал предоставить им равные доли от стоимости продаваемого жилья. Мать детей получила согласие органов опеки на прописку их в другом месте. Также она обязалась перевести на счета детей половину суммы продажи квартиры в равных долях.

2) После попросите у продавца копию свидетельства о праве собственности и копию договора по которому Продавец приобрел данную квартиру. В свидетельстве Вы увидите кто собственник квартиры, в какой доле ему принадлежит квартира.

22.3. гость! Доверьте юристам проверку чистоты сделки, они специалисты и могут проанализировать все документы. Просто очень много нюансов, которые имеют существенное значение, в рамках блиц-ответа вы не получите полный ответ.

22. Какие документы нужно проверить при покупке квартиры у застройщика.

12.1. Для перехода права в Росреестре необходимо составить договор в простой письменной форме, к нему собственно говоря, если права зарегистрированы, ничего не прилагается. Доверенное лицо должно иметь на руках нотариально заверенную доверенность от собственника, в которой лучше всего указать объект, который отчуждается. Оно же подпишет договор, его тоже в договоре прописать в преамбуле. Для вашего спокойствия перед сделкой, закажите выписку из ЕГРН на объект, узнайте кто собственник и проверьте в доверенности полномочия. Лично для вас, можете забрать оригиналы документов на помещение, которые имеются у продавца. Удачи!

Сложности вызывает вопрос о необходимости документа при разводе супругов. Ответ однозначный: если нет брачного договора, согласно которому недвижимость принадлежит кому-то одному, или не был произведен раздел имущества, то согласие нужно.

Из этого правила есть исключения. Если квартира принадлежит исключительно собственнику, то есть была подарена, передана по наследству или приватизирована одним из супругов при отказе второго, то согласие не потребуется. Подробнее: Отказ от доли в приватизированной квартире

Квартира приобретается одним из супругов

заявление о госрегистрации права собственности от Покупателя;
квитанция об оплате госпошлины (1000 руб.);
ДДУ;
акт приема-передачи в 2 экземплярах;
от застройщика — разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Оплата пошлины государству (в виде квитанции). Квитанция выдается в абсолютно любом банке Российской Федерации. Должны быть указания о подтверждение оплаты с полными реквизитами. При получении квитанции стягивается пошлина, размер которой 1000 рублей. Это официальная сумма за регистрацию. Оплачивается она покупателем.

Документация, которая предоставляется продавцом

Справка об отсутствии долгов по налогам. Выдается только в налоговой инспекции. Документ должен доказывать наличие всех налоговых взносов, нужна при получении дома в подарок или в результате наследования.

Еще несколько документов, которые подлежат проверке

Справка от психиатра-нарколога и невролога. Больницы по специализации психоневрологии и наркологии по прописке выдают такие справки, их имеют разрешение выписать частные кабинеты психиатров.

Выписка из домовой книги (справка о проживающих);
Справка о состоянии лицевого счета (отсутствии или наличии долгов по ЖКУ);
Нотариальное согласие супруга (если квартира является общей собственностью);
Разрешение органов опеки на сделку, если затрагиваются пава несовершеннолетних детей;
Выписка из ЕГРН, со сведениями об отсутствии обременений и арестов. Она может быть получена в течение 3-х дней в отделении Росреестра, в МФЦ, либо запрошена нотариусом (в электронной форме, на следующий после обращения день). За ее получение оплачивается госпошлина (750 рублей за бумажную справку, 300 рублей — за электронный документ).
Согласие на продажу квартиры, где зарегистрированы несовершеннолетние, выдает орган опеки и попечительства в течение месяца после предоставления документов (бесплатно).
Акт оценки квартиры (от 2022 рублей, для вторичного рынка);

Какие документы нужны для покупки квартиры

Документ, по которому квартира приобреталась в свое время (передача в собственность (приватизация), мена, дарение, купля-продажа и др.);
Свидетельство о праве собственности (если оно выдавалось до 15 июля 2022 года), либо выписка из ЕГРН/ЕГРП, подтверждающая госрегистрацию права собственности на недвижимое имущество;
Документы из БТИ (экспликация и поэтажный план).