На сколько отличается оценочная стоимость квартиры от рыночной

Доброго дня. Если кто не знает Вам советует и консультирует — Стефания Волна. Рассказываю свой опыт и знания в юриспруденции, которого в совокупности больше 15 лет, это дает возможность дать правильные ответы, на то, что может необходимо в различных ситуациях и сейчас рассмотрим — Если квартиру оценили меньше чем ипотека. Если в Вашем конкретном случае потребуется мгновенный ответ в своем городе или же онлайн, то, конечно же, лучше получить помощью на сайте. Или еще проще спросить в комментариях у постоянных читателей, которые ранее сталкивались с таким же вопросом.

Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент прочтения, законы очень быстро обновляются и дополняются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.

  1. Разговор с оценщиком для достижения общего мнения. Покупатель узнает о причинах низкой оценочной стоимости (сумма завышена продавцом по предварительной договоренности, от покупателя скрывались факты относительно состояния приобретаемой недвижимости). Информатор обязан предоставить задокументированные факты и положения исследований.
  2. Запросить экспертизу независимой фирмы. Вариант зачастую является приемлемым. Если банк отказывается сотрудничать с оценщиком, узнайте список рекомендованных фирм для сотрудничества с банком. Выберите резидента и сотрудничайте, придерживаясь указаний.
  3. При изначальном завышении цены продавцом, рекомендовано пойти на разговор. Нет гарантий, что результат разговора будет положительным. Следуя руководству агента, вы повысите шансы на благоприятный исход.

Оценка квартиры при получении ипотеки происходит во время первичного осмотра. При оформлении договора количество факторов, влияющих на оценочную стоимость, возрастает. Если квартиру оценили ниже продажной стоимости, у заемщика возникает ряд трудностей. Их решают до начала осуществления сделки.

Причины низкой

При покупке/продаже жилплощади экспертиза происходит дважды — первичная и вторичная. Первичная проводится для установления стоимости жилплощади, а вторичную запрашивает банк для установления суммы долга (полезно почитать о том, как банк оценивает квартиру).

Пример стоимости денег во времени. Когда речь идет о больших сроках и больших деньгах, часто говорят, что деньги дешевеют со временем. То есть рубль сейчас более ценный, чем рубль через год. Если квартиру можно продать дешевле и сейчас, то это лучше, чем чуть дороже и потом. У этого принципа много обоснований: инфляция, политические риски, человеческая смертность и мировой прогресс.

Когда банк дает заемщику ипотечный кредит, он автоматически берёт в залог ту недвижимость, которую на этот кредит покупают: «Вот тебе деньги, но, пока ты всё не вернешь, квартира как бы моя». Если заемщик не возвращает деньги, банк имеет право забрать квартиру и продать ее на торгах.

И зачем она нужна

  • кто заказал и кто выполнил оценку, по какому методу;
  • что это за квартира, в каком состоянии, как ей пользуются;
  • как дела на рынке, на котором эта квартира будет продаваться;
  • за сколько ее можно будет продать обычно или с торгов;
  • какие есть приложения к оценке в виде фотографий и копий документов.

Если у собственника есть основания думать, что экспертная группа ошиблась, то он может обратиться в специальную комиссию при территориальном отделе Росреестра, либо в суд общей юрисдикции. В заявлении должно содержаться требование признать рыночную стоимость кадастровой. Если предстоит суд, лучше заручиться поддержкой адвоката.

  • тип фонда (например, «сталинки» или «брежневки»);
  • материал, из которого построен дом;
  • наличие и качество ремонта в квартире;
  • состояние сантехники;
  • в престижном или непрестижном районе она находится;
  • насколько он удален от центра города и сложно ли до него добираться.
Рекомендуем прочесть:  При потери птс на машину что делать

Кадастровая и рыночная стоимость квартиры — как они соотносятся?

    Налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе — налогоплательщики) признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Очень трудно бороться с занижением стоимости, это своеобразная страховка банка на случай не выплаты кредита, банк старается выдать кредит такого размера, чтобы при необходимости он мог быстро реализовать квартиру. Если на пальцах, то представим что реальная стоимость квартиры 2,3 млн., при этом оценщик оценивает ее в 2 и банк выдает вам кредит. Если вы перестанете платить по кредиту, банк забирает квартиру и должен продать ее, чтобы вернуть свои деньги, но продавать ее за 2,3 млн. (реальную цену) можно и год, а банку это не выгодно, поэтому продавать он ее будет с дисконтом (например, за 2 млн). Это так называемая «ликвидационная стоимость), т.е. стоимость квартиры с учетом сжатого срока экспозиции.

Несмотря на то, что качество отчетов независимых оценщиков редко вызывает сомнения сегодня, все же периодически возникают ситуации, когда эксперты умышленно или случайно занижают рыночную стоимость. Ситуация с занижением стоимости может означать что выданного кредита просто не хватит на покупку квартиры.

Как быть если оценщик занизил стоимость?

Существуют ситуации, когда оценка рыночной стоимости Вашей квартиры необходима, одним из примеров может стать покупка квартиры в ипотеку. На основании проведенной оценки банк принимает решение относительно суммы выдаваемого ипотечного кредита, поэтому в большинстве случаев заемщику не выгодно занижение оценочной стоимости, поскольку в этом случае разницу между выданным кредитом и реальной стоимостью квартиры придется выплатить самостоятельно. В свою очередь из-за риска невыплаты кредита банк имеет заинтересованность в занижении стоимости, поскольку в случае неуплаты он сможет быстро продать квартиру и вернуть свои деньги.

Однако они применяют метод материального анализа, оперируя установленными законом коэффициентами, не выезжая на место и не учитывая фактические показатели, которые определяют рыночную стоимость – то, за сколько реально можно продать квартиру в текущий момент времени.

Инвентаризационная стоимость

Поскольку для расчетов применяются показатели, утвержденные около полувека назад и перевод в современные цены происходит в несколько этапов, инвентаризационная стоимость получается значительно ниже рыночной. Это приводит к снижению базы для расчета налога.

Факторы, влияющие на стоимость квартиры

Важно! В законодательстве формулировки «кадастровая стоимость» нет. Вместо нее, используется «государственная оценочная стоимость» . При этом в законах прописаны методы расчета КС для различных типов недвижимости.

С 2021 года страна переходит на кадастровую стоимость недвижимости. Для нее установлен специальный алгоритм оценки и цели применения. Сегодня поговорим о том, чем отличается кадастровая стоимость от рыночной квартиры, где ее посмотреть и каким образом снизить.

Сравнительная таблица

Рассмотрим, что такое кадастровая стоимость на рынке жилья. Кадастровая стоимость – это рыночная оценка, которую выполнили по государственному заказу кадастровые оценщики. Иными словами, это официальное мнение государства по поводу продажной стоимости квартиры. Редко кадастровая и реальная рыночная стоимость квартиры совпадают в связи с тем, что для оценки применяется другой метод.

Кадастровая стоимость

Важно! Рыночные цены в России – свободны. Прямой контроль от налоговых органов допускается только в ряде случаев, к которым обычная купля продажа квадратных метров не относится. Косвенный контроль проводится именно за счет разницы между рыночной и кадастровой стоимостью.

Что касается ответственности оценщика за занижение оценки, то в данном случае ее не будет, т.к. оценщик изначально оценивает минимальный срок экспозиции (часто в отчете прямо просят указывать стоимость ликвидации или срок экспозиции). Кроме того, отчет составлен таким образом, что с точки зрения закона он нарушений не имеет. В свою очередь то, что реальный продавец хочет за квартиру большую сумму тоже никого не интересует, продавец не поставлен в условия необходимости быстрой реализации квартиры и может продавать ее сколько угодно долго и за любую сумму.

Очень трудно бороться с занижением стоимости, это своеобразная страховка банка на случай не выплаты кредита, банк старается выдать кредит такого размера, чтобы при необходимости он мог быстро реализовать квартиру. Если на пальцах, то представим что реальная стоимость квартиры 2,3 млн., при этом оценщик оценивает ее в 2 и банк выдает вам кредит. Если вы перестанете платить по кредиту, банк забирает квартиру и должен продать ее, чтобы вернуть свои деньги, но продавать ее за 2,3 млн. (реальную цену) можно и год, а банку это не выгодно, поэтому продавать он ее будет с дисконтом (например, за 2 млн). Это так называемая «ликвидационная стоимость), т.е. стоимость квартиры с учетом сжатого срока экспозиции.

Рекомендуем прочесть:  Налог На Коммерческую Недвижимость С 2021 Года Для Физических Лиц Махачкала

Разберем ситуацию

Увы, практика занижения оценки для целей ипотеки повсеместна, и бороться с ней непросто, если вы столкнулись с подобной ситуацией, вы можете обратиться к нам за консультацией и узнать о возможных путях решения проблемы.

Оценка компании, независимо от того, говорим ли мы о собственной компании или о других, — это деликатное и важное мероприятие в мире инвестиций. Вычисление стоимости вашего бизнеса непросто, так же, как нелегко определить экономическую стоимость любого материального актива или услуги. Если мы позволяем себе руководствоваться нашими интуитивными знаниями и создавая любую экономическую деятельность в рамках рыночной экономики, мы можем заключить, что любая материальная блага или любая услуга имеет точные значения, которые гипотетический покупатель готов заплатить за нее.

Разница между понятиями стоимости и цены

На вид они почти похожи. Допустим, что дом номер 2 строится из инновационных материалов. Понятное дело, что данный материал очень дорогой, т. е. строение оценивается в кадастре дорого. Но рынок относится к данному строению иначе. Во-первых, все зависит от местоположения. Инфраструктуры нет, до центра ехать часа 3, социальных учреждений нет, магазинов в лучшем случае 2-3.

Могут ли стоимости быть равными?

Как показывает практика, банкам прежде всего интересны в качестве залогов недвижимое и движимое имущество. Оно должно относиться к средней ценовой категории, иметь устойчивый спрос, чтобы не возникло проблем с реализацией. Банки принимают в качестве залога:

Говорить об объективном сопоставлении кадастровой / рыночной стоимости можно в том случае, если они отражают ситуацию в одно и то же время. Получив справку о рыночной стоимости жилья в момент кадастровой оценки можно использовать в судебном процессе при оспаривании кадастровой стоимости.

  1. Как правило, кадастровая стоимость на треть или половину ниже рыночной. Это связано с тем, что она не учитывает положение на рынке.
  2. Оба показателя не связаны между собой. Однако, для подсчета применяются практически схожие схемы, то в случае определения рыночной стоимости учитывается большее количество факторов.
  3. Кадастровая оценка приводит к тому, что недвижимость в элитном районе и на окраине имеют практически схожую стоимость. Рыночная же учитывает не только эти, но и некоторые другие факторы.

Как рассчитывается кадастровая стоимость?

Учитывая эти критерии, неудивительно, что рыночная цена непостоянна, а динамика изменений непредсказуема. Это является фактором риска при вложении средств в недвижимость в период серьезных рыночных изменений – в течение нескольких месяцев колебания могут составлять 20-30%.

Важно! В законодательстве формулировки «кадастровая стоимость» нет. Вместо нее, используется «государственная оценочная стоимость». При этом в законах прописаны методы расчета КС для различных типов недвижимости.

Различай!

В декабре 2021 г. президент поручил «сбалансировать КС». Во время пресс-конференции он напомнил, что идея сравнять КС и РС, по сути, правильная, но никакой «шоковой терапии 90-х» быть не должно, а расчет налогов должен учитывать и реальные доходы населения. Получится ли это на практике, покажет время.

Можно ли оспорить?

  • заказать бесплатную выписку из Единого госреестра недвижимости (ЕГРН) – будет готова через 3 суток;
  • в личном кабинете (для входа нужна регистрация на Госуслугах);
  • через сервис «Запрос через доступ к ФГИС ЕГРН (ключ доступа выдается в личном кабинете);
  • через онлайн-сервисы «Публичная кадастровая карта»;
  • по справочным онлайн-данным об объектах недвижимости на главной странице сайта Росреестра.

Зная, как проводится оценка недвижимости, можно понять, кадастровая стоимость выше или ниже рыночной. Как правило, РС оказывается большей в сравнении с КС. Однако иногда встречаются и исключения. Чаще всего эти показатели могут приравниваться или различаются незначительно в старых объектах недвижимости, которые на рынке ценятся слабо.

Рекомендуем прочесть:  Нижний Новгород Компенсация На Проезд Работающим Предпенсионерам

КС используется для расчета величины сборов и налогов, которые необходимо выплатить при отчуждении жилья. В качестве примеров можно привести оформление ипотеки, наследование, дарение и т. д. Говоря проще, КС применяется во время просчета любой характеристики квартиры, выраженной в денежном эквиваленте. Определяется она группой чиновников после анализа пакета определенных документов и с учетом рекомендаций различных государственных органов. При этом никто из чиновников не знаком с местными особенностями объекта.

Виды оценки жилья

Рыночная стоимость (РС) определяется теми рыночными условиями, которые наблюдаются в настоящее время. Говоря проще, это та цена квартиры, которую за нее заплатит покупатель. На РС серьезное влияние оказывают различные факторы:

Рыночная цена основывается на показателях, которыми оперирует рынок. В условиях сделок купли-продажи, окончательной стоимостью квартиры можно назвать сумму, за которую покупатель готов приобрести объект. Рыночное достоинство нельзя назвать объективным или стабильным, но оно стратегически важно для каждого владельца. Недвижимость продается по завышенной и заниженной стоимости, конкретные примеры для рынка нивелируются, главное, понять, объективную востребованность для покупателя.

Чаще всего переоценку проводят из-за так называемых рыночных показателей, если они изменились, то и кадастровая стоимость должна стать иной, как правило, увеличиться. В некоторых регионах такие пересмотры уже стали традицией, раз в два-три года местные власти меняют минимальные цены для квадратных метров, чтобы увеличить налоговые отчисления в бюджет.

Почему растет?

Законодатель предусмотрел возможность такой ситуации, поэтому Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» установлен порядок обжалования и пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости. Кадастровая стоимость доли в квартире определяется простым арифметическим методом: общая кадастровая стоимость делится на размер доли.

В результате согласования Земельного и Налогового Кодексов производится расчёт кадастровой стоимости используемых объектов недвижимости с целью определения размеров налогов. Разница между кадастровой и рыночной стоимостью заключается в том, что при расчёте цены первого вида не учитываются многие субъективные показатели.

Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной

Если человек решил поменять место жительства и продал свою квартиру, то стоит максимально быстро найти новую. В противной случае можно остаться ни с чем, так как резко поднявшаяся стоимость недвижимости не позволит приобрести новое жилье.

Основные различия

Рынок наиболее приближен к реальной стоимости, по сравнению с той, что внесена в государственный кадастр недвижимого имущества ГКН. Иногда эти данные совпадают. Чаще всего это случается при оценивании квартир, расположенных в старых постройках.

  • на величину кадастровой стоимости начисляется налог, то есть идут поступления в бюджет;
  • реформа системы учета имущественных прав проходила, когда был взлет цен на недвижимость в нашей стране, и на сегодня большая часть ставок не актуальна;
  • при расчете кадастровой стоимости не учитывается платежеспособность населения, в каком состоянии рынок недвижимости, где располагается сам объект.

В каких случаях делают оценку кадастровой стоимости

Кадастровая ценность объекта требуется при уплате налога, при продаже или отчуждении. А также в случаях дарения, переходе по наследству, взятии ипотеки – когда требуется знать конкретную сумму, выраженную в денежном эквиваленте.

Специфика рыночной стоимости

Не так давно законодателем был принят законопроект, в силу которого кадастровая цена была искусственно увеличена, но это происходит постепенно, поэтому, в чем разница между указанными величинами, граждане узнают постепенно. На практике, же применяются следующие правила использования этих показателей:

Разница между рыночной и кадастровой величинами связана, в первую очередь, с тем, что она рассчитывается путем массовой оценки имеющегося в этом классе жилья, зданий или земельных участков.

Почему в некоторых случаях кадастровая стоимость квартиры превышает рыночную стоимость?

Важный момент! Итоговая сумма должна удовлетворять и продавца, и покупателя. Если человек продает жилье в пригороде (отдаленный район, без ремонта), а цену устанавливает, как в столице, то ему придется очень долго ждать покупателя.

Рыночная стоимость недвижимого имущества. Особенности

Однако, при самостоятельном расчете, необходимо помнить, что в нем может быть, как уже говорилось выше, допущена ошибка, из-за которой последующие расчеты, например, суммы налога, могут оказаться неверными.

Оцените статью
Ответы от Дежурного юриста на ЮрГрупп.ру