Покупка квартиры, находящейся в ипотеке
Хочу купить квартиру, по которой еще не выплачен ипотечный кредит. Хозяева в ней не живут. Имеется долг по коммунальным платежам. Квартира находится в залоге у банка. Какие могут возникнуть сложности при покупке квартиры, находящейся в ипотеке?
При покупке квартиры, находящейся в ипотеке, договор купли-продажи подписывается сторонами в присутствии сотрудника того банковского учреждения, с которым был оформлен договор ипотечного кредитования. Денежные средства для погашения кредита будут выплачиваться Вами не продавцу квартиры, а в кассу банка.
Покупка квартиры, которая находится в ипотеке
Есть предложение приобрести квартиру, которая находится в ипотеке. Со стороны покупателя, на что должно быть обращено внимание, что бы оформить этот договор. Каким образом задолженность банку будет погашаться при переходе права собственности? Говорят, что разрешение от банка на продажу у этой семьи есть, и квартира оформлена только на мужа.
Вам нужно на всякий случай увидеть это согласие банка на продажу. Если квартира оформлена на мужа и приобреталась в браке, нужно нотариальное согласие супруги на продажу. Задолженность банку, видимо, будет погашаться за счет средств покупателя. Скорее всего, это будет прописано в Вашем договоре. Обратите внимание, чтобы в Вашем свидетельстве о праве собственности не было указано обременение — ипотека в силу закона (если Вы приобретаете без ипотеки).
Как правильно купить квартиру, которая находится в ипотеке
-
Приобретение квартиры у кредитно-финансовой организации. Тогда покупатель оплачивает оставшуюся часть долга и передает остаток суммы по договору купли-продажи продавцу. Если вы продавец, то предлагаем ознакомиться с этой статьей, где рассказано о том, как продать жилье банку.
- Процесс покупки осложнен из-за того, что жилье находится под обременением. Однако после полной выплаты обременение снимается, подробнее об этом процессе читайте по ссылке.
- Банк получает возможность постоянно в течение срока кредитования навещать жильцов для проверки состояния квартиры.
Риски покупателя при покупке квартиры, находящейся в залоге банка
Когда у заёмщика нет возможности платить по ипотечному кредиту, то остаётся одна возможность: продать квартиру, купленную в кредит, и «вырученными» от продажи деньгами расплатиться с банком.
Ранее я писал о нескольких способах продажи квартиры, находящейся в залоге. Но у всех этих способов есть серьёзный недостаток для заёмщика-продавца квартиры: квартира на момент продажи находится в залоге банка.
Почему недостаток?
Потому что потенциальный покупатель квартиры должен будет учитывать определённые требования банка-кредитора, в залоге которого находится квартира продавца, идти на определённые риски и финансовые затраты.
Рассмотрим возможные способы продажи квартиры, находящейся в залоге банка, но рассмотрим эти способы с точки зрения покупателя.
Существенный недостаток продажи квартиры, находящейся в залоге банка в том, что в качестве покупателя может рассматриваться либо человек с «живыми деньгами», либо тот, кто берёт кредит в том же банке, в залоге которого находится квартира. То есть, если человек хочет с помощью кредитных средств, например, банка ВТБ 24 купить квартиру, находящуюся в залоге Альфа банка, это сделать будет практически не возможно. То есть, круг потенциальных покупателей сужается.
Как купить квартиру, которая находится в ипотеке
А есть банки, которые так не делают, а производят списание день в день, т.е. если стоит у вас в графике платежей 15е число, то и списание произойдет только 15го, даже если деньги на счет вы положите 1го числа. Никак не раньше.
Всё. Ну или почти всё, дальше идет обыкновенная ипотечная сделка (в нашем случае — ипотечная, а если у покупателя полностью наличные деньги, то ещё проще): сбор документов — рассмотрение банком – сделка в регпалате – выдача денег. Это ещё 2-3 недели.
Покупка квартиры обремененной ипотекой
Сложности могут возникнуть только в том случае, если покупателю для приобретения квартиры могут понадобиться дополнительные денежные средства. Взять недостающую сумму покупатель сможет только в банке-посреднике и ни в каком другом, поскольку вариант получения кредита в стороннем банке совершенно не удовлетворит банк, в собственности которого находится ипотечное жилье. А для этого придется пройти необходимую процедуру одобрения ипотечного кредитования, составление отдельного договора с указанием процентной ставки по кредиту.
При использовании данного способа разрешение банка на продажу ипотечной квартиры не нужно, хотя и законодательство по общему правилу запрещает продавать залоговое имущество без согласия собственника имущества (банка).
Нюансы покупки квартиры с обременением ипотекой (находящейся в ипотеке)
Чтобы не получилось недоразумений в будущем, при каждой передаче денег продавцу требуйте составления расписки. Простая письменная форма, указание на переданную сумму денег, контактные данные продавца и его паспортные данные – вот тот минимум, который необходимо отразить в расписке.
Покупка квартиры с обременением ипотекой – нередкое явление на практике. Однако оформление данного договора требует большой внимательности и представления дополнительных документов. Кроме того, многие не хотят покупать квартиру с обременением, опасаясь лишней волокиты в различных инстанциях и возможных проблем в будущем.
Продажа квартир в ипотеке
Если заёмщик не имеет возможности платить по ипотечному кредиту, то ипотечная квартира выставляется на продажу. У заемщика остаётся одна возможность ― это продать не выкупленную в кредит квартиру и таким образом расплатиться с банком. Однако существует серьёзная проблема для заёмщика банка и продавца ипотечной квартиры в одном лице, так как сам объект продажи на момент совершения сделки находится в залоге у банка, который и предоставлял ипотечный кредит на данную квартиру.
Пример: покупатель приобретает квартиру, которая по стечению обстоятельств находится в залоге. После совершения сделки с квартирой в ипотеке банк получает денежные средства в размере остатка по кредиту, остатка ссудной задолженности. Только после поступления средств в банк, он выдаёт покупателю (в лице нового собственника квартиры) справку, в которой прописано, что все обязательства перед банком выполнены, и теперь новый собственник имеет возможность и право подать документы в органы юстиции, для того, чтобы снять обременение.
Особенности покупки квартиры, находящейся в ипотеке
Опасно также приобретать квартиру путём погашения остатка задолженности заёмщика, так как после этого банк снимет с квартиры обременение и заёмщик станет полноправным собственником недвижимости, после чего может отказаться от подписания дальнейшего договора купли-продажи. Во избежание такой опасности следует подписывать предварительный договор купли-продажи с указанием всех условий со стороны покупателя.
Как купить квартиру под залогом
Если вы планируете купить квартиру, которая находится в залоге, многое стоит на кону. На сделке можно сэкономить некоторое количество денег и купить прекрасную недвижимость ниже рыночной цены. Но риски нарваться на «кота в мешке» тоже возрастают. Учитывая то, сколько времени и сил вам придётся потратить на оформление сделки, лучше подойти к выбору и просмотру квартиры максимально ответственно.
Многие люди сами подбирают себе жильё, предпочитая сэкономить деньги на услугах риэлтора. В ситуации с обычной схемой купли-продажи на вторичном рынке это не так сложно. К услугам покупателей огромное количество виртуальных баз недвижимости, печатных каталогов и всевозможных объявлений. Однако приобретение квартиры, которая находится в залоге, как раз тот случай, когда лучше перестраховаться и обратиться за помощью к профессионалам.
Продать квартиру, обремененную ипотекой
Во-вторых, покупателя той квартиры, которая была ранее под залогом, часто волнует правовая защищенность. Можно ли оказаться в такой ситуации, что деньги за квартиру заплачены, а недвижимость еще не перешла в руки покупателя?
— Да, риск есть, если покупатель из своих средств оплачивает остаток долга. — отвечает Екатерина Томилова. — Можно составить предварительный договор купли-продажи или взять расписку от продавца квартиры на получение денежных средств. Но все эти действия лучше проводить с юристами банка.
Еще один момент касающийся обманов: можно ли продать квартиру, не сняв с нее обременение? Как заверили специалисты, ни один нормальный человек не пойдет на такое мошенничество. Документы проходят через многие руки: регистраторы, сотрудники страховых компаний, банки. Просто легче будет купить новую квартиру, чем раздать всем взятки.
Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке
В первую очередь, хотелось бы развеять миф о том, что продать жилую недвижимость, находящуюся в залоге у банка, невозможно. Сделать это вполне реально. Конечно, алгоритм продажи ипотечной квартиры будет несколько отличаться от того, если бы продавалась квартира, не обремененная обязательствами перед банком. Главная особенность состоит в том, что на продажу ипотечной квартиры необходимо получить разрешение банка, выдавшего данный кредит. Безусловно, что процесс продажи такой недвижимости нельзя назвать простым и быстрым. Поэтому следует запастись терпением и идти к своей цели.
3. Визит в регистрационную службу, где с квартиры снимут обременение, засвидетельствуют переход прав собственности на нее. Здесь же будет заключен договор купли-продажи, и квартира официально переходит во владение продавца.
Как купить квартиру, находящуюся в ипотеке
Также следует заметить, что для нового клиента, решившего купить квартиру, находящуюся в ипотеке, с целью выплаты остатков по ипотечному кредиту, банк-кредитор обязан во время составления нового кредитного договора выставить приобретаемый объект жилой недвижимости на повторную переоценку в соответствии с рыночной стоимостью. Помимо этого, вновь кредитуемое лицо залогодержателем обязательно будет перепроверено на предмет платежеспособности, а новые условия кредитного договора обязывают заемщика погашать ипотечный заем по новым процентным, чаще всего завышенным, ставкам.
Дело в том, что по условиям банков-кредиторов внесенные платежи в случае расторжения кредитного договора заемщик не имеет право требовать обратно. Поэтому в тех ситуациях, когда банку уже выплачена солидная часть кредитного займа, заемщик-должник стремится воспользоваться реструктуризацией или рефинансированием кредитного займа и тем самым не допустить потери уплаченных денежных средств.
Можно ли продать купленную в ипотеку квартиру, если кредит погашен не полностью
Есть несколько способов продать ипотечное жильё, за которое выплачен не весь кредит. Это можно сделать только после согласования с банком. В случае положительного ответа банка, первым делом, нужно найти покупателя.
В доказательство о ваших намерениях решить вопрос с оплатой, вы должны платить хотя бы часть суммы положенной по графику, указанному в договоре на ипотеку. Банк вполне может разрешить отсрочить выплаты по графику, даже уменьшить сумму ежемесячной оплаты, увеличив срок кредитования.
Выгодно — ли покупать ипотечную квартиру
«Сложности могут появиться при проведении альтернативной сделки, когда ипотечное жилье — звено в „цепочке“: ее продажа проходит по особой процедуре, а покупатели недвижимости болезненно реагируют на любое отклонение от нормы. Сложнее всего приходится, когда залоговую квартиру покупает человек, который берет ипотеку в другом банке. Еще один тяжелый случай — когда банк, в котором бралась ипотека для покупки выбранной квартиры, больше не существует», — рассказал Лев Плецельман.
Естественно, найти такого покупателя непросто, поскольку желающих рисковать своими денежными средствами не много, и тогда процедура покупки осуществляется по второй схеме. Покупатель вносит деньги на две банковские ячейки. В одной — сумма погашения кредита, в другой переплата за разницу в цене за квартиру. После этого банк дает продавцу разрешение на продажу жилья.