Эксперты по недвижимости рассказали Прайм, почему жилье становится токсичным активом
По мнению специалиста департамента стратегических исследований Total Research Николая Вавилова, сейчас тренд на рынке недвижимости простой — массовый отказ от сделок из-за взлетевших ставок по ипотеке. Более 80% покупок квартир осуществляется с помощью заемных средств, и с учетом выросших с пандемии цен и отсутствии роста реальных располагаемых доходов населения вытягивать ставки по 20% годовых покупатели просто не способны. Поэтому на несколько месяцев рынок вторичной недвижимости фактически замер, сделок будет в несколько раз меньше, чем в начале года.
«Продавцы жилья будут или снижать цены или предоставлять скидки при продаже «вторички». Это вызвано тем, что закредитованность населения высока, а с учетом ухода с российского рынка иностранных компаний и закрытия ряда российских предприятий, не все заемщики в состоянии расплатиться по долгам. В такой ситуации некоторые владельцы недвижимости предпочитают продать имеющееся жилье с тем, чтобы расплатиться с банками и получить средства на жизнь», — объяснила она «Прайм».
Рынок жилья в этом году ждет стагнация и последующим проседанием цен примерно на 10% к концу года. Сильно просесть цены не могут — застройщики стали получать стройматериалы по повышенным ценам. Так что тем, кто планировал инвестировать средства в квартиру в начале года лучше обождать снижения цен и сделать это в конце года. Если же уже есть одобренный банком кредит с господдержкой, то квартиру стоит купить.
«Рынок недвижимости, как и любой другой, будет зависеть от политической обстановки в стране и от поведения самих потребителей на рынке недвижимости, от их реакции на политические и экономические события в стране. При резком падении спроса на новостройки девелоперам придется снижать цены или как минимум придерживать их на прежнем уровне. Однако программы льготной ипотеки ещё действуют, и возможно, будут продлены (пока они действуют до конца марта 2022). Но стоимость ремонта и обустройства дома с учетом нынешних реалий становится достаточно проблематичным, что так же «поумерит пыл» желающих улучшишь свои жилищные условия», — считает Егорычева.
«Коммерческая недвижимость тоже сейчас под ударом — съезжают иностранные компании, освобождая как офисы, так и склады вместе с торговыми помещениями, но здесь ситуация чуть иная — многие крупные холдинги не разрывают контракты, оставляя за собой помещения, а также не увольняют сотрудников, продолжая выплачивать им зарплату и ожидая улучшения политического фона, поскольку приостановка деятельности в РФ — это результаты политического давления на бизнес. Поэтому с одной стороны, стоит рассматривать к покупке наиболее ликвидные истории, которые сейчас стоят без арендатора, то есть помещения с большой проходимостью рядом с метро или узлами общественного транспорта», — отметил Вавилов.
«Честно говоря, если бы я сегодня сам продавал квартиру как клиент, на такую сделку бы не вышел, — комментирует Вячеслав Егоров. — Вчера нам поступали запросы о том, какую квартиру можно купить за определенную сумму. Сейчас большая часть переживаний людей связана с тем, сдастся дом или нет. Думаю, что в настоящее время особенно будет востребована “вторичка”».
Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость», считает, что в период неопределенности люди склонны выждать некоторое время. Примерно 20% участников вторичного рынка (продавцов и покупателей) могут взять паузу. «Пока мы этого не замечаем», — говорит Сергей Шлома.
Часть клиентов, у которых нет краткосрочных планов по покупке другого жилья, могут отказываться от продажи своей квартиры, так как не хотят оказаться с деньгами на руках. Такие случаи, говорит Александр Чернокульский, наблюдались и во время предыдущего кризиса, но они не носили массового характера.
Конечно, есть люди, которые не понимают, куда им пристроить деньги, полученные от продажи. Но большинство клиентов продают одно жилье, чтобы купить другое, улучшить жилищные условия. Поэтому им, наоборот, нужно как можно быстрее закрыть сделку, чтобы купить другую квартиру, продолжает эксперт. Им просто невыгодно приостанавливать сделку: ипотечный кредит уже оформлен, на свою квартиру есть покупатель, зачем тянуть?
Взлетевший курс доллара заставил многих собственников задуматься: а продавать ли квартиру сегодня? А вдруг ее цена завтра взлетит на 10, а то и 20%? Как показал опрос в телеграм-канале «Циан для профи» , как рынок и клиенты риелторов отреагировали на последние события, четвертая часть респондентов (24%) ответили, что «клиенты берут паузу».
Что будет с недвижимостью весной 2022 года: цены, ипотека и спрос на квартиры
Так что недвижимость будет дешеветь, потому что желание людей сохранить деньги в чем-то типа квартир и земли не настолько сильное, чтобы покрыть то количество сделок, что раньше обеспечивалось ипотеками. Люди чаще будут делать трейд-ин: менять старую квартиру на новую с доплатой. А для доплаты брать небольшие кредиты на короткие сроки.
— Не стоит. Выгоднее положить деньги на депозит под 18-20% в разных банках и арендовать квартиру. Аренда пока будет стоить примерно 5-6% от стоимости квартиры, а депозит принесет вам 18-20%. Есть резон сохранить деньги на руках в виде рублей, долларов или скажем китайского юаня. А через полгода снять и купить квартиру на 20-30% дешевле.
Если девелоперы сейчас пытаются привязывать цены к доллару и повышать их, то в течение полугода они потихоньку начнут понимать, что происходит. Начнутся скидки в 15%, 20%, 30%, потому что недвижимости построено много и что-то с ней нужно делать. Девелоперы будут мечтать получить клиента, который купить что-нибудь за наличные.
Банки пока в шоке и не знают, что делать: кому выдавать ипотеку, кому нет, как просчитывать риски. Сейчас они могут отзывать и предодобренные кредиты, даже в ущерб своей репутации. Поэтому, если у вас есть одобрение, бегите и оформляйте, пока они не передумали.
— Да берите. Апартаменты — хорошая история, они в аренде эффективнее квартир, хотя стоят дешевле. Там есть нюансы с пропиской, но, возможно, лет через пять их приравняют к квартирам и это будет уже неважно, а вы выиграете +20% только на этом решение. К тому же 9,6% — выгодная ставка.
Сделки сейчас проходят так: 21 февраля мы забронировали квартиру, 24 февраля получили одобрение в ВТБ по госпрограмме — ставка 2,35% на весь срок кредитования. 1 марта утром ВТБ сказал, что больше не проводит сделки по господдержке. Но 2 марта банк сообщил, что до 5 марта готовы оформить клиентов, которые получили одобрение до 28 февраля. В срочном порядке мы согласовали сделку, сейчас ждем подписания договора долевого участия и кредитного договора.
У нас была собрана вся цепочка и внесены авансы. Последние покупатели в этой цепочке должны были купить квартиру с ипотекой в «Уралсибе». Предварительное одобрение в банке и оценка квартиры были готовы, оставалось только выйти на сделку. Однако 25 февраля банк приостановил выдачу кредитов и пояснил, что будет пересматривать процентные ставки. А когда ЦБ поднял ключевую ставку до 20%, мы поняли, что ипотечные ставки просто взлетят. Но никто из этой цепочки не отказался от сделки, просто все решили подождать.
Что со сделками. За последнее время у меня сорвались две сделки. Один клиент брал ипотеку в «Совкомбанке» под 9,5%, заявка уже была одобрена, но потом пришел отказ. Сейчас банк просто не выдает ипотеку, а в других банках она не менее чем под 15%. В итоге клиент отказался от покупки.
Сейчас даже с одобренной ипотекой и записью на подписание договора нельзя быть уверенным, что сделка состоится. Одному из клиентов Сургутнефтегазбанк отказал в выдаче ипотеки прямо на сделке. А у застройщика «ЛСР» огромная очередь на подписание договоров, и люди с уже одобренными кредитами ждут, когда их просто пригласят подписать бумаги. Нередки ситуации, когда банки повышают ставку по одобренной ипотеке.
И, возможно, это не предел. Некоторые банки вообще перестали выдавать ипотечные кредиты, а другие сократили срок по уже одобренным заявкам. Мы расспросили риелторов о том, какие сделки у них прошли в конце февраля — начале марта и какие настроения у покупателей и продавцов.
Срочно продавать: В 2022-м цены на недвижимость рухнут
«На мой взгляд, вероятность падения цен самая маленькая. Цены могут упасть только в ситуации, если в экономике страны будут большие проблемы. При этом не стоит исключать локального падения. Оно бывает, когда цены выросли, потом чуть-чуть упали, потом поднялись назад еще больше, чем упали», — уверен гендиректор «Релайт-Недвижимость» Константин Барсуков.
Те, кому уже не под силу содержать, например, дачу, будут выставлять свою недвижимость на продажу. Хотя с «садовой» недвижимостью всё не так однозначно, люди снова начали сажать огороды и выращивать картошку, рост цен на последнюю явно подстегнёт этот процесс и в 2022 году.
«В годовом выражении темпы роста цен на рынке новостроек в 2022 году снизятся до уровня инфляции или чуть выше. По нашим оценкам, квартиры на первичном рынке в столичном регионе подорожают на 5−7%. Покупательская активность сохранится. Этому будет способствовать и улучшение ситуации в национальной экономике. По итогам 3-го квартала темпы роста ВВП составили более 4%. Это будет подталкивать спрос на первичное жилье», — считает заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов.
Проблемы в экономике России не просто большие, они гигантские. По сути, эта самая «экономика» находится в предсмертном состоянии, на плаву лишь торговля сырьём. С немедленным выводом денег за границу. Страну просто тупо грабят — чиновники и «олигархи»! А это — уже не экономика, а организованная преступность.
«Когда цены на недвижимость начнут падать — а они начнут! — эти самые „инвесторы“ попытаются зафиксировать прибыль. Или, наоборот, убытки. „Инвестор“ — вообще любопытное животное, легко подверженное порывам, панике. И стадное — делай как все. А вот покупателей в нынешней поганой экономической ситуации на их добро не будет. Нет у людей денег, почему, думаю, объяснять не стоит. Придётся снова снижать цену, и так далее», — объясняет инвестиционный консультант Михаил.
«Справедливости ради, говорить о легализации, наверно, не совсем правильно – ведь апартаменты не вне закона, это просто определённая очень массовая практика использования нежилых помещений как жилые, — отмечает Ирина Доброхотова. — Законопроект находится на новом витке обсуждения с конца декабря, и новостей или каких-то новых подробностей всё ещё нет. Главное, что остаётся неясным: изменить собираются юридическое положение уже построенных зданий с апартаментами или распространить все законодательные нововведения на новые проекты? В первом случае надо учесть права и интересы десятков тысяч жильцов апартаментов – они не должны пострадать. Во втором случае всё проще, но проблема уже построенных МФК тогда не решается. Эта дилемма интересует многих участников рынка, поэтому мы очень внимательно следим за этим вопросом и ждем скорейшего принятие документа».
Напомним, в Москве льготная ипотека фактически перестала действовать еще в июле, когда заработали новые правила с максимальной суммой кредита 3 млн рублей. «Вообще стимулирование спроса в долгосрочной перспективе не самая лучшая мера поддержки, поскольку она разгоняет цены. В результате для покупателей жилье все равно остается недоступным, а для застройщиков временно и неестественным образом возросший спрос все равно обернется стагнацией в будущем», — считает Олег Репченко.
Сейчас рынок держится во многом именно благодаря этим программам. Но застройщики могут субсидировать ипотеку до приемлемого для покупателей уровня (близкого к ставке по льготной ипотеке), пока разница между субсидируемой и реальной рыночной ставкой сравнительно невелика. К тому же девелоперы планировали эти программы как временную меру, в надежде на то, что в 2022 году ключевую ставку вновь опустят до 6-7%. Но, учитывая высокую инфляцию, которую Центробанку все никак не удается взять под контроль, и риск дальнейшего ужесточения санкций, высокие ставки, по-видимому, сохранятся долго. А значит, схема субсидированной ипотеки может стать рискованной и невыгодной застройщикам и банкам. Если рыночные ставки по ипотеке превысят отметку в 12% и застройщики откажутся от субсидирования, это приведет к существенному снижению спроса, как и произошло в 2022 году после предшествующего ажиотажа.
В 2022 году вступает в силу несколько законов, а также власти рассмотрят несколько законопроектов в сфере недвижимости. Но речь не о фундаментальных реформах. «В 2022 году и в ближайшие годы вряд ли стоит ждать законов, которые могут привести к глобальным переменам на рынке недвижимости, сравнимых с 214-ФЗ или переходом на расчеты через эскроу-счета. Речь идет скорее о корректировках существующего законодательства и ликвидации пробелов в нем», — говорит адвокат Олег Сухов.
Но в среднесрочной перспективе такое развитие событий плохо отразится на рынке недвижимости. «Эскалация конфликта с Западом, введение санкций, отток инвестиций из России потребует дальнейшего повышения ключевой ставки. Это поспособствует дальнейшему подорожанию ипотеки, а также свертыванию программ субсидирования ставок застройщиками», — говорит Олег Репченко.
Ждать или продавать и покупать: сделки разваливаются, как карточный домик
Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость», считает, что в период неопределенности люди склонны выждать некоторое время. Примерно 20% участников вторичного рынка (продавцов и покупателей) могут взять паузу. «Пока мы этого не замечаем», — говорит Сергей Шлома.
«Честно говоря, если бы я сегодня сам продавал квартиру как клиент, на такую сделку бы не вышел, — комментирует Вячеслав Егоров. — Вчера нам поступали запросы о том, какую квартиру можно купить за определенную сумму. Сейчас большая часть переживаний людей связана с тем, сдастся дом или нет. Думаю, что в настоящее время особенно будет востребована “вторичка”».
Ипотечные клиенты по таким ставкам не хотят выходить на сделки. Ситуация экономической неопределенности всегда вызывает у человека тревогу. Потом постепенно все успокаиваются. «Если в ближайшее время ситуация разрешится, всё нормализуется, войдет в свое русло, — полагает Александр Мальцев. — В моем понимании ситуация с ковидом была более тяжелой: сделки замораживались, отменялись, причем это происходило в течение длительного промежутка времени».
Взлетевший курс доллара заставил многих собственников задуматься: а продавать ли квартиру сегодня? А вдруг ее цена завтра взлетит на 10, а то и 20%? Как показал опрос в телеграм-канале «Циан для профи» , как рынок и клиенты риелторов отреагировали на последние события, четвертая часть респондентов (24%) ответили, что «клиенты берут паузу».
«Бывают случаи, когда предодобренная ипотека перестала быть актуальной — кредит придется брать по более высокой ставке, — Евгений Парфенюк. — Например, вчера ряд наших клиентов попал в такую ситуацию. Ставки по ипотеке растут как на первичную, так и на вторичную недвижимость. Покупателям нужно иметь это в виду, выбирая, стоит выходить на сделку или нет».
Еще одна сделка пока в подвешенном состоянии. Там довольно сложная схема: в январе мы начали выделять детские доли, прошли через согласование в опеке. Сейчас вроде все условия в силе, но я просто не могу записаться в банк на нужный день. Если раньше спокойно записывали на две недели вперед, то теперь только на два-три дня.
И, возможно, это не предел. Некоторые банки вообще перестали выдавать ипотечные кредиты, а другие сократили срок по уже одобренным заявкам. Мы расспросили риелторов о том, какие сделки у них прошли в конце февраля — начале марта и какие настроения у покупателей и продавцов.
Сейчас даже с одобренной ипотекой и записью на подписание договора нельзя быть уверенным, что сделка состоится. Одному из клиентов Сургутнефтегазбанк отказал в выдаче ипотеки прямо на сделке. А у застройщика «ЛСР» огромная очередь на подписание договоров, и люди с уже одобренными кредитами ждут, когда их просто пригласят подписать бумаги. Нередки ситуации, когда банки повышают ставку по одобренной ипотеке.
Сделки сейчас проходят так: 21 февраля мы забронировали квартиру, 24 февраля получили одобрение в ВТБ по госпрограмме — ставка 2,35% на весь срок кредитования. 1 марта утром ВТБ сказал, что больше не проводит сделки по господдержке. Но 2 марта банк сообщил, что до 5 марта готовы оформить клиентов, которые получили одобрение до 28 февраля. В срочном порядке мы согласовали сделку, сейчас ждем подписания договора долевого участия и кредитного договора.
У другого застройщика клиент брал квартиру в семейную ипотеку в Сбербанке с отсрочкой платежа на год. Бронь была поставлена на 21 февраля. Готовились к сделке, но Сбербанк перед подписанием сказал о повышении процентной ставки. Клиент уже хотел отказаться, но застройщик сказал, что субсидирует ставку по броням, которые были до повышений. Ждем выхода на сделку и надеемся, что все получится.
Своим взглядом на ситуацию также поделилась Ольга Тимофеева, основатель агентства недвижимости. По ее мнению, сейчас самое подходящее время для тех, кто хочет продать квартиру, чтобы купить другую, но с другими параметрами. Обусловлено это тем, что оба объекта недвижимости находятся в одинаковой экономической ситуации. При этом для получения максимальной выгоды временной промежуток между продажей и покупкой должен быть минимальным.
В России на рынке недвижимости сложилась ситуация, когда, с одной стороны, ускоренными темпами растут цены на жилье, с другой – повышаются ставки по ипотеке. Что делать россиянам, которые хотят продать квартиру: продать сейчас или подождать лучших времен? На этот вопрос эксперты ответили «Аргументам и фактам».
Лашкевич также обращает внимание, что собственники должны быть готовы к тому, что в этом году не будет роста цен на недвижимость в 20-30%, поскольку сейчас на рынке наблюдается отложенный спрос 2022 года и страх перед геополитическим кризисом. Именно эти факторы формируют сейчас покупательскую активность.
Как отмечает Марина Лашкевич, практикующий риелтор, лучшего, чем сейчас, моменты для продажи квартиры уже не будет. Кардинального роста цен не ожидается ,поскольку рынок недвижимости сильно перегрет. При этом спрос на покупку жилья будет поддерживаться волатильностью рубля. На сегодняшний день уже подошел вплотную к 80 рублям за доллар. По мнению эксперта, россияне будут стремиться вкладывать деньги в нечто более надежное, чем рубли. Оптимальный вариант для этого – ликвидная недвижимость по рыночной цене.
На ценообразование недвижимости также влияют и другие факторы, рассказывает Надежда Коркка, управляющий партнер риелторской компании. Так, ускорение инфляции приведет к росту цен на стройматериалы, топливо и транспортные услуги, а также к удорожанию ипотечных кредитов. Это также повлечет за собой рост базовых ставок по проектному финансированию из-за регулярного повышения ключевой ставки. При этом сдерживающим фактором может выступить возможное снижение спроса, поскольку доходы населения резко сократятся.
Жилая, коммерческая, загородная, зарубежная: что ждать от рынка недвижимости в 2022 году
Экономический кризис. В данном случае будет происходить отток средств из финансовых рынков и переход к консервативным активам. Однако закредитованность населения сегодня находится на рекордных уровнях, и ожидать усиление спроса на недвижимость в тяжелых рыночных условиях не приходится.
В случае роста числа несостоятельных «ипотечников», лишившихся источника дохода и возможности расплачиваться по кредиту, в продаже будут появляться залоговые квартиры от банков, реализуемые в том числе с торгов. С учетом определенных нюансов в приобретении таких квартир, может расшириться число профессиональных специалистов и частных инвесторов в этой области.
Резюмируя, обвала рынков ждать не стоит, хотя рынок жилой и торговой недвижимости будет стагнировать, но офисная и логистическая наоборот покажут рост. В целом это не будут лавинообразные процессы, поскольку сам рынок недвижимости по природе достаточно инертен, заключает Люпин.
Повышение ключевой ставки охладит покупательский интерес, продолжает Лузин. Однако, заранее точно знать решение правительства мы не можем – возможно, будет пересмотр условий, и программу в том или ином виде продлят еще на год. В любом случае летом нас ждет временный спад на рынке.
Статистика показывает, что апартаменты в 2022 году, отмечает эксперт, были самыми прибыльными для сдачи: например, доход от долгосрочной аренды в среднем на Кипре составлял 4-5% годовых, что почти в два раза выше, чем от аренды вилл – 2-3%. Для краткосрочной аренды доходность была 5-8% годовых. В Греции доходность составляла от 4 до 6% в зависимости от местоположения и сроков аренды жилья. При этом по всей стране цены выросли на 4,4%, и по прогнозам будут продолжать рост на 5-6% каждый год.
Стоит ли покупать квартиру в 2022 году, и когда это лучше сделать
Это не могло не отразиться на рынке. 22 сентября 2022 года Председатель Центрального банка РФ Эльвира Набиуллина сообщила в своем выступлении перед Советом Федерации о росте средней стоимости жилой недвижимости в России почти на 40% по сравнению с концом 2022 года. Это на 6% больше, чем за предыдущие семь лет.
В течение всего предыдущего года риелторы прогнозировали спад спроса и, как следствие, появление более дешевой недвижимости, но в итоге цены выросли в среднем примерно на 24%. И так может продолжаться бесконечно. Поэтому ответ на вопрос «покупать или подождать» один – покупать. Особенно если речь об ипотеке и приобретении жилья для себя.
Если у вас нет причин для спешки, рекомендуем открыть пополняемый вклад на имеющуюся сумму и дождаться снижения ключевой ставки Центробанка (не ранее последнего квартала) – так вы сможете увеличить свой первоначальный взнос и получить более выгодные условия.
Наличие льготной ипотеки играет в формировании спроса все меньшую роль. Изменение максимальной суммы по льготной ипотечной программе привело к незначительному спаду спроса на первичку в крупных городах и смещению фокуса в сторону провинциального жилья.
Несмотря на экономические проблемы, с которыми весь мир столкнулся в связи пандемией COVID-19, спрос на недвижимость во многих странах только вырос. Вероятно, вынужденная необходимость проводить дома бо́льшую часть времени повлияла на повышение потребности людей в комфортном месте проживания.
Что будет с недвижимостью в 2022 году
Сейчас же — как считают эксперты крупных сайтов недвижимости — она готова упасть на 15-35 процентов. И в первую очередь потому, что покупательная способность населения перестала расти. И собственникам придётся снижать цены на «вторичку». И даже ажиотажный спрос на жильё, который отмечался в последнюю неделю, ситуацию не спасёт.
Как сообщает «КоммерсантЪ», покупать жильё — и это заметно уже сегодня — люди стали реже, виной тому — скачок стоимости ипотеки и общая геополитическая напряжённость. Логично предположить, что и дальше — какое-то время — эта ситуация сохранится. Потенциальные покупатели будут отказываться от сделок, а значит, собственники, которым действительно будет необходимо продать жилье, начнут снижать цены. Пока они выжидают, отмечают эксперты «Ъ», но в целом в перспективе цены могут снизиться на 25–30 процентов.
Спад ожидается и на рынке ипотечного кредитования. Аналитики считают, что текущая ключевая ставка Центробанка (20%) станет заградительной для заёмщиков. Эксперты подчёркивают: многие сделки находятся сегодня в режиме паузы — они дожидаются одобрения. Так что покупать квартиры смогут покупатели с живыми деньгами или получившие одобрение на кредит в первой декаде февраля.
Специалисты считают, что схожая ситуация на рынке жилья была в 2022–2022 годах, когда резкий рост ключевой ставки привел к шоковому состоянию рынка, и не исключают, что если высокие ставки по ипотечным кредитам сохранятся, к концу года часть вторичного жилья подешевеет на 25–30%.
Ну а из старых проблем на первом месте — дефицит рабочей силы. От труда мигрантов на стройках мы сможем избавиться еще не скоро. Только 20% выпускников строительных вузов идут работать по специальности. Их не привлекает тяжелая, грязная и малопрестижная работа.
«Вы посчитайте сами: вчера ежемесячный взнос по ипотеке за двухкомнатную квартиру, расположенную за МКАДом, составлял 40 тыс. в месяц, и это было по силам среднестатистической семье. Если они возьмут ипотеку сегодня, то им придется платить уже почти 60 тыс. рублей в месяц. Для большинства людей такие цены — космос», — говорят сотрудники офиса продаж нового жилого комплекса в подмосковной Балашихе. Кроме того, продолжают они, сейчас банки все заявки на ипотеку поставили на стоп. А без ипотеки встанут продажи, ведь на ее долю приходится до 70% сделок.
«Мы вложили деньги в акции отечественных компаний. Мало того что они упали в цене вместе с курсом рубля, так еще и банк, в котором открыт у нас брокерский счет, оказался под санкциями. Вчера поехал туда, чтобы перевести средства в другой банк, нельзя передать словами, какая там стоит паника», — вздыхает Олег.
В прошлом году было сдано 90 млн кв. метров жилья, в этом запланировано сдать 120, и от этих планов никто отказываться не собирается. Однако после пафосного начала конференции девелоперам дали практические рекомендации: сокращайте все что можно в инвестиционно-строительном цикле. Новые долгострои сейчас никому не нужны. И без того в стране проблемных объектов хватает — почти 4 млн кв. метров. Константин Тимофеев, отвечающий за защиту прав обманутых дольщиков, призывал застройщиков активнее выходить на процедуру торгов, чтобы по рыночной цене достраивать проблемные объекты.
«Жена предлагала взять ипотеку. Но я ее уговорил подождать до лета. Мне казалось, что брать в долг у банка 6 миллионов и потом еще десять лет платить по 60 тысяч руб. в месяц — это обрекать себя на кабалу, очень рискованно: вдруг заболеешь или работу потеряешь?» — говорит мужчина. Он надеялся к лету накопить еще и тогда уже взять кредит на меньшую сумму и меньший срок, заодно, думал Олег, и цены на квартиры, может быть, снизятся.
Своим взглядом на ситуацию также поделилась Ольга Тимофеева, основатель агентства недвижимости. По ее мнению, сейчас самое подходящее время для тех, кто хочет продать квартиру, чтобы купить другую, но с другими параметрами. Обусловлено это тем, что оба объекта недвижимости находятся в одинаковой экономической ситуации. При этом для получения максимальной выгоды временной промежуток между продажей и покупкой должен быть минимальным.
Лашкевич также обращает внимание, что собственники должны быть готовы к тому, что в этом году не будет роста цен на недвижимость в 20-30%, поскольку сейчас на рынке наблюдается отложенный спрос 2022 года и страх перед геополитическим кризисом. Именно эти факторы формируют сейчас покупательскую активность.
В России на рынке недвижимости сложилась ситуация, когда, с одной стороны, ускоренными темпами растут цены на жилье, с другой – повышаются ставки по ипотеке. Что делать россиянам, которые хотят продать квартиру: продать сейчас или подождать лучших времен? На этот вопрос эксперты ответили «Аргументам и фактам».
Как отмечает Марина Лашкевич, практикующий риелтор, лучшего, чем сейчас, моменты для продажи квартиры уже не будет. Кардинального роста цен не ожидается ,поскольку рынок недвижимости сильно перегрет. При этом спрос на покупку жилья будет поддерживаться волатильностью рубля. На сегодняшний день уже подошел вплотную к 80 рублям за доллар. По мнению эксперта, россияне будут стремиться вкладывать деньги в нечто более надежное, чем рубли. Оптимальный вариант для этого – ликвидная недвижимость по рыночной цене.
На ценообразование недвижимости также влияют и другие факторы, рассказывает Надежда Коркка, управляющий партнер риелторской компании. Так, ускорение инфляции приведет к росту цен на стройматериалы, топливо и транспортные услуги, а также к удорожанию ипотечных кредитов. Это также повлечет за собой рост базовых ставок по проектному финансированию из-за регулярного повышения ключевой ставки. При этом сдерживающим фактором может выступить возможное снижение спроса, поскольку доходы населения резко сократятся.
Дополнительно рынок загородной недвижимости стимулирует развитие инфраструктуры – вблизи крупных городов строятся дороги, появляются частные медицинские центры, школы. С учетом распространения удаленного формата работы жизнь за городом становится даже более предпочтительной.
Увеличение ключевой ставки ЦБ РФ на несколько пунктов к концу 2022 года привело в начале 2022 года к увеличению процентных ставок не только по банковским вкладам, но и по всем видам кредитов, в том числе ипотечным. Некоторыми крупными российскими банками с января 2022 года было заявлено о повышении ставок по ипотеке, как на вторичном, так и на первичном рынке жилья, от 10,1-10,3%. Прогнозируется дальнейший рост ставок в течение года, отмечает эксперт.
Факт удорожания ипотеки будет сказываться на увеличении общего бюджета покупки. Многим потенциальным покупателям недвижимости придется пересмотреть свои пожелания в совокупности с возможностями, отдав предпочтения более бюджетным, скромным, меньшим по площади и более удаленным вариантам, утверждает Анисимова.
На рынке коммерческой недвижимости ситуация более стабильная в целом, но различается от сектора к сектору, говорит Павел Люпин. Например, в логистической недвижимости существует дефицит качественных объектов. Бурное развитие электронной торговли и борьба за скорость доставки обнажили дефицит качественных складских метров в России, особенно в местах с хорошей доступностью. Поэтому арендные ставки, как и доходность в этом секторе растут, а девелоперы закладывают все больше новых зданий логистической инфраструктуры. Из-за этого цены на такие здания и арендные ставки растут и продолжат рост в 2022 году.
Экономический кризис. В данном случае будет происходить отток средств из финансовых рынков и переход к консервативным активам. Однако закредитованность населения сегодня находится на рекордных уровнях, и ожидать усиление спроса на недвижимость в тяжелых рыночных условиях не приходится.