На что смотреть при покупке квартиры при

Доброго дня. Если кто не знает Вам советует и консультирует — Стефания Волна. Рассказываю свой опыт и знания в юриспруденции, которого в совокупности больше 15 лет, это дает возможность дать правильные ответы, на то, что может необходимо в различных ситуациях и сейчас рассмотрим — Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке: стоит на что обратить внимание и тщательно проверить. Если в Вашем конкретном случае потребуется мгновенный ответ в своем городе или же онлайн, то, конечно же, лучше получить помощью на сайте. Или еще проще спросить в комментариях у постоянных читателей, которые ранее сталкивались с таким же вопросом.

Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент прочтения, законы очень быстро обновляются и дополняются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.

• порядок и трактовку цифр в каждом коде;
• дизайн печатей разных ведомств (вплоть до старых печатей, вплоть до государственных структур в других регионах);
• фактуру бумаги бланков строгой отчетности (регистрационных свидетельств, справок из ЗАГСов, министерских сертификатов и т.д.).

Нотариус не в состоянии провести глубокий анализ документов, да это и не входит в его обязанности (его предназначение – нотариально закрепить факт юридического акта между сторонами). Сотрудники регистрационной службы проводят глубокую правовую экспертизу, на что по закону отводится не меньше 30-ти дней.

Правила продажи квартиры на вторичном рынке

1. Заказать выписку из ЕГРП. В ней отражается нынешний и предыдущие владельцы, а также наличие/отсутствие каких-либо обременений и запретов на совершение сделки — например, залог, арест, исковые требования (как правильно оформить договор залога при покупке квартиры?).
2. Обратить внимание на частоту смены правообладателей. Особенно, если они не жили в данной квартире подолгу. Риск в том, что сделки могли быть «не чистыми», то есть мошенники выполняли задачу быстро-быстро перепродать, «подставив» добропорядочных покупателей.

• как часто ходит общественный транспорт,
• какое качество дорог и тротуаров,
• имеется ли стоянка для транспортного средства вблизи многоквартирного дома.
• сколько времени может занять дорога до детского сада, школы или на работу.

Порядок проведения осмотра

Как правило, продавец не должен препятствовать детальному осмотру квартиры, в противном случае у покупателя может сложится мнение, что ему пытаются продать жилое помещение несоответствующего качества. Подобный факт должен насторожить покупателя.

Осмотр общего имущества многоквартирного дома

• если он является родителем, то для развития и игр детей необходима детская площадка вблизи дома, детский сад или школа;
• если у покупателя имеется автомобиль — близко находящаяся с местом жительства стоянка будет огромным плюсом.

Операции, связанные с покупкой жилья, отнимают много времени и сил. Некоторым приходится брать на работе отпуск, чтобы полностью погрузиться в решение квартирного вопроса. Однако покупка квартиры может затянуться от двух месяцев до года, а значит, даже четырехнедельный отпуск не спасет ситуацию.

Все документы должны быть заверены нотариусом и действительны. Проверку документов можно провести самостоятельно или доверить эту работу юристу. В любом случае обращать внимание стоит на даты составления документа, передачи квартиры в собственность. Если в договоре купле-продажи прописаны условия, также стоит учесть, произошло ли выполнение указанных условий.

Какие вопросы задавать при покупке квартиры

Любая фирма, которая занимается риелторскими услугами, старается обезопасить бизнес от возможных коллизий и сводит свою ответственность к минимуму. Поэтому в договоре купле-продажи можно встретить предупреждение о том, что фирма не несет ответственности за возможные последствия по итогу завершения сделки.

Все моменты, связанные с расчетами и передачей недвижимости, в том числе, конкретные сроки должны быть четко зафиксированы в договоре купли-продажи. Важно не забыть также об акте приема-передачи, и стоит внимательно проследить за тем, чтобы все данные во всех документах совпадали.

Сколь бы привлекательным ни казалось выбранное жилье, при всем обаянии его продавца, всегда необходимо учитывать три основных риска. На самом деле, обойти всевозможные «подводные камни» при покупке не так уж сложно, если действовать внимательно и соблюдать определенные правила предосторожности.

Подбираем вторичное жилье: основные риски

Важно, чтобы все зарегистрированные «несобственники» (те, что не является собственником, но имеет право использовать жилплощадь) были сняты с регистрации по месту проживания до того, как будет завершена сделка. В противном случае новому владельцу будет это сделать непросто.

При сделках с таким имуществом есть риск, что внезапно объявится обделённый наследник и попытается оспорить сделку. При этом чем больше времени прошло с момента наследования, тем ниже риски вляпаться в неприятности. Лучше проконсультироваться с юристом перед покупкой.

А вот если имеете дело с договором купли-продажи, обратите внимание на дату его заключения. Квартирой, приобретённой до брака, собственник может свободно распоряжаться. Если он купил её после свадьбы, в пакете документов обязательно должно быть нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Теоретически заменить его можно брачным договором, который единолично закрепляет право распоряжаться объектом за собственником. Но с согласием всё-таки спокойнее: брачный договор иногда оспаривают.

Данные паспорта

Серия, номер, место рождения и адрес регистрации понадобятся, чтобы сравнивать их с данными, которые указаны в других документах (важно, чтобы всё совпадало). Если собственник за это время успел сменить паспорт, данные предыдущего экземпляра указаны на предпоследней странице нынешнего.

Удостоверение личности продавца (общегражданский паспорт) – первый документ, который нужно проверить при покупке квартиры на официальном сайте МВД РФ по списку недействительных паспортов. Следующий шаг – сверка ФИО в паспорте с ФИО собственника, значащемся в выписке ЕГРН. Ошибочное занесение хотя бы одной буквы чревато проблемами, которые продавцу придётся решать в суде, поскольку документально он не является владельцем из-за чужой ошибки.

Сопоставляя, какие документы нужно смотреть при покупке квартиры, главенствующую роль следует отдать не выписке из ЕГРН, подтверждающей только право собственности, а именно документам, на основании которых это право возникло.

Правоустанавливающие и сопутствующие документы

Не зная конъюнктуры рынка недвижимости и правового поля оформления документов, что нужно знать при покупке квартиры, перспективный покупатель спешит довериться риелтору. Играя роль посредников, риелторы заинтересованы в получение максимальной прибыли от участия, зачастую используя наработанные «нечистоплотные» схемы:

1. Кто является собственником (-ками) квартиры?
   — Нам важно, чтобы была возможность иметь дело непосредственно с собственниками, а не с их родственниками, помощниками и другими «доброжелателями».
2. Каким образом квартира была получена в собственность (на каком Откроется в новой вкладке.»>основании)? Зарегистрировано ли право собственности?
   — Нам важно, чтобы право было Откроется в новой вкладке.»>зарегистрировано в Росреестре, а основания для регистрации были понятны и подтверждены соответствующим правоустанавливающим документом (об этом далее, на следующих шагах ИНСТРУКЦИИ).
3. Кто Откроется в новой вкладке.»>прописан в квартире? Сколько человек? Был ли кто-то выписан из квартиры после ее получения в собственность?
   — Нам важно, чтобы картина с правами пользования квартирой была для нас ясна (об этом далее).
4. Есть ли среди собственников или пользователей квартиры Откроется в новой вкладке.»>несовершеннолетние дети?
   —Если дети присутствуют, то нам нужно будет особо проследить, чтобы их права не нарушились в результате сделки (об этом далее).
5. Женат ли Продавец?
   — Если да, то Откроется в новой вкладке.»>согласна ли супруга на продажу квартиры? Возможно, Продавец был женат, но разведен (чуть позже узнаем, что из этого следует).
6. Есть ли какие-либо люди (Откроется в новой вкладке.»>«третьи лица»), претендующие или претендовавшие ранее на Откроется в новой вкладке.»>право собственности или Откроется в новой вкладке.»>право пользования этой квартирой?
   — Нам важно, чтобы эти лица не стали для нас сюрпризом.
7. Есть ли какие-либо другие Откроется в новой вкладке.»>ограничения/обременения прав на эту квартиру?
   — Например, не заложена ли она под кредит, или нет ли судебных споров по поводу прав на нее?
8. Как долго квартира находится в собственности Продавца? Дольше трех лет?
   — Чем больше этот срок, тем меньше для нас потенциальный риск оспаривания прав от предыдущих собственников, наследников, третьих лиц и т.п. В нашу пользу будет играть Откроется в новой вкладке.»>срок исковой давности.
9. Сделка предполагается прямая или Откроется в новой вкладке.»>«альтернативная»?
   —Альтернативный вариант усложняет сделку, и увеличивает ее сроки.
10. Квартира будет продаваться лично собственником или его доверенным лицом (по доверенности)?
    — Без крайней нужды покупать квартиру у доверенного лица не следует (подробнее – на соответствующем шаге).
11. Не было ли в квартире Откроется в новой вкладке.»>неузаконенной перепланировки? Нет ли скрытых технических дефектов в квартире?
    — Хитрый Продавец вряд ли сам скажет, что у него под обоями дыра, и трубы в туалете текут. Поэтому здесь мы полагаемся только на собственную внимательность, а сделанную перепланировку легко определить по схеме Откроется в новой вкладке.»>поэтажного плана квартиры.
12. Кто непосредственные соседи?
    — Обнаружить в ближайшем окружении маргиналов, шизофреников или семью алкоголиков – не самый приятный сюрприз.

Что нужно спрашивать у Продавца квартиры перед внесением предоплаты?

• Если выяснилось, что квартира была недавно куплена, и уже снова продается (например, в течение года). Быструю перепродажу используют мошенники для того, чтобы скрыть нарушения в предыдущей сделке.
• Если выяснилось, что квартира продается по доверенности. Это тоже излюбленный прием мошенников. Хотя, конечно, и нормальные люди тоже иногда используют доверенность.
• Если выяснилось, что сделка планируется «альтернативная», а «хотелки» Продавца насчет новой квартиры имеют мало общего с рыночной реальностью. Тогда мы рискуем зря потерять время.
• Если выяснилось, что квартира была получена в наследство. Дело в том, что даже если наследство оформлено как положено, нет никаких гарантий (ни у риэлтора, ни у Откроется в новой вкладке.»>нотариуса), что со временем не объявятся еще Откроется в новой вкладке.»>наследники, и не предъявят свои права на это наследство. С большой вероятностью нам придется с ними делиться имуществом. Хотя некоторая защита от этого все же есть (об этом далее – на соответствующем шаге).
• Если выяснилось, что Продавец входит в «группу риска». Эта группа не зря так называется. От нас потребуется, смешно сказать, следить за тем, чтобы Продавец сам себя не обманул, по недоразумению (потому что крайним здесь может оказаться Покупатель — об этом далее).
• Если выяснилось, что квартира имеет обременения, или по поводу прав на нее идет спор с кем-либо, то это лишний повод задуматься перед внесением предоплаты. Хотя некоторые обременения (об этом ниже) не мешают покупке квартиры.
• Если выяснилось, что квартира имеет скрытые технические недостатки, например, плесень на стене или трещина под обоями. Не стоит стесняться прямо спрашивать Продавца о подобных вещах, и при этом тщательно осматривать квартиру самим.
• Если выяснилось, что соседи– «не совсем адекватные люди», запойные алкоголики, психически больные или «полудикие персонажи», захламившие свою квартиру так, что оттуда доносится ощутимая вонь, и лезут клопы.
• И наконец – если у квартиры, на первый взгляд, нет серьезных недостатков, но цена ее заметно ниже рыночной. Старый и надежный психологический прием мошенников, рассчитывающих, что жадность Покупателя возьмет верх над его разумом.

Что может сразу насторожить?

Когда выбор невелик и/или очень хочется купить именно эту квартиру, то принимаем к сведению указанные риски, вносим предоплату, и идем дальше, анализируя документы и детально проверяя каждый вариант. Ведь не каждое подозрение ведет к Откроется в новой вкладке.»>обману и мошенничеству.

Предлагать жилье в строящихся домах могут не только сами строительные компании, но и дольщики, которые по каким либо причинам хотят вернуть свои деньги, а также консалтинговые компании, которые занимаются перепродажей недвижимости и оказывают посреднические услуги. В этом случае они передают свои права долевого участия покупателю в обмен на установленную сумму.

Продавец имеет право попросить задаток в качестве гарантии, что сделка состоится. При этом лучше заключить договор аванса, который позволит покупателю забрать свои деньги в случае непредвиденных обстоятельств. В документе также могут быть прописаны штрафы за отказ от сделки, а также информация о техническом состоянии квартиры. При получении аванса продавец выдает потенциальному покупателю расписку. После сбора и оформления всех необходимых документов оформляют сделку и осуществляют передачу всей оставшейся суммы: наличными, но чаще все же на переводом на банковский счет.

Совет 6. Заранее уточните нюансы.

Жилье в новостройках отличается удобной и современной планировкой, высоким качеством строительных материалов и коммуникаций, ухоженными подъездами, лифтами и придомовой территорией с автостоянками. Кроме этого строительные компании предлагают разные схемы для покупки жилья:

Внутри квартиры необходимо убедиться в отсутствии плесени и грибка на стенах, а их толщину и шумоизоляцию можно проверить простым постукиванием. Также следует осмотреть стеклопакеты и их герметичность, при необходимости можно попросить паспорт изделия.

Внутренняя отделка — список работ по квартире, выполняемых застройщиком, отражается приложением к Договору долевого участия. Следует убедиться в ровности стен, полов и потолка. Площадь помещения должна соответствовать договору купли-продажи.

На что смотреть при покупке квартиры в новостройке?

Проверке подлежит выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), а также кадастровый паспорт, в котором указан возраст дома и кадастровая стоимость жилого помещения. Перепланировка или переустройство и их законность могут быть выявлены по выпискам из бюро технической инвентаризации (БТИ).

Негативные факторы: отсутствие консьержа и физической возможности разместить его, курящий сосед, контингент жильцов (коммуналки или переселенцы), грязный подъезд, близость к транспортно-пересадочным узлам, ЖД станции, автовокзалам (относительно Москвы), недоделанный ремонт, запахи в подъезде и лифте, первые и последние этажи (особенно если это 5-ти или 9-ти этажный дом), тёмный подъезд, плохая экология и близость к крупным предприятиям, вид из окна на ТЭЦ, стройку, кладбище или дорогу с интенсивным движением, подтёки либо свежая побелка на потолке, отслоившиеся обои, старый дом с плохими коммуникациями и так далее. Все эти факторы продаются вместе с квартирой, и Вам будет крайне сложно избавиться от них.

Планировки бывают разными, тут надо выбирать то, что нравиться. Пару интересных моментов: планировки в соседних подъездах могут отличаться по площади друг от друга на 3-5%, особенно часто это встречается в панельных домах. Количество комнат в соседних подъездах и количество квартир на площадке также может различаться. К примеру, квартира, расположенная на 3-м этаже, будет по площади меньше, чем квартира на 15 этаже, из-за толщины несущих стен. Именно поэтому нет двух одинаковых квартир.

Внимание, произошли изменения в законодательстве РФ. Сделки по продаже (отчуждению) недвижимости с долями по покупки и продажи с несовершеннолетними или лицами состоящими под опекой и попечительством. Особенности долевых сделок с недвижимостью с 01.01.2022 года, а также изменения в законодательстве РФ при продаже квартиры с 02.06.2022г. (продажа квартиры с долями) и налоговая декларация 2022 года.

Тип дома. Тут всё максимально просто: определитесь, что Вам нужно, и поймите, что всё и сразу не бывает, а если и есть, то стоит дорого. Ниже приведены примерные оценки комфорта и ликвидности жилых домов разных конструкций.

Важно! Не стоит робеть и стесняться. Просмотр квартиры перед покупкой нужно проводить тщательно, ведь в любом жилище есть недочеты, но продавцу не выгодно оповещать о них покупателей. Некритичные недостатки могут стать поводом для существенного снижения цены.

Обсуждение цены

Считается, что выгоднее покупать квартиру самостоятельно. Это утверждение верно в том случае, если будущий владелец недвижимости знаком с правилами покупки квартиры на вторичном рынке. Поиск квартиры при такой схеме основывается на нескольких вариантах:

Самостоятельно

Что касается законного оформления на приобретенных квадратных метрах, то прописаться в них можно не ранее, чем через 7 дней. Именно столько времени нужно регистраторам Росреестра для оформления перехода права собственности на недвижимость и изготовления нового правоустанавливающего документа. Прописка в приобретенной квартире проводится при предоставлении свидетельства о праве собственности.

При покупке квартиры иногда возникают определенные проблемы. Обычно они появляются в том случае, если гражданин не придерживается установленной процедуры по совершению сделки, и не выполняет рекомендации экспертов.

При самостоятельном проведении процедуры купли-продажи недвижимого имущества, важно знать точную последовательность совершаемых действий при оформлении сделки. Это поможет избежать проблем и ускорит наступление приобретения объекта во владение.

Как купить жилье без проблем через агентство недвижимости?

Многие граждане, планирующие приобретение квартиры, не знают, с чего начать. В первую очередь, нужно определиться с бюджетом и сроками. Также надо решить, своими силами будет производиться поиск жилья либо с помощью посреднической компании.

Важное значение имеет и расположение строящегося дома. Если он планируется к постройке в благоустроенной части города и имеет доступ к основным элементам инфраструктуры – приглашайте агента по недвижимости. Его услуги пригодятся вам для оперативного сбора необходимых документов. Он же может подсказать вам наилучший вариант договора. После этого можно приступать к подписанию предварительного соглашения со строительной компанией. И не забудьте зарегистрировать выбранный вами вариант договора в «Росреестре».

• Неодобрение супруга или других прописанных родственников сделки;
• Если отсутствует справка от органов опеки о согласии проживающих детей;
• Если жильё получено в наследство и на него претендуют другие наследники.

На что обратить внимание при покупке квартиры по ДДУ?

Так же важно ознакомиться с историей по всем предыдущим сделкам по квартире. В 7 из 10 случаев мошенники используют схемы, по которым последняя продажа оформляется по всем правилам, и вроде претензий к сделке нет. Но в момент, когда вы уже передали деньги, в судебном порядке может быть установлено, что предыдущие продажи были совершены с нарушением законодательства. В этом случае вы останетесь и без квартиры, и без денег.