Доброго дня. Если кто не знает Вам советует и консультирует — Стефания Волна. Рассказываю свой опыт и знания в юриспруденции, которого в совокупности больше 15 лет, это дает возможность дать правильные ответы, на то, что может необходимо в различных ситуациях и сейчас рассмотрим — Как произвести ремонт нежилых помещений. Если в Вашем конкретном случае потребуется мгновенный ответ в своем городе или же онлайн, то, конечно же, лучше получить помощью на сайте. Или еще проще спросить в комментариях у постоянных читателей, которые ранее сталкивались с таким же вопросом.
Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент прочтения, законы очень быстро обновляются и дополняются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.
Для этого собственники должны скооперироваться, написать соответствующее заявление и подать его в канцелярию администрации.
Стоит отметить еще одну важную деталь. Помимо того, что сами собственники формируют финансовую подушку для осуществления действий по проведению ремонта дома, органы государственной власти тоже в форме субсидии могут помогать многоэтажке.
Текущий
Например, дополнительные сборы на проведение капитального ремонта. Если основываться на данной норме, то можно сделать вывод, что ответственность за проведение несут только владельцы, ведь именно из их денежных средств будут приобретаться материалы, наниматься рабочая сила, покрываться другие расходы.
Жители многоквартирных домов не могут отказаться от оплаты взносов на капремонт, так как это их обязанность в силу прямого указания закона. Однако они могут решить, каким способом будут накапливаться средства для проведения капитального ремонта. Вариантов здесь два: спецсчёт многоквартирного дома в банке или формирование фонда капремонта на счёте регионального оператора капремонта. По умолчанию взносы поступают на счёт регионального оператора. Спецсчётом владеет организация, обслуживающая многоквартирный дом (УО, ТСЖ или ЖСК). И сбором средств, при наличии спецсчёта, также занимается УО, ТСЖ или ЖСК, которая обслуживает МКД, капремонт в этом случае включается отдельной строкой в квитанцию за управление и обслуживание общего имущества МКД. Региональный оператор капремонта – это сторонняя организация, которая выставляет отдельную квитанцию.
Законодательные акты, регулирующие порядок проведения капитального ремонта
В ходе капремонта восстанавливаются или полностью меняются внутридомовые коммуникации, которые составляют ОИ МКД. А именно: системы водоснабжения и водоотведения, разводка электросети, газовое оборудование, система теплоснабжения. Полный перечень работ по капремонту, указан в ст. 166 Жилищного кодекса РФ.
Мероприятия по капитальному ремонту МКД
Заметим, что УО, ТСЖ или ЖСК не могут размещать взносы на капремонт на своих банковских счетах. Это является нарушением жилищного законодательства и чревато штрафами. Для спецсчёта необходимо выбрать банк, который удовлетворяет условиям, описанным в постановлении Правительства РФ от 24.04.2022 No497. На сегодня в РФ действуют пять банков, которые этим условиям полностью удовлетворяют: ПАО Сбербанк, Банк ГПБ (АО), Банк ВТБ (ПАО), АО «Россельхозбанк», АО «АЛЬФА-БАНК». Если владелец спецсчёта открыл его в другом банке, необходимо срочно созвать ОСС, которое решит, в какой из указанных пяти банков необходимо перевести спецсчёт.
Существуют работы, требующие наличия «согласований». Какие виды к ним относятся? Если происходит замена коммуникационных сетей и капитального инженерного оборудования на типы и технические характеристики, значительно превышающие параметры существующих. Делается перенос (демонтаж) капитальных конструкций стен и проемов. Изменяются параметры помещений, включая окна и двери.
Самым разумным будет привлечение профессиональных работников, которые тщательно ознакомятся с имеющейся документацией и комнатами помещения, составят детальную планировку (проект) ремонта, а также необходимые изменения конструкций или переноску сетей инженерных трубопроводов.
С чего начинать ремонт?
Наша подрядная организация готова предложить свои услуги по выполнению СМР всякой сложности и категории. Дружный и слаженный коллектив, с высоким показателем качества и в установленные договорным соглашением сроки, произведет капитальный ремонт вашего офисного здания, торгового павильона, склада и др.
При закупках по текущему ремонту конкретные показатели по товарам, используемым при выполнении работ, могут быть затребованы заказчиком как при проведении запроса котировок в электронной форме, так и при проведении электронного аукциона. Учитывая, что суммы ремонтных работ довольно часто превышают порог в 500 000 рублей (прим.: верхняя планка НМЦк для выбора заказчиком запроса котировок в электронной форме), то н е добросовестные заказчики будут стремиться назвать свой предмет закупки как “текущий” ремонт или просто “ремонт”, чтобы отклонить ненужных участников.
Еще один пример: входной дверной блок в школьный корпус — это строительная конструкция? Предположим, что нет, т.к. дверной блок не является частью самого здания и, соответственно, не может выступать его строительной конструкцией. При этом, надеемся, что читатель не будет спорить с нами по вопросу о том, что дверной блок является элементом стены? Стена — это строительная конструкция самого здания. Согласно ГрК РФ замена не только строительных конструкций, но и их элементов отнесено к капитальному ремонту (см. выше). Поэтому мы всегда считаем замену дверных и оконных блоков капитальным ремонтом, а не текущим.
Капитальный ремонт по 44-ФЗ
В-третьих, на день выхода настоящей статьи действующая редакция Закона № 44-ФЗ предусматривает, что при закупке работ по капитальному ремонту электронным аукционом (если проектная документация на капитальный ремонт приложена к документации об аукционе) , заявка участника содержит лишь его согласие со всеми условиями документации об аукционе (ч. 3.1 ст. 66 Закона № 44-ФЗ). При проведении запроса котировок в электронной форме пока сохранен прежний режим: участник по-прежнему обязан в заявке предоставить конкретные показатели по товарам, предлагаемым им к использованию при выполнении работ. Соответственно заказчик, который стремится отклонить ненужных участников и выбрать “своего”, будет выбирать запрос котировок в электронной форме, а не электронный аукцион, т.к. именно в этой процедуре сохранены формальные основания для отклонения заявок (например, за предоставление неправильных показателей по товарам).
8.2. Подавайте в суд на общество с ограниченной ответственностью. К исковому заявлению прикладываете кроме свидетельства о праве собственности на ЗАО также выписку из Единого государственного реестра юридических лиц где будет видно о том что правопреемником ЗАО является ООО.
10.1. Жилищный Кодекс РФ
«Установленные взносы оплачиваются в обязательном порядке.
Размеры взноса на капремонт определяются отдельно каждым субъектом федерации.
Формула расчета взноса – площадь квартиры (в квадратных метрах) умножается на установленный размер платежа.
Взносы на капремонт обязаны платить владельцы жилой и нежилой недвижимости, которая имеется в многоквартирных домах (владельцы квартир, а также собственники коммерческих объектов – парикмахерских, салонов, магазинов – расположенных на первом этаже).
Перечисляемые средства предназначены для проведения ремонта общего имущества.
Перечисляемые средства поступают на счета региональных фондов или на счета домов.
4. Взнос на капремонт за нежилое помещение.
2.1. В 2022 году в Жилищном кодексе РФ появилась статья 169, посвященная взносам на капитальный ремонт многоквартирного дома. Размер этих взносов зависит от региона, но в любом случае представляет собой значительную сумму, сопоставимую с остальными коммунальными платежами.
В среду, 15 января, правительство Северной столицы утвердило новый минимальный размер взноса на капремонт в 2022 году.
То есть, если денег, собранных с владельцев дома на цели КР недостаточно, а срок плановых работ уже наступил или ремонт требуется провести досрочно, региональный оператор выполнит свои обязательства за счет средств, полученных от собственников помещений других МКД (либо с привлечением бюджетных или заемных средств).
Фонд капитального ремонта (ФКР)
При этом меры социальной поддержки предоставляются с учетом регионального стандарта нормативной площади жилого помещения и рассчитываются исходя из минимального размера взносов, установленного законом субъекта РФ.
«Отсрочка» уплаты взносов
- владельцы помещений в новостройках (до 5 лет с момента включения МКД в программу капремонта);
- собственники (формирующие ФКР на специальном счете), которые накопили требуемую минимальную сумму и приняли решение приостановить уплату взносов на КР.
Обязанности собственников встроенных и пристроенных помещений – участвовать в расходах на содержание и ремонт общедомового имущества. Однако из этого общего правила бывают и исключения. Пример – дело № А23-912/2022.
В каких случаях пристроенное помещение не оплачивает капремонт
Дом управляется кооперативом. Договором между ЖСК и собственником предусмотрен состав общего имущества, где установлена принадлежность к МКД только части нежилой площади ответчика в размере 440 кв. м, расположенной на первом этаже МКД. При этом там же разграничена ответственность за помещение, находящееся вне границ МКД, и установлено, что доля собственника нежилого помещения в общем имуществе МКД рассчитывается из расчета 440 кв. м. – то есть в размере встроенной части помещения. Из этого следует, что другая площадь пристройки – 2300 кв. м. не относится к общему имуществу МКД.
Вышестоящие суды поддержали собственника.
Таким образом, по мнению ответчика, его нежилые помещения представляют конструктивно изолированный, самостоятельный объект, имеющий обособленные входы-выходы с улицы и не имеющий в своих пределах функциональных частей, предназначенных для обслуживания нужд МКД.
Именно из-за данных особенностей такого помещения необходимость внесения платежей по капитальному ремонту налагается также и на собственников нежилых частей многоквартирного дома (особенно в тех случаях, когда речь идет о существовавших ранее квартирах, переведенных в рамках специальной процедуры в нежилые помещения).
Необходимо ли собственникам нежилых помещений платить за капремонт дома?
Программа капитального ремонта общедомового имущества в домах, признаваемых многоквартирными, является возможностью провести необходимые ремонтные мероприятия в отношении инженерных коммуникаций, сооружений, фасадов и других частей дома, которые нуждаются в проведении ремонта или имеют срок износа.
Правила перехода долгов по капитальному ремонту к другим собственникам при совершении купли-продажи помещения
Однако существующая практика показывает, что законом допускается составление специального соглашения о погашении задолженности по взносам на капремонт, которое должно быть оформлено между прежним владельцем помещения и новым до момента оформления перехода права собственности на такое помещение в Росреестре. В противном случае на проведение регистрационных действий в отношении перехода права собственности будет наложено ограничение до момента, пока задолженность в полном объеме будет погашена. Однако это скорее исключение, чем общедействующее правило, что говорит о том, что задолженность должна быть погашена новым владельцем помещения.
реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов;
Требует ли капитальный ремонт получения разрешения?
Однако после выпуска ФЗ №215 были сформированы чёткие критерии, а именно : капитальный ремонт — «замена или восстановление строительных конструкций объекта капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена или восстановление сетей инженерно-технического обеспечения а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы или восстановление указанных элементов»
Порядок проведения капитального ремонта
То есть основное отличие капитального ремонта от реконструкции — отсутствие изменений важных характеристик зданий, площади, планировки, с возможностью замены на аналогичные элементы инженерных сетей, несущих конструкций.
В связи с образовавшимся пробелом Правительством был разработан план мероприятий по реализации ФЗ — Распоряжение Правительства от 30.04.2022 № 720-р. А позже были утверждены методические рекомендации по установлению минимального размера взноса (Приказ Минрегиона от 10.07.2022 № 288).
Когда вступил в силу закон о капитальном ремонте?
До принятия закона № 271 владельцы квартир самостоятельно определяли размер и порядок внесения платежей на содержание общедомового имущества. Зачастую средств собственников было недостаточно, организации жилищно-коммунального хозяйства не могли в достаточной мере использовать денежные накопления для оплаты капитального ремонта.
271 ФЗ от 25.12.2022 о капитальном ремонте многоквартирных домов
В соответствии с принятым законом, ЖК РФ был дополнен разделом 15, в котором утверждена обязанность собственников квартир перечислять средства в фонд капитального ремонта (ст. 169 ЖК РФ). При этом сумма выплаты в фонд устанавливается отдельно регионами и подлежит ежегодной индексации.
Перепланировка нежилых помещений требует получения технического паспорта из БТИ. Этот документ будет использоваться проектировщиками при подготовке проекта, а также сотрудникам жилинспекции, когда они будут изучать принятые специалистами проектные решения. Перед началом проектирования нанятое проектное предприятие должно исследовать объект и подготовить техническое заключение, описывающее состояние нежилого помещения и допустимость выполнения запланированного ремонта.
Какие документы нужны для перепланировки?
Перепланировка нежилых помещений в отдельно стоящих и многоквартирных домах считается более сложной и ответственной работой, чем ремонт в небольшой жилой квартире. Капремонт в нежилых помещениях иногда направлен на кардинальную перестройку объекта, одновременное внесение изменений в его конструктивные и инженерные характеристики. А чем больше работ описывает проект, тем сложнее его согласовать.
Проблемы при согласовании ремонта
Действующее строительное законодательство включает в себя законы и нормы, регламентирующие перепланировки различных помещений. По закону в жилых домах могут располагаться нежилые помещения (офисы и магазины), в которых допускается выполнение капитального ремонта, если он не сможет оказать негативного влияния на технические характеристики, надежность здания и удобство эксплуатации жилых квартир в нем.
Фонд пополняется путём ежемесячных отчислений по графе проведение капитального ремонта. Скопившаяся денежная масса становится основой для формирования сметы на ремонт. Субсидии со стороны государства играют не менее важную роль, хотя предоставляются не всегда. Большую роль играет место формирования фонда. Если это Управляющая организация, то ремонт проводится только за счёт собственников дома, по счетам обязана рассчитываться УК. При наличии материально-технической базы она может провести работы самостоятельно. Передача средств региональному оператору меняет порядок. Региональный оператор заключает договор с подрядной организацией на проведение работ.
В первом случае происходит единовременное восстановление изношенных элементов здания. Проводится для зданий, конструктивные элементы которых (за исключением фундамента, стен и опорных столбов) пришли в непригодное состояние. Выборочный подходит в ситуациях, когда здание в удовлетворительном состоянии, но необходимо выполнить глубокую реконструкцию по одному-двум видам работ, например, замену кровли или ремонт фасада.
Различия между двумя видами работ
- плановость. План составляется на несколько лет вперёд после осмотра всей территории, инвентаризации основных элементов конструкции;
- систематичность. Только постоянное поддержание здания и его инженерных конструкций в работоспособном состоянии увеличивает срок его эксплуатации.
Кроме того, можно указать в договоре, что проведение капитального ремонта осуществляется под контролем арендодателя (например, собственник может контролировать как ход выполнения работ, так и размер расходов, техническую документацию, кандидатуру генерального подрядчика и т.п.).
Кроме того, арендодатель на время проведения капитального ремонта при аренде вправе потребовать от арендатора временного освобождения помещения, при условии, что его пользование имуществом будет препятствовать проведению ремонта и особенно вс том случае, если ремонт создаст опасность для здоровья и жизни людей (обосновывается экспертным заключением о степени износа).
Если капитальный ремонт проводит арендодатель за свой счет
Если стороны преждевременно не договорились о сроке проведения капитального ремонта при аренде недвижимости или же он вызван неотложной необходимостью (например, произошел пожар), то ремонт должен проводиться в разумный срок (абзац 2 п. 1 ст. 616 ГК). При этом под разумным сроком следует понимать такой срок, который необходим для поддержания данного помещения в годном к дальнейшей эксплуатации состоянии. К каждому конкретному случаю может быть применен разный разумный срок. Также нужно понимать, что все будет зависеть от свойств и состояния объекта недвижимости, особенностей капитального ремонта, технических возможностей и других причин.
— постановление ФАС Московского округа от26.05.09 №А40-27155/07-98-157. Произведена пробивка проемов в конструкциях из кирпича и установка блоков в наружных и внутренних дверных проемах, разборка кладки и кладка отдельных участков стен из кирпича, разборка и установка стропил двухскатных, смена обрешетки с прозорами из досок толщиной до 30 мм, разборка металлоконструкций, монтаж перфорированного настила, старой изоляции из минеральной ваты, утепление покрытий плитами из минераловатных плит, установка вентиляционных систем из листовой оцинкованной стали, гидроизоляции герметиком, жалюзийных решеток, дверных блоков и другие строительно-монтажные работы, относящиеся к капитальному ремонту;
При этом в налоговом законодательстве содержатся определения всех перечисленных понятий, кроме ремонтов. Это дает возможность обосновать правомерность отнесения расходов по тем или иным работам к ремонту не только разъяснениями Минфина России, но и действующими нормативными актами из сферы строительства. Претензии налоговых инспекторов эти документы не исключают, но могут быть полезны при отстаивании своей позиции.
Популярное по теме
— постановление ФАС Московского округа от03.12.10 №А40-13115/10-114-80. Выполнены работы по демонтажу плит покрытий, обрешетки из бруса, утепления покрытий, выравнивающих стяжек, ограждений кровель, по разборке покрытий кровель из рулонных материалов, обшивке низа галереи, монтажу щитов покрытий, устройству пола, по монтажу прогонов, устройству по фермам настила, по смене окон. Данные работы относятся к ремонту (в частности, разд. IV прил. 8);