Оплата ремонтов со специального счёта
Фондом модернизации ЖКХ разработаны методические рекомендации по документальному оформлению проведения работ по капитальному ремонту при формировании фонда капитального ремонта на специальном счете, владельцем, которого выступает региональный оператор. Скачать
1) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение такого собрания об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
Формирование фондов капитального ремонта на счете регионального оператора
Все многоквартирные дома включаются в региональные программы, на основании которых происходит их ремонт. Поэтому жильцы такого дома обязаны в течение полугода принять решение о том, каким именно способом будет происходить формирование фонда. Для этого требуется назначить общее собрание жильцов с соответствующей повесткой дня.
Изменение способа формирования фонда капитального ремонта также осуществляется на собрании жильцов. При этом если жильцы многоквартирного дома хотят провести формирование фонда капитального ремонта на специальном счете, им необходимо решить ряд дополнительных вопросов. К ним относятся:
Могут ли жильцы МКД, имеющие счет на капремонт и УК, самостоятельно заключить договор с организацией по ремонту крыши
Наш МКД, имеющий УК, создал счет с региональным оператором на капремонт, наша очередь еще не подошла, а крыша вся течет. Можем ли мы самостоятельно, обойдя администрацию и все передряги с торгами и прочее, заключить договор с подрядной организацией на капремонт крыши и не будет ли проблем с оплатой работ? Спасибо.
Предельные сроки проведения капремонта в многоквартирных домах (МКД) определяются региональной программой, разработанной властями субъекта Федерации. Она формируется на срок, необходимый для проведения капитального ремонта во всех МКД, расположенных на территории региона и рассчитана до 2043 года. Очередность проведения капитального ремонта определяется на основании продолжительности эксплуатации инженерных систем и конструктивных элементов МКД и оценке их технического состояния.
При этом собственники помещений в МКД, формирующие фонд капитального ремонта на специальном счете, могут принять решение о проведении работ по капитальному ремонту раньше сроков, установленных региональной программой. Согласно ст.189 Жилищного кодекса РФ, капремонт проводится на основании решения общего собрания собственников жилья в этом доме. Решение о проведении капитального ремонта в МКД принимается по предложению лица, осуществляющего управление этим домом, регионального оператора либо по собственной инициативе. Право проведения ремонта в более ранние сроки определено частью 4.1 ст.170 ЖК РФ.
Как правильно оформить решение о досрочном проведении капремонта?
Для успешной реализации такого решения необходимо соблюдение условия о том, что на дату принятия данного решения средств на специальном счете достаточно для финансирования капитального ремонта или выбраны иные способы его финансирования. При этом частью 7 ст.189 Жилищного кодекса определено, что в случае, если капитальный ремонт общего имущества в МКД, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, не проведен в срок, предусмотренный региональной программой капитального ремонта, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора.
При этом стоит отметить, что аккумулирование денежных средств на проведение капитального ремонта на спецсчете исключает возможность заимствования собранных денег с этого счета на нужды других МКД. Также исключается возможность пополнение этого счета с других счетов на нужды этого дома. Соответственно, собственникам будет необходимо принять решение о привлечении недостающих средств за счет оформления льготного кредита либо иных целевых средств.
В решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении досрочного капитального ремонта в многоквартирном доме должны быть определены и утверждены:
перечень работ по капитальному ремонту;
смета расходов на капитальный ремонт;
сроки проведения капитального ремонта;
лицо, которое от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке выполненных работ (статья 189 Жилищного кодекса РФ).
Финансирование и контроль проведения досрочного капитального ремонта
Если фонд капитального ремонта формируется на специальном счете МКД, то собственники при проведении капитального ремонта общего имущества могут рассчитывать исключительно на накопленные или собранные ими средства, либо могут воспользоваться денежными средствами кредитных организаций.
Организация капитального ремонта в кредит позволяет собственникам провести в многоквартирном доме выборочный или полный капремонт, не дожидаясь сроков, определенных региональной программой. Проведение капитального ремонта в кредит — наиболее финансово сбалансированная схема организации капитального ремонта, требующая минимальных бюджетных расходов. В накопительной системе финансирования капитального ремонта существует проблема несоответствия стоимости капитального ремонта размеру платежа за капитальный ремонт. В модели кредитования капитального ремонта такая проблема отсутствует — платеж в точности обеспечивает финансирование понесенных расходов.
Правительство России планирует запустить программу кредитования капитального ремонта многоквартирных домов по льготной ставке 12% годовых, обещал не так давно замминистра строительства и ЖКХ РФ Андрей Чибис. Объем программы в настоящее время уточняется.
Что касается выбора исполнителя, который может выполнять работы в рамках проведения капитального ремонта общего имущества в МКД, необходимо отметить, что он напрямую зависит от избранного собственниками помещений в МКД способа формирования фонда капитального ремонта.
В случае выбора способа формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора, согласно п. 3 ч. 1 ст.180 ЖК РФ фонд капремонта осуществляет функции технического заказчика работ по капитальному ремонту общего имущества. Он обязан привлечь для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту подрядные организации, заключить с ними от своего имени соответствующие договоры (ч. 2 ст. 182 ЖК РФ). При этом выбор им подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД согласно ч. 5 ст.182 ЖК РФ осуществляется в порядке, установленном Правительством РФ.
В случае, если денежные средства на капремонт собираются на специальном счёте, то весь процесс от начала и до конца будет контролироваться самими собственниками квартир, расположенных в этом доме. При этом, возможно, придётся подучиться разбираться в технологии проведения ремонта, по возможности больше узнать о критериях оценки качества работы, расширить свои знания в сфере строительных материалов. Но в результате можно получить именно тот капитальный ремонт, который нужен конкретному дому.
Почему Фонд капремонта не заключает договоры с собственниками
— Как региональный оператор, еще раз хотел бы обратиться к людям, которые выбрали специальные счета. Этот способ предполагает полную самостоятельность — все обязанности и ответственность ложатся на плечи собственников, — отметил и. о. генерального директора Фонда Михаил Баранов. — Это не разовая вещь, не всплеск эмоций — хочу спецсчет и все. Это именно работа, которая требует постоянного внимания и участия собственников. Нужно определить кредитную организацию, где жильцы его откроют, выбрать владельца спецсчета, порядок выставления квитанций и взыскания дебиторской задолженности. И еще множество других нюансов, требующих от собственников ежедневного внимания и участия.
При этом руководство Фонда не устает повторять: одного желания копить деньги на капремонт на отдельном счете мало. Нужно понимать, какой объем работы и груз ответственности взваливают на свои плечи собственники, проголосовавшие за специальный счет.
О предоставлении владельцем специального счета и региональным оператором сведений об операциях по специальному счету и иных сведений
1. Настоящий Порядок определяет правила и условия предоставления лицом, на которое открыт специальный счет (далее — владелец счета), и региональным оператором сведений в соответствии с Перечнем иных сведений, подлежащих предоставлению владельцем специального счета и региональным оператором, утвержденным постановлением Правительства Хабаровского края от 01.01.01 г. N 240-пр «О предоставлении владельцем специального счета и региональным оператором сведений об операциях по специальному счету и иных сведений» (далее — иные сведения).
7. Заявление, указанное в пункте 5 настоящего Порядка, с приложением документов, указанных в пункте 6 настоящего Порядка, регистрируется владельцем специального счета в день его поступления в адрес владельца специального счета.
Региональный оператор или специальный счёт капремонта
Региональный оператор — специализированная некоммерческая организация, которая осуществляет деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в МКД. Он создается в каждом регионе России (их количество может быть больше одного) в организационно-правовой форме некоммерческой организации — фонда.
- о размещении временно свободных средств ФКР, формируемого на специальном депозите, с целью заключения договора специального депозита владельцем спецсчёта;
- выборе банка для открытия специального депозита;
- выборе лица, которое будет определять условия размещения временно свободных средств ФКР на специальном депозите (сумма, срок размещения, тип депозита).
Жилищный Консультант
Регоператор не может отказать в открытии спецсчета, если такое было принято на общем собрании собственников многоквартирного дома. При несвоевременной подаче протокола владельцев недвижимости некоммерческая организация может приостановить делопроизводство до момента исправления нарушений.
- Образовывать профессиональные союзы и ассоциации с иными аналогичными структурами, а также входить в состав таких объединений.
- Быть членом специализированной компании, если это обусловлено необходимостью эффективного исполнения должностных обязанностей.
ЖК РФ Статья 182
8) вести учет средств, поступивших на счет регионального оператора в виде взносов на капитальный ремонт, отдельно в отношении средств каждого собственника помещений в многоквартирном доме, а также с соблюдением иных требований, установленных настоящим Кодексом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъекта Российской Федерации;
2) обеспечить подготовку задания на оказание услуг и (или) выполнение работ по капитальному ремонту и при необходимости подготовку проектной документации на проведение капитального ремонта, утвердить проектную документацию, нести ответственность за ее качество и соответствие требованиям технических регламентов, стандартов и других нормативных документов;
Договор о формировании фонда капитального ремонта на счете Регионального оператора и об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме
аккумулирование уплачиваемых взносов на капитальный ремонт, осуществление действий, направленных на истребование задолженности по неуплаченным взносам на капитальный ремонт, и процентов, начисленных в связи с ненадлежащей уплатой взносов на капитальный ремонт, осуществление функций технического заказчика работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, финансирование расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, взаимодействие с органами государственной власти Челябинской области и органами местного самоуправления в целях обеспечения своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, иные функции, предусмотренные Жилищным Кодексом РФ, Законом Челябинской области от 27 июня 2022 г. N 512-ЗО «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Челябинской области» и Уставом Регионального оператора.
7.1. Договор вступает в силу после подписания его Сторонами либо с даты уплаты собственником помещения в МКД взноса на капитальный ремонт на счет Регионального оператора после получения проекта Договора и действует до окончания срока действия Региональной программы.
Капремонт многоквартирного дома на спецсчёте
Указанные документы должны подтверждать проведение работ по капитальному ремонту, предусмотренных ст. 166 ЖК РФ, ст. 17 Закона Свердловской области от 19.12.2022 № 127-ОЗ «Об обеспечении проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Свердловской области».
3) акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по договору, указанному в п. 2 ст. 177 ЖК РФ. Такой акт приемки не предоставляется в случае осуществления операции по выплате аванса на оказание услуг и (или) выполнение работ в размере не более чем тридцать процентов от стоимости таких услуг и (или) работ по договору.
Могут ли собственники МКД выбрать подрядчика для капремонта
В данном случае решение о проведении капитального ремонта, сроках, выбор подрядной организации и контроль качества осуществляют представители регионального оператора. Регламент отбора подрядных организаций определен Постановлением Правительства РФ от 01.07.2022 № 615 и предусматривает проведение электронного аукциона. Контролирует процедуру в Москве Государственная жилищная инспекция города Москвы (Мосжилинспекция). Региональный оператор формирует комиссию по рассмотрению заявок, при этом не менее 1/3 членов комиссии по предварительному отбору от ее общего численного состава должны являться представителями регионального оператора.
- Жилищный кодекс Российской Федерации;
- Градостроительный кодекс Российской Федерации;
- Приказ Минстроя России от 07.09.2022 N 624;
- Письмо Минстроя России от 08.06.2022 N 17636-ЕС/04;
- Постановление Конституционного суда Российской Федерации от 12 апреля 2022 г. № 10-П «По делу о проверке конституционности положений части 1 статьи 169, частей 4 и 7 статьи 170 и части 4 статьи 179 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с запросами групп депутатов Государственной Думы»;
- Постановление Правительства РФ от 01.07.2022 № 615 об утверждении Положения о привлечении специализированной некоммерческой организации, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
- Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» от 21.07.2022 N 185-ФЗ (последняя редакция);
- Решение Арбитражного суда города Москвы от 19.12.2022 г. по делу № А40-208019/2022;
- Постановление Десятого Арбитражного Апелляционного суда от 08.08.2022 г. по делу № А41-12104/2022;
- Решение Арбитражного суда Московской области от 09.06.2022 г. по делу № А41-12100/2022.
ЖКХ в России
Ответ на Ваш вопрос содержится в «Жилищном кодексе Российской Федерации» N 188-ФЗ от 29 декабря 2022 года (с изменениями на 29 июля 2022 года, в том числе внесенные Федеральным законом от 29 июня 2022 г. N 176-ФЗ):
2. Региональный оператор в целях обеспечения оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме обязан:
1) в сроки, предусмотренные частью 3 статьи 189 настоящего Кодекса, подготовить и направить собственникам помещений в многоквартирном доме предложения о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне и об объеме услуг и (или) работ, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и другие предложения, связанные с проведением такого капитального ремонта;
Владелец Специального Счета Региональный Оператор Должен Ли Заключать Договор С Подрядной Организацией По Оприемке Работ
9.перечисляет средства, находящиеся на специальном счете, на общий счет регионального оператора в течение одного месяца с момента получения решения органа местного самоуправления о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора, принятого в соответствии с ч.10 ст.183 ЖК РФ;
4.принимают решения относительно предложения, поступившего от регионального оператора, о капитальном ремонте в срок, установленный региональной программой капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Республики Саха (Якутия), (п.2 ч.2 ст.181, ч.3-5 ст.189 ЖК РФ);
Владелец Специального Счета Региональный Оператор Должен Ли Заключать Договор С Подрядной Организацией По Оприемке Работ
2.8. Средства, полученные Региональным оператором от Собственников помещений в МКД, могут использоваться для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в этих МКД. Использование указанных средств на иные цели, в том числе на оплату административно- хозяйственных расходов Регионального оператора, не допускается.
4.1.4. Возместить Региональному оператору средства, израсходованные на капитальный ремонт общего имущества в МКД, в сумме превышающей размер Фонда капитального ремонта МКД, за счет последующих взносов Собственников на капитальный ремонт.
Кто может быть владельцем специального счета на капитальный ремонт
Когда владельцы недвижимости принимают решение о создании специального счета, то это не значит, что деньги от регионального оператора переведут туда незамедлительно. Существуют определенные тонкости подобной операции:
Кроме того, управляющая компания может ограничить доступ к бухгалтерской информации, мотивируя отказ тем, что в документах содержатся сведения о других многоквартирных домах, которые не подлежат передаче третьим лицам.
Права и обязанности регионального оператора, при формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора
при изменении способа формирования фонда капитального ремонта обязан передать владельцу специального счета все имеющиеся у него документы и информацию, связанную с формированием фонда капитального ремонта, в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации (часть 7 статьи 173 ЖК РФ);
представляет собственнику платежные документы для уплаты взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме по адресу нахождения помещения в многоквартирном доме, за капитальный ремонт общего имущества в котором вносится взнос (пункт 9 части 2 статьи 182 ЖК РФ);