Расчет Неустойки По Дду 2022

Содержание

Калькулятор расчета неустойки по 214-ФЗ ДДУ

О дате введения дома в эксплуатацию в договоре не указано ни слова. В такой ситуации можно попробовать зацепиться за разрешение на строительство. То есть, если на момент заключения договора долевого участия разрешение выдано было, к примеру, до 31.05.2022 г., то можно предположить, что Вас ориентировали именно на эту дату плюс 3 месяца. Но гарантий, что суд будет потворствовать указанной логике, нет.

Просрочка считается со дня, следующего за датой передачи квартиры, предусмотренной Вашим Договором долевого участия (к примеру: «Застройщик обязан передать Объект долевого строительства Участнику долевого строительства в срок до 31.03. 2022 г.»). Следовательно, начало периода просрочки необходимо считать с 01.04.2022 г.

«В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере»

Впоследствии Застройщик воспользовался указанным правом и перенес срок ввода в эксплуатацию, сразу с запасом на несколько лет вперед, чтобы точно нельзя было взыскать Неустойку. Тем не менее данное положение ничтожно в силу закона, но только если Вы сами не пошли на встречу застройщику и не подписали дополнительное соглашение о переносе сроков. В этом случае ничего не попишешь.

«Квартира передается участнику долевого строительства в течении 3 месяцев с момента введения объекта в эксплуатацию. Ориентировочный срок введения в эксплуатацию 01.01.2022 г. Застройщик имеет право без согласования с Дольщиком перенести срок ввода в эксплуатацию, но не более одного раза.»

Калькулятор расчёта неустойки (пени) за каждый день просрочки по ДДУ (ст

! Обращаем ваше внимание, что в сети можно найти немало калькуляторов неустойки по ДДУ, которые считают неверно.
Их типичная ошибка, что они вычисляют процент за каждый день просрочки сдачи дома, округляя его до 3х разрядов после запятой, а то и до 2х.
Например, для ставки ЦБ 11% формулу 2 × 11/300 они рассчитывают как 0,073. Однако на самом деле результат расчёта равен 0,073333(3)
Таким образом происходит сильное искажение результатов пени. Например, при стоимости договора 10 000 000 рублей, периоде просрочки сдачи дома с 02.01.2022 года по 31.03.2022 года, — в некоторых популярных калькуляторах получается результат пени 657 000 рублей. Но правильный результат 660 000 рублей.

Неустойка за нарушение срока передачи объекта по ДДУ: как считать

Таким образом, если дата передачи квартиры указана, например, «не позднее 31.12.2022 года», то подписание акта приёма – передачи квартиры 01.01.2022 года будет являться просрочкой в размере одного дня, подписание передаточного акта 02.01.2022 года будет являться просрочкой в размере двух дней и т.д.

1. Выбрать метод расчета неустойки, более выгодный для дольщика (рассчитав за весь период по одной ставке или разбив периоды на несколько ставок). Для этого нужно посчитать неустойку всеми способами, описанными выше, и определить, какой размер неустойки будет больше.

Вы также можете сделать онлайн расчет неустойки по ДДУ по ставке рефинансирования, действующей на дату подписания акта приема-передачи (текущую дату) на калькуляторе пени за просрочку по ДДУ ниже, выбрав в поле “Применять ключевую ставку” значение “На день фактического исполнения”, калькулятор сам определит действующую в этот день ставку.

3.6. Субъект персональных данных вправе выбрать, какие именно персональные данные будут им предоставлены. Однако, в случае неполного предоставления необходимых данных Оператор не гарантирует возможность субъекта использовать все сервисы и продукты Сайта, пользоваться всеми услугами Сайта.

Данная позиция предполагает не формальное толкование закона, а применение принципов справедливости, а также применение по аналогии ст. 395 и 317.1 ГК РФ, в соответствии с которыми при расчете процентов, установленных данными статьями, применяется ставка, действующая в соответствующие периоды. Как рассчитать пени по ДДУ в соответствии с периодами действия ставки? Для этого нужно определить период просрочки в соответствии с нюансами, указанными выше, уточнить действующие в этот период ставки рефинансирования и количество дней действия каждой ставки рефинансирования, рассчитав пени по ДДУ по каждой ставке, далее полученные значения сложить. То есть формула расчета неустойки в этом случае будет выглядеть так:

Взыскание неустойки по договору долевого участия

наименование компании, в адрес которой направляется претензия;
сведения о заявителе-дольщике, права которого были нарушены (Ф.И.О., адрес и контактный телефон);
название документа;
сложившиеся обстоятельства с указанием установленного договором и нарушенного застройщиком срока;
требование о выплате неустойки со ссылкой на п. 2 ст. 6 ФЗ № 214;
расчет размера обязательного платежа;
реквизиты счета, на который должны быть перечислены деньги;
дата составления претензии.

Установленные договором сроки соблюдают далеко не все застройщики, причем причины могут быть как объективными (проблемы с поставкой стройматериалов, выход из строя оборудования и пр.), так и субъективными (нерациональное использование денежных средств или неправильная организация рабочего процесса).

Если застройщик откажется удовлетворять требования, заявленные дольщиком, факт обращения к нему в претензионном порядке станет основанием для подачи искового заявления в суд. В этом случае помимо неустойки застройщику придется заплатить штраф в размере 50% от суммы выплаты (п. 6 ст. 13 закона «О защите…» от 07.02.1992 № 2300-1) за нарушение своих обязательств, а также возместить дольщику расходы на услуги юриста и прочие судебные издержки.

Лично, передав ее представителю застройщика. При этом документ составляется в двух экземплярах — один передается на рассмотрение, а второй, с отметкой о получении, остается у дольщика.
По почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении адресату.

1/150 — коэффициент, применяемый, если получателем неустойки является физическое лицо (для юридических лиц применяется коэффициент 1/300);
Ср — ставка рефинансирования, установленная Центробанком;
Ц — цена квартиры;
Дпр — число дней просрочки исполнения застройщиком обязательств.

Иногда проблематично определить дату, когда Застройщик обязан передать квартиру участнику долевого строительства, если она не прописывается однозначно в договоре. Это делается намерено, чтобы Вам отказали во взыскании Неустойки. К примеру, в договоре может быть следующее описание даты передачи квартиры дольщику: «Квартира передается участнику долевого строительства в течении 3 месяцев с момента введения объекта в эксплуатацию».

«В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере»

«Квартира передается участнику долевого строительства в течении 3 месяцев с момента введения объекта в эксплуатацию. Ориентировочный срок введения в эксплуатацию 01.01.2022 г. Застройщик имеет право без согласования с Дольщиком перенести срок ввода в эксплуатацию, но не более одного раза.»

Когда речь идет о расторжении договора, неустойка начисляется на фактически уплаченную сумму дольщиком застройщику. Если деньги вносились частями, то для каждой части неустойка рассчитывается отдельно, так как в этой ситуации количество дней пользования денежными средствами разное.

Неустойка подлежит уплате в случае нарушения сроков передачи квартиры дольщику. Согласно ч. 1 ст. 6 ФЗ № 214 застройщик должен передать все квартиры одного подъезда дольщикам в день, предусмотренный договорами с ними. В случае неисполнения этой обязанности застройщик за каждый день просрочки выплачивает неустойку, рассчитываемую по формуле из ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214.
Если же застройщик затянул передачу квартиры на два и более месяцев либо дом построен с существенными нарушениями строительных норм, то в этих ситуациях дольщик может в одностороннем порядке расторгнуть ДДУ. При расторжении договора застройщик должен вернуть дольщику заплаченные им деньги, а также заплатить неустойку за весь период пользования ими. Формула расчета в этом случае определяется ч. 2 ст. 9 ФЗ № 214.

Математическая формула расчета неустойки выглядит следующим образом:Формула, по которой рассчитывается неустойка, в обоих случаях одинакова. Однако в нее подставляют разные данные.

Неустойка — это основной вид финансовой ответственности застройщика перед дольщиками за неисполнение перед ними обязательств при строительстве многоквартирного дома. О том, по каким правилам рассчитывается неустойка, а также об особенностях ее применения в 2022 году читайте далее.

Что же касается вопроса, какое именно значение ставки рефинансирования нужно использовать, то ответ на него есть в ч. 2 ст. 6 и ч. 2 ст. 9 ФЗ № 214. К расчету неустойки в обоих случаях применяется ставка, действующая в день фактической выплаты денег застройщиком дольщику.

Защита дольщиков: 6 шагов к взысканию неустойки в 2022 году

Чтобы определить сумму выплаты самостоятельно, обратимся к договору долевого участия. В нем указана дата, в которую застройщик обязуется передать Вам квартиру. Считать неустойку нужно со следующего дня по текущую дату, либо по дату подписания акта приема-передачи.

— регулярно посещать судебные заседания;
— эффективно реагировать на действия ответчика (привлечение третьих лиц, просьбы отложить процесс и т. п.);
— вовремя готовить и подавать различные документы (письменные объяснения, ходатайства, заявления и т. д.);
— выработать тактику действий и оперативно вносить в нее коррективы при изменении обстоятельств.

Профессионалы в сфере защиты прав дольщиков рекомендуют действовать с первого дня просрочки. Это не означает, что Вы получите мизерную неустойку за одни сутки. Если дело дойдет до суда, то весь процесс может занять до 8 месяцев — в случае с судом общей юрисдикции. Размер выплаты будет рассчитан до дня исполнения застройщиком обязательств, то есть до даты подписания акта приема-передачи объекта. Уточнить требования по сумме неустойки можно до момента вынесения решения в суде первой инстанции.

Права дольщика по ДДУ (договору долевого участия) предусматривают взыскание неустойки с застройщика в случае невыполнения им своих обязательств. Это закреплено Федеральным законом №214-ФЗ. Если компания отказывается выплатить Вам положенную сумму добровольно, придется судиться. Никогда не имели подобного опыта? Наша инструкция Вам в помощь.

1) Установление ответчика. Иск должен быть предъявлен именно к застройщику, но это не всегда то лицо, что значится в ДДУ. Обязательно уточните информацию в разрешении на строительство.
2) Уплата госпошлины. Вы освобождаетесь от нее при цене иска до 1 млн. рублей. В иных случаях размер пошлины составит 0,5% от суммы, превышающей миллион, но не более 60 тысяч рублей.
3) Моральный ущерб.

Как взыскать неустойку по ДДУ в 2022 году

СВзыскание неустойки – не все, чего можно добиться от недобросовестного застройщика, нарушившего условия ДДУ и просрочившего срок передачи объекта долевого строительства. Вместе с неустойкой можно взыскать убытки, которые несет дольщик из-за просрочки передачи квартиры (стоимость аренды квартиры за период просрочки по ДДУ, разницу в повышении стоимости строительных материалов на ремонт квартиры, иное), упущенную выгоду в виде неполученной арендной платы за квартиру, которая должна была сдаваться в аренду после ее передачи дольщику по акту приема-передачи, но которая не получена из-за просрочки по вине застройщика.

Исковое заявление по неустойке самостоятельно лучше не готовить вовсе, а воспользоваться бесплатной программой BuyBack 214-ФЗ от Лигал Мил, потратив всего 10-15 минут на заполнение полей анкеты (буквально только паспортные данные и информация из ДДУ). Программа BuyBack 214-ФЗ автоматически сформирует исковое заявление к застройщику (а также претензию и прочие документы) на основе текущего актуального шаблона документа, которые используется в работе компании Лигал Мил в текущем году.

точное наименование и адрес суда, в который подается иск
данные об истце (ФИО, адрес, паспортные данные)
данные об ответчике и третьих лицах (ФИО, адрес, паспортные данные – для физических лиц и юридическое наименование и юридический адрес – для юридических лиц)
существо требований, которые планируется предъявить (то есть период неустойки, расчетная сумма неустойки, ссылки на законы и прочие нормативные акты, согласно которым Вы считаете, что Вы имеете право требовать неустойку с застройщика в заявленном размере)
просительную часть иска (то есть краткое резюме что и сколько Вы просите суд присудить)
дата подачи иска
подпись (-и) истцов
все необходимые приложения к иску (начиная с копии ДДУ, паспорта и тд, заканчивая всевозможными доказательствами вины застройщика в виде дефектной ведомости или позднего получения уведомления о необходимости приступить к приемке квартиры, экспертизы и прочее – при необходимости)

Хотя по закону направлять претензию необязательно, но лучше это сделать, и вот почему.
Если застройщик не удовлетворит претензию и не выплатит деньги, его отказ можно использовать в суде, чтобы подтвердить уклонение застройщика от выполнения обязательств и взыскать за это не только неустойку, но и штраф (+50%).

по месту постоянной (или временной) регистрации дольщика
по юридическому адресу застройщика (согласно ЕГРЮЛ)
по месту заключения договора (то есть по адресу застройщика, указанному в реквизитах сторон в ДДУ)
по месту исполнения договора (то есть по адресу местонахождения дома, в котором по ДДУ дольщиком приобретена квартира или иной объект долевого строительства).

копию договора о долевом участии;
копию платежных поручений об оплате суммы по договору;
копию паспорт заявителя;
передаточный акт, если он был составлен;
копию претензии застройщику + уведомление о ее получении;
копию ответа застройщика, если он был;
копию доверенности, если в дело привлекается представитель;
копию уведомление о направлении иска и документов застройщику еще до подачи иска в суд;
иные документы по необходимости.

Посещайте судебные заседания лично либо направляйте туда своего представителя по доверенности. Поддерживайте исковые требований, давайте суду необходимые объяснения, представляйте доказательства. При необходимости для успешного разрешения спора привлекайте к делу квалифицированных юристов.

текущую ставку рефинансирования ЦБ на момент исполнения обязательства по договору. На момент подготовки материала, ставка ЦБ составляла 6% (Информация ЦБ от 07.02.2022);

длительность просрочки в днях. Но дожидаться передачи квартиры необязательно. Потребовать компенсации можно и заранее, с фактическим пересчетом ее размера на момент исполнения требования о передаче квартиры. Представим, что длительность просрочки составила 100 дней;
цену договора долевого участия. То есть, ту стоимость квартиры, которую вы уплатили непосредственно застройщику. Представим, что это 4 млн рублей.

Просрочка сдачи дома по ДДУ – нормальная практика, если не традиция среди российских девелоперов. От такого неправомерного поведения страдают сотни тысяч россиян – только официально в России более 130 тыс. обманутых дольщиков. Тех же, у кого срок просрочки всего месяц-два-три (то есть обманутым официально могут и не являться) гораздо больше. Но даже такая, казалось бы, незначительная просрочка – повод для претензии и взыскания компенсации – чтобы застройщики окончательно не наглели, законодатель решил наказывать их рублём и предусмотрел неустойку за просрочку сдачи дома.

Умеренный. Требуем выплаты неустойки за просрочку сдачи дома, но от квартиры не отказываемся.
Радикальный. Отказываемся от ДДУ, квартиры и требуем вернуть деньги с процентами. Это можно сделать, если срок просрочен больше, чем на 2 месяца (п. 1 ч. 1 ст. 9 ФЗ № 214).

Расчет неустойки по 214-ФЗ

Например — «квартира подлежит передаче участнику долевого строительства не позднее 90 календарных дней после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. При этом ориентировочная дата ввода в эксплуатацию — не позднее 3 квартала 2022 года». Третий квартал заканчивается 30.09.2022. Девяносто календарных дней начинают исчисляться с 01.10.2022 включительно и падают на 29.12.2022. Со следующего дня начисляются пени за просрочку. Именно таким образом суд определяет начало периода.

В силу части 4 статьи 4 Закона 214-ФЗ срок исполнения обязательства по передаче дольщику объекта является существенным условием договора. Однако застройщик не обязан его указывать в виде календарной даты и поэтому его иногда «привязывают» к какому-либо событию. Чаще всего это день ввода в дома эксплуатацию, которую указывают в качестве ориентировочной, что ещё более запутывает дольщиков.

Расчёт неустойки по ДДУ — это формула произведения цены договора долевого участия х количество дней просрочки х (ставка ЦБ РФ/100) х (1/150). Переменных в формуле две: размер ставки Банка России и количество дней просрочки. Основное внимание уделяется правильному определению даты начала периода и ставкам Центрального Банка РФ.

Если истец произвёл доплату, то цена договора выросла на эту сумму. Следовательно, нужно указать цену с учетом её увеличения. Если доплата произошла после подачи иска, нужно уточнить расчет исковых требований по ДДУ до рассмотрения иска по существу. Если за превышение по метражу не доплачивали, то цена договора не меняется и вычисления производятся учета изменения площади.

Ждать подписания передаточного акта дольщику невыгодно. Между подачей иска и его рассмотрением проходит три-четыре месяца. В течение этого срока пени продолжают начисляться. Юрист уточняет сумму компенсации на дату рассмотрения иска либо на дату подписания акта, в зависимости от того, какое событие наступит ранее.

Необходимо выбрать ставку в калькуляторе на день наступления обязательств, поскольку по смыслу приведенной правовой нормы при исчислении неустойки, подлежащей взысканию с застройщика в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, подлежит применению неустойка (читай ставка), действующая на последний день срока исполнения застройщиком обязательства по передаче указанного объекта. (Определение ВС РФ от 24 октября 2022 г. N 41-КГ17-26).

В соответствии со ст. 6 Федерального закона №214-ФЗ от 30 декабря 2004 года Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Калькулятор неустойки по ДДУ онлайн поможет рассчитать сумму неустойки, которую можно получить от застройщика, воспользовавшись услугами наших специалистов. Для определения суммы неустойки Вам нет необходимости вводить личные данные: нужно указать только цену договора, период просрочки, статус дольщика и тип применения процентной ставки. При помощи калькулятора на нашем сайте можно рассчитать неустойку для физ. лица или юридического. Если у вас возникли дополнительные вопросы по расчету неустойки – позвоните нам или оставьте заявку на обратный звонок. Мы свяжемся с вами в ближайшее время и ответим на любые ваши вопросы.

Порядок взыскание неустойки с застройщика по ДДУ в 2022 году: расчет, пример искового заявления и как получить по шагам

Квартира должна была быть передана по ДДУ 31 мая 2022 года, однако фактически приемка состоялась только 20 сентября 2022 года. Период просрочки составил 112 дней (с 01.06.2022 по 20.09.2022). Ставка рефинансирования 25 октября 2022 года была установлена Банком России в размере 6,5% годовых. Цена жилья по ДДУ составляет 2 500 000 рублей.

Убытки – это фактические расходы дольщика, понесенные им в связи с тем, что квартира не была передана ему в срок. Традиционно к таким убыткам относят уплаченные суммы арендной платы за вынужденный съем жилья и повышенные проценты по ипотеке. Дополнительно можно взыскать транспортные расходы, суммы на оплату складских услуг – при условии, что они напрямую связаны с фактом непередачи квартиры в срок. Убытки должны быть подтверждены доказательствами.

Дольщик направляет претензию застройщику с требованием добровольно погасить долг.
Если застройщик добровольно не погашает неустойку, дольщик готовит исковое заявление в суд.
После передачи иска с приложениями в суд, судья назначает первое судебное заседание.
Судебный процесс состоит из нескольких судебных заседаний, на которых выясняется позиция сторон и рассматриваются доказательства.
По итогам разбирательства судья оглашает решение. В течение 5 рабочих дней изготавливается мотивированное решение.
В течение одного месяца можно подать апелляцию для пересмотра решения. Скорее всего, этим правом воспользуется застройщик.
После пересмотра решение вступает в законную силу в прежнем или обновленном виде.
Вступившее в силу решение можно исполнить принудительно через службу судебных приставов.

В шапке – фирменное наименование застройщика, его ИНН и ОГРН, юридический адрес и ФИО директора. Отправителем выступает дольщик – нужно указать ФИО, адрес и номер договора.
Наименование документа – Претензия.
Описание ситуации: когда заключен договор, какой срок сдачи объекта, указание на факт нарушения сроков. Если квартира фактически передана, нужно указать дату передачи.
Формула расчета неустойки и сам расчет. Если квартира передана – то сумма будет окончательной. Если нет – можно указать, что сумма рассчитана на момент составления претензии.
В обязательном порядке ссылаются на ФЗ № 214 от 30.12.2004.
Банковские реквизиты заявителя.

Шапка и название документа. В шапке необходимо указать наименование суда, в который направляется заявление, а также истца и ответчика. Истцом выступает дольщик или несколько дольщиков, если договор заключен на семью. Ответчиком выступает застройщик. Полное наименование застройщика, а также его актуальный адрес лучше предварительно уточнить по ЕГРЮЛ. Название иска играет большую роль при распределении дел. Из названия судья сразу определит, о каких требованиях идет речь и какую правовую базу нужно использовать. Можно назвать заявление так: «Исковое заявление о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательств по договору долевого участия в строительстве».

Описательная часть. Здесь подробно описывается сложившаяся ситуация: когда был заключен договор, кто является его сторонами, где находится МКД и какой был установлен срок для сдачи квартиры. Далее нужно обязательно прописать, что квартира не передана (или передана с нарушением срока), что является нарушением прав дольщика. Далее дольщик подробно описывает порядок расчета, а также иные платежи, которые, по его мнению, должен погасить застройщик.

Просительная. Дольщик подводит итог заявлению – описывает свои требования. Заявитель может попросить суд:

взыскать неустойку с застройщика по ДДУ;
понесенные дольщиком убытки;
возместить нравственные страдания;
все деньги, потраченные на судебный процесс.

Под претензионным или иным досудебным порядком урегулирования спора понимается одна из форм защиты гражданских прав, которая заключается в попытке урегулирования спорных вопросов непосредственно между кредитором и должником по обязательству до передачи дела в суд.
Согласно ст. 3 ГПК РФ исковое заявление подается в суд после соблюдения претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора, если это предусмотрено федеральным законом для данной категории споров.
В свою очередь, ни Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-I «О защите прав потребителей» (далее — Закон о защите прав потребителей), ни Закон N 214-ФЗ не возлагают на потребителя обязанность по соблюдению досудебного порядка урегулирования спора (апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 18.01.2022 по делу N 33-2368/2022). Более того, включение в договор участия в долевом строительстве условия об обязательном соблюдении такого порядка до подачи искового заявления в суд квалифицируются судами как ущемляющее права потребителей (постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2022 N 08АП-14053/14).
Однако это не препятствует потребителю направить соответствующую претензию застройщику. Ну а поскольку обязательность досудебного порядка разрешения споров в рассматриваемом случае не предусмотрена, то и сроки рассмотрения претензии участника долевого строительства должны быть кратчайшими (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2022 N 13АП-16363/15), то есть срок может определяться самим участником долевого строительства с учетом времени, необходимого для доставки корреспонденции.
Отметим, что согласно ч. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Доказательством отказа добровольного удовлетворения требований потребителя может являться бездействие застройщика по рассмотрению претензии потребителя в установленный им срок или письменное ее отклонение (апелляционное определение Московского городского суда от 26.08.2022 N 33-29188/15). Таким образом, для целей взыскания судом с застройщика штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя целесообразно предъявить досудебное требование (претензию) о выплате неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является существенным условием договора (ч. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).
Согласно ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки; если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная названной частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере.
На основании п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Согласно разъяснению, изложенному в п. 65 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2022 N 7 (далее — Постановление N 7), по смыслу ст. 330 ГК РФ истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки либо ее сумма может быть ограничена.
Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.
Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами. В случае неясности судебный пристав-исполнитель, иные лица, исполняющие судебный акт, вправе обратиться в суд за разъяснением его исполнения, в том числе по вопросу о том, какая именно сумма подлежит взысканию с должника (ст. 202 ГПК РФ, ст. 179 АПК РФ).
При этом день фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности день уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета неустойки.
Из приведенных норм следует, что застройщик в случае нарушения срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства уплачивает гражданину — участнику долевого строительства неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки до дня фактического исполнения обязательства, то есть и на будущее время включительно.
Таким образом, в случае нарушения застройщиком срока передачи объекта долевого строительства участник долевого строительства вправе обратиться в суд с требованием о взыскании неустойки и до получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и, как следствие, до передачи объекта долевого строительства по акту приема-передачи (определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 19.05.2022 N 305-ЭС19-26182 по делу N А41-48615/2022, определение СК по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 30.03.2022 по делу N 8Г-4769/2022[88-6549/2022], апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 16.07.2022 по делу N 33-20373/2022, апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 16.07.2022 по делу N 33-12147/2022, определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 14.07.2022 по делу N 8Г-16920/2022[88-17261/2022], апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 06.12.2022 по делу N 33-19200/2022).
В рассматриваемой ситуации в исковом заявлении о взыскании неустойки просительную часть, по нашему мнению, можно сформулировать следующим образом: «Взыскать с ответчика неустойку (указать размер неустойки) за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период (указать период просрочки: с даты передачи объекта долевого строительства, определенной договором долевого участия, до даты предъявления искового заявления в суд) с продолжением начисления до фактического исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства».

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
1. Участник строительства вправе предъявить требование о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства до ввода дома в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи.
2. Неустойка может быть уменьшена судом в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства по заявлению ответчика и при представлении последним соответствующих доказательств такой несоразмерности. Окончательное решение по данному вопросу всегда может принять только суд.
3. Обязательный претензионный порядок для данной категории споров не предусмотрен. Вместе с тем для целей взыскания штрафа за отказ добровольно исполнить требования потребителя желательно предъявить застройщику досудебное требование (претензию) о выплате неустойки.
4. Истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины в случае, если цена иска не превышает 1 000 000 рублей.
5. Участник долевого строительства вправе предъявить иск к застройщику о взыскании неустойки по месту своего жительства.

Размер и порядок уплаты государственной пошлины устанавливаются федеральными законами о налогах и сборах (ч. 2 ст. 88 ГПК РФ).
Пунктом 1 ст. 333.19 НК РФ установлены размеры государственной пошлины по делам, рассматриваемым Верховным Судом РФ в соответствии с гражданским процессуальным законодательством РФ и законодательством об административном судопроизводстве, судами общей юрисдикции, мировыми судьями.
При этом на основании подп. 4 п. 2 ст. 333.36 НК РФ от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым судами общей юрисдикции, с учетом положений п. 3 ст. 333.36 НК РФ освобождаются истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей.
Согласно ч. 9 ст. 4 Закона N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной данным Федеральным законом.
Как указано в п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.07.2012 N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» (далее — Постановление N 17), с учетом положений ст. 39 Закона о защите прав потребителей к отношениям, возникающим из договоров об оказании отдельных видов услуг с участием гражданина, последствия нарушения условий которых не подпадают под действие гл. III Закона, должны применяться общие положения Закона о защите прав потребителей, в частности о праве граждан на предоставление информации (ст. 8-12), об ответственности за нарушение прав потребителей (ст. 13), о возмещении вреда (ст. 14), о компенсации морального вреда (ст. 15), об альтернативной подсудности (п. 2 ст. 17), а также об освобождении от уплаты государственной пошлины (п. 3 ст. 17) в соответствии с пп. 2 и 3 ст. 333.36 НК РФ.
Таким образом, при определении размера госпошлины, уплачиваемой при подаче данного искового заявления, необходимо руководствоваться положениями пп. 2-3 ст. 333.36 НК РФ.
Согласно п. 3 ст. 333.36 НК РФ при подаче в суды общей юрисдикции исковых заявлений имущественного характера плательщики, указанные в п. 2 данной статьи, освобождаются от уплаты государственной пошлины в случае, если цена иска не превышает 1 000 000 рублей. В случае, если цена иска превышает 1 000 000 рублей, указанные плательщики уплачивают государственную пошлину в сумме, исчисленной в соответствии с п. 1 ст. 333.19 НК РФ и уменьшенной на сумму государственной пошлины, подлежащей уплате при цене иска 1 000 000 рублей.

В силу п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить (п. 69 Постановления N 7).
При этом, как неоднократно указывал Конституционный Суд РФ, если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, то в части снижения неустойки суд не обладает абсолютной инициативой, будучи вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении (определения от 25.01.2022 N 71-О, от 27.03.2022 N 654-О, от 26.11.2022 N 2956-О, от 18.07.2022 N 2072-О, от 28.11.2022 N 3031-О). Вместе с тем суд не может решить вопрос о снижении размера неустойки по мотиву явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства без представления ответчиками доказательств, подтверждающих такую несоразмерность, и без обсуждения этого вопроса в судебном заседании (определение от 25.04.2022 N 948-О). При оценке соразмерности неустойки, подлежащей взысканию с лица, осуществляющего предпринимательскую деятельность, последствиям нарушения обязательства, а также при определении возможности уменьшения ее размера суд должен учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения и что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования; доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период (определения от 29.05.2022 N 1186-О, от 25.04.2022 N 947-О, от 26.03.2022 N 697-О).
Неустойка за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства подлежит уменьшению в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым, в зависимости от степени выполнения ответчиком своих обязательств, действительного размера ущерба, причиненного в результате указанного нарушения, и других заслуживающих внимания обстоятельств (п. 26 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом ВС РФ от 04.12.2013, п. 75 Постановления N 7, п. 34 постановления Пленума ВС РФ от 28.06.2012 N 17, определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 08.10.2022 N 5-КГ19-149).
Таким образом, независимо от того, установлена ли неустойка договором или законом, она может быть уменьшена судом в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства. При этом в постановлении Президиума ВАС РФ от 13.01.2011 N 11680/10 суд указал, что установленный законом размер неустойки представляет собой наименьший размер платы за пользование денежными средствами, поэтому уменьшение неустойки ниже этого уровня возможно только в особых случаях и по общему правилу допускаться не должно.
В свою очередь, критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другое. Очевидно, что установленный законом размер неустойки не учитывает обстоятельств каждого конкретного дела. В связи с этим размер неустойки в зависимости от конкретных обстоятельств дела может быть снижен судом в случае ее явной несоразмерности до того размера, который по оценке суда является соразмерным для последствий нарушения кредитором обязательства. Суд оценивает такие обстоятельства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (ст. 67 ГПК РФ). Таким образом, окончательное решение по данному вопросу всегда может вынести только суд.
Отметим, что по вопросу о том, допустимо ли снижение размера неустойки, взыскиваемой с застройщика на будущее время, по правилам ст. 333 ГК РФ, суды разошлись во мнении. Так, Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ в одном из своих решений пришла к выводу, что размер присужденной на будущее время неустойки не может быть снижен по правилам ст. 333 ГК РФ, поскольку на момент ее взыскания не представляется возможным оценить все обстоятельства продолжающегося нарушения обязательства (определение от 11.09.2022 N 11-КГ18-21). В то время как в определении ВС РФ от 19.05.2022 N 305-ЭС19-26182 Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ указала, что суд, определяя порядок расчета неустойки на будущее время, не лишен возможности учесть требования ст. 333 ГК РФ.

Как дольщику взыскать неустойку с застройщика после пандемии

Согласно действующему законодательству в сфере долевого строительства при нарушении застройщиком установленных сроков передачи объекта по ДДУ дольщику начисляется неустойка. Компенсация выплачивается из расчета 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки с даты, когда жилое помещение должно было быть передано, до даты фактической передачи (подписание соответствующего акта).

Для взыскания неустойки потребуются договор участия в долевом строительстве и документы, подтверждающие его оплату. Также к ДДУ могут прилагаться договор уступки прав, соглашение об изменении условий договора, например в части срока передачи, акты осмотра и т.д.

Размер неустойки при нарушении сроков передачи жилого помещения дольщику может оказаться меньше ожидаемого, поскольку при ее начислении не будет учитываться период с 3 апреля 2022 г. по 1 января 2022 г. К тому же дольщик вовсе лишится возможности получить ее, если подпишет соглашение о переносе сроков

При этом пандемия и связанные с ней ограничения привели к задержке в строительстве многих объектов по объективным причинам. И законодатель, чтобы поддержать строительную отрасль и не допустить массового банкротства компаний, временно ограничил ответственность застройщиков: штрафные санкции за срыв сроков в период с 3 апреля 2022 г. по 1 января 2022 г. не применяются. Причем это положение действует независимо от того, до или после его введения суд принял решение о начислении неустойки по день фактического исполнения застройщиком своего обязательства.

Один из пунктов этого документа посвящен вопросам взыскания неустойки при нарушении застройщиком условий договора участия в долевом строительстве (ДДУ). Разберемся, в каких случаях можно получить компенсацию с учетом новых положений и при каких условиях она не выплачивается.

Дело в том, что обычно по ДДУ дольщик мог получить компенсацию за задержку срока сдачи дома. А теперь не сможет. По новому постановлению, если застройщик должен был ввести жилой дом в эксплуатацию в период с 3 апреля 2022 года по 1 января 2022 года, но нарушил этот срок, то неустойку, штраф и проценты за пользование чужими деньгами он платить не должен.

Даниил, действительно, правительство приняло такое постановление 2 апреля 2022 года. Оно касается особенностей применения неустоек, штрафов, пеней и иных санкций за неисполнение обязательств по договорам долевого участия. Объясняется это желанием поддержать застройщиков. Но делается все почему-то за счет дольщиков.

Поясню на примере. Допустим, вы приобрели квартиру у застройщика по договору долевого участия или уступки прав требования. Квартиру вам должны передать 1 июля 2022 года. Однако застройщик задерживает сдачу дома. В обычной ситуации вы вправе были требовать выплаты неустойки в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки. Я уже рассказывал, как рассчитать и взыскать эту неустойку. Но из-за действующего постановления сделать так вы не можете. Если же застройщик не передаст вам квартиру и после 1 января 2022 года, неустойку можно будет начислять с 2 января.

Есть и другой момент. За дольщиком сохраняется право расторгнуть ДДУ, если сдачу дома задерживают более чем на два месяца. В обычной ситуации застройщик должен вернуть вам деньги в течение 20 рабочих дней, а если не вернет, с него можно взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами. Однако по новому постановлению застройщик может не возвращать вам деньги до 1 января 2022 года без каких-либо финансовых санкций.