Переуступка Прав Собственности На Квартиру В Новостройке Налоги

Содержание

Все о переуступке прав на квартиру в новостройке

Покупка новой квартиры не всегда происходит напрямую от застройщика к покупателю. Довольно часто строящееся жилье перепродается, при этом инвесторы передают право на приобретение недвижимости третьим лицам. Данную схему можно осуществить до сдачи дома в эксплуатацию, когда еще не получены правоустанавливающие документы на квартиру. При этом первоначальный инвестор (лицо, купившее квартиру непосредственно у застройщика) передает за определенную плату другому физическому лицу свое право на получение нового жилья после завершения строительства. Эта схема и называется переуступкой права требования.

Проблемы могут возникнуть в случае умалчивания первичным инвестором факта частичной оплаты квартиры по ДДУ. Также первый покупатель может не сообщить, что квартира находится в залоге у банка. Для регистрации договора переуступки все обременения должны быть сняты. По договоренности с новым инвестором долг по кредиту может быть переоформлен на него. Эксперты советуют окончательно рассчитываться по договору переуступки после осуществления его государственной регистрации.

Как продавать квартиру в новостройке

Прежде всего, цена будет определяться стадией готовности строящегося дома. Для новостроек это определяющий фактор. Самая низкая цена – на начальных стадиях строительства. Самая высокая – после сдачи дома в эксплуатацию.

На этом продажа квартиры в новостройке завершена. Акт приема-передачи квартиры новый дольщик будет подписывать уже с Застройщиком без нашего участия. И что самое для нас приятное, все возникшие потом проблемы с приемкой квартиры, с оформлением прав собственности и тому подобное, Покупатель будет решать тоже уже с Застройщиком, а не с нами. Для этого мы и передали ему все права требования.

Что такое переуступка квартиры в новостройке

Реализация объектов недвижимости иногда вызвана увеличением согласованных с застройщиком сроков или низким качеством строительства. Не исключено и предбанкротное состояние подрядчика. В этой ситуации перепродажа полномочий позволяет разочарованному соинвестору в лице дольщика выйти из проекта.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как БЕСПЛАТНО решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

Как получить налоговый вычет 13% за покупку квартиры по переуступке (договор цессии)

Настоящая расписка составлена о том, что ФИО (год рождения, паспортные данные) передал, а ФИО (год рождения, паспортные данные) принял денежные средства в размере *** руб., в счнт исполнения между сторонами Договора уступки прав (требований) от 01.01.01г., заключенного между сторонами в отношении объекта долевого строительства расположенного по адресу. Денежные средства получены в полном объеме, претензий стороны к друг другу не имеют. Дата, подписи сторон».

Непредставление налогоплательщиком в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации в налоговый орган по месту учета влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов неуплаченной суммы налога, подлежащей уплате (доплате) на основании этой декларации, за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1 000 рублей.

Переуступка квартиры в новостройке

Оповестить о своем намерении строительную компанию.
Получить официальное согласие от застройщика (за выдачу разрешения компании берут немалые деньги).
Получить справку от застройщика об отсутствии задолженностей.
Получить выписку из ЕГРП.
Оформить нотариальное согласие от супруга на продажу недвижимости.
Получить в банке официальное подтверждение о погашении задолженности.

Для покупателя цессия может обернуться обманом, поскольку ДДУ может быть признан застройщиком недействительным. Тогда и цессия автоматически становится недействительной. Для того чтобы не быть обманутым, придется потратить значительное количество времени на изучение и проверку документации. Нередко требуется помощь квалифицированных юристов, что предполагает определенные материальные затраты.

Что такое переуступка прав на квартиру в новостройке? Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке налоги

Переуступка прав на недвижимость невозможна после того, как подписан акт приема-передачи или когда сделка купли-продажи уже совершилась. Продажа может быть осуществлена, когда продавец уже получил право собственности на жилье. Зачастую между сдачей недвижимости и получением права собственности проходит значительный промежуток времени. До того как первичный инвестор получит в собственность квартиру, он может передать свои права – переоформить документы задним числом. Если цессия оформляется по договору о долевом участии в строительстве, можно поменять дату на акте приема-передачи. В случае предварительного договора можно поменять дату заключения основного документа.

В первую очередь покупатель должен проверить наличие всех необходимых для совершения сделки документов, убедиться в том, что было получено свидетельство о государственной регистрации, а также в том, что застройщик имел право на строительство многоквартирного дома на определенном участке.
После этого начинается процесс подготовки обеих сторон к заключению сделки. На этом этапе продавец обязан: уведомить застройщика о намерении передать права на недвижимость другому лицу, получить согласие в письменном виде с подписью и печатью. Застройщик выдает справку о том, что квартира полностью оплачена, после чего следует получить выписку из Росреестра.
Покупателю следует получить разрешение своего супруга на приобретение жилья, если будут потрачены общие деньги, в случае приобретения квартиры в ипотеку, нужно заключить договор с банком.
На третьем этапе происходит составление договора. Скачать бланк можно по этой ссылке.
Заключительный, четвертый этап – это процесс регистрации договора в Росреестре.

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке в России в 2022 году

То есть прежде чем покупать недостроенную недвижимость в многоквартирном доме необходимо проверить подлинность и действительность договора долевого участия в строительстве, на основании которого будет заключаться цессия.

Основным плюсом сделки переуступки прав требования для покупателя является возможность приобретения недвижимости, ликвидность которой сильно увеличиться после окончания строительства. К тому же пока квартира не достроена ее цена значительно ниже рыночной.

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке проводка

Наличие не только долгов по взносам, которые отражены в договоре, но и штрафов за их просрочку.
Возможность заключения неограниченного количества подобных договоров на основе одного первоначального соглашения.
Здесь нужно проследить всю цепочку, проверяя информацию в Росреестре.

Основными пунктами, содержащимися в договоре переуступки должны быть: Полные данные строительной компании и информация о дольщике и о цессионарии Описание объекта жилой недвижимости технические характеристики, стоимость, площадь, этажность, количество комнат и т.д. Права и обязанности сторон и дата полного финансового расчета по договору цессии При подписании договора обе стороны ставят свои подписи и дату заключения сделки.

Порядок оформления переуступки прав требования на квартиру

С 2022 во многих городах подать документы на регистрацию можно только в МФЦ. Затем Сотрудники МФЦ уже сами передают документы в Регистрационную палату. Т.е. напрямую Рег.палаты граждан уже не принимают, а только через посредника в виде МФЦ. Если в вашем населенном пункте можно подать документы напрямую в Рег. Палату, то лучше так и сделать.

Далее необходимо составить договор переуступки между продавцом и покупателем. Я советую составить у юриста, т.к. он поможет с правильным его оформлением, учтёт все нюансы и условия продавцов и покупателей. Образец можно скачать отсюда. Для заказа подготовки договора можно обратиться к нашему юрист-консультанту. Также у него можно бесплатно проконсультироваться. Задайте свой вопрос в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или в комментариях. Также можете позвонить по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Алгоритм переуступки прав собственности на квартиру в новостройке

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке подразумевает необходимость установить добросовестность продавца (цедента), предлагающего сделку. При этом от него можно затребовать исполнения ряда действий и документов:

договор на долевое участие (именуемый ФЗ-214) – при передаче права требования, инвестор предоставляет новому собственнику свою долю в строении по договору. При этом в рамках данного варианта приобретения жилплощади подразумевается необходимость указания застройщиком даты, к которой объект должен быть сдан в эксплуатацию. При покупке при помощи процедуры цессии уже более ясно видно, справляется ли строитель со своими обязательствами. Также при передаче права по такой форме, новый собственник получает права наложения на строительную компанию, исполняющую проект, штрафных санкций в случае просрочки исполнения. Цессия с договором долевого участия считается наиболее надежной и распространенной формой процедуры передачи права требования;
ЖСК – на основе кооператива по жилищному строительству компания, осуществляющая застройку, получает возможность (и право) проводить привлечение финансовых резервов (паев) вкладчиков до непосредственного приобретения разрешения на производство строительных мероприятий. В рамках такой процедуры не предусмотрены штрафные санкции и гарантии по правам владельцев паевых взносов, но при этом имеется возможность участия вкладчиков в принятии ответственных решений при осуществлении проекта. Пай в ЖСК также может быть передан со всеми обязанности и правами по принципу процедуры цессии;
договор на долевое участие предварительного типа – подразумевает регистрацию соответствующего права требования, при которой финансовые средства покупателем сразу не предоставляются. У покупателя имеется возможность изменить свое решение и отказаться от приобретения жилплощади. Процедура осуществляется по принципу открытия аккредитива безотзывного типа в банке, на который поступают средства для выплаты по имуществу (квартире). Застройщик получает деньги в случае заключения действующего договора ДДУ, или же, по истечении срока, покупатель может получить всю внесенную на аккредитив сумму назад;
наиболее неоднозначным, в плане распространенного использования в сомнительных махинациях, считается ПДКП – договор купли-продажи предварительного типа. В рамках такой процедуры договоренность заключается на финальных этапах строительного проекта (дом возвели, но в эксплуатацию не сдали). Такой договор подразумевает наличие намерения приобретения жилплощади с предоставлением письменного заверения покупателя застройщику, но он не включает непосредственного заключения сделки. На финальном этапе право воспользоваться гарантиями по договору может быть передано третьему лицу, при этом стоит учитывать, что недобросовестный инвестор имеет возможность передать право по такому договору нескольким сторонам.

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке что это риски

продавец обязан составить бумаги, относящиеся к первоначальному оформлению прав на квартиру – договора долевого участия в строительстве, квитанций об оплате, расписок, акта ввода в эксплуатацию, если помещение передано в пользование;
покупатель анализирует представленные документы, решает, готов ли он оплатить остаток задолженности на счет застройщика, выполнить обязательства по договору;
подписывается договор цессии с переходом прав на нового покупателя, регистрация происходит в Росреестре.

Возможно также по такой схеме заключение договора ипотеки с банковским учреждением. Обязательно прилагается бумага от застройщика о том, что он согласен с заключением договора с кредитным учреждением на заявленных условиях.

О понятии переуступки прав собственности на квартиру и порядке ее оформления в 2022 году

До момента сдачи дома квартиры не имеют правового статуса жилья, а значит, не могут быть проданы. В этом случае можно только уступить права на долю, некогда приобретенную у застройщика. Как правило, переуступают права на квартиры до окончания строительства инвесторы.

Свидетельство о государственной регистрации.
Проект объекта:
- разрешение на застройку;
- права собственности или договор аренды на земельный участок, на котором ведутся работы;
- сроки окончания строительства, текущий этап;
- цель.
Свидетельство об учете в налоговой инспекции.
Проектная декларация. Пункт с указанием способа реализации обязательств застройщика.
Договор с перечнем источников финансирования строительства.

Переуступка квартиры — что это

К каким объектам можно применять продажу по переуступке? Чаще всего встречается переуступка прав собственности при ДДУ с переуступкой обязанностей, но есть и переуступка пая в ЖСК. Цессия при договоре долевого участия в строительстве больше регламентирована законодательством, поэтому безопаснее для продавца и покупателя.

Представьте: вы хотите сэкономить на покупке жилья и решили приобрести его в недостроенном доме — дешевле, чем на первичном и вторичном рынке. Но вся недвижимость уже раскуплена по договору ДДУ. Вы можете приобрести ее по договору переуступки прав. В статье расскажем, что такое переуступка квартиры в новостройке , как ее оформить и сколько придется заплатить.

Уплата налога на новостройку, проданную по переуступке права

Обычно все указывают в договоре уступки права ту же цену, которая в договоре долевого участия. Налога не возникает. Разница между ценой договора и полученной суммой оформляется распиской с обязательством первого дольщика вернуть эту разницу второму дольщику в случае недействительности переданного права.

Пункт 1 статьи 210 Налогового кодекса устанавливает, что при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды.
Исходя из вышесказанного, на основании какого договора у вас возникло право на квартиру? При уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
Другими словами, если при переуступке прав на квартиру в строящемся жилье вы получите доход в большем размере, чем тот размер расходов, которые вы понесли ранее на приобретение таких имущественных прав, с возникшей разницы вам как Продавцу необходимо будет оплатить налог на доход физического лица, в размере 13%.

Выгода от приобретения квартиры по договору переуступки

Сейчас практически во всех договорах по долевому строительству указывается, что необходимо согласовывать переуступку с застройщиком. На самом же деле случаи отказов застройщиками в продаже квартир во время строительства случаются очень редко, поскольку компании требуют обязательно оплатить всю стоимость договора. Чтобы снизить количество переуступок, застройщик поднимает стоимость на эту услугу. Очень удобно, когда в сделке по переуступке прав застройщик является третьей стороной. В этом случае покупатель должен провести проверку расчетов за квартиру между застройщиком и первичным инвестором.
Решение финансовых вопросов
На любую сделку, связанную с переуступкой прав на квартиру в новом доме, налагается налогообложение, заплатить налог должен первый инвестор. Это налогообложение высчитывается с общей суммы сделки. Бывают случаи, когда инвестор перекладывает обязательства, и заплатить налог должен новый владелец доли. Соглашения насчет того, кто будет платить налог, удается достичь при торгах, и чаще всего обе стороны делят между собой налоги пополам.
В договоре уступки должна отражаться реальная цена сделки, поскольку налог, на который при покупке квартиры дольщик может рассчитывать, зависит именно от этого. Это необходимо и в том случае, если придется предъявлять претензии к одному из участников долевого строительства.

Чаще всего приобретать жилье по переуступке прав требования в еще не построенном доме выгодно, поскольку цена за кв. м значительно ниже, чем в доме, сданном в эксплуатацию. Купить недвижимость по переуступке можно очень выгодно. Застройщики при начале строительства желают распродать квартиры в еще не построенном доме, они используют демпинг, за счет чего скидка может доходить до 25 %. В результате на то время, когда строительство подходит к концу, непроданных квартир в доме не остается. Купить жилье можно лишь по переуступке.
У продавцов могут быть разные причины на то, чтобы переуступить права требования на квартиру в еще не построенном доме. Для покупателя установить эту причину очень важно, поскольку от нее зависят риски, связанные с этой сделкой.
Если причина в том, что продавец не может или не желает выплачивать стоимость квартиры застройщику, то нужно узнать сумму долга, сроки выплаты и прочие условия.
Бывают ситуации, когда продавец готов совершить сделку по причине получения наследства или переезда в другой город либо потому, что он нашел более выгодное предложение.
Кроме того, чем ближе тот срок, когда жилье будет сдано, тем выше стоимость квартиры, что выгодно для продавца.
Но есть и варианты, неблагоприятные для покупателя. Например, продавец получил информацию о том, что строящийся дом имеет технические недостатки или строительство может быть заморожено.

Нюансы переуступки прав на квартиру в новостройке

Покупателю, решившему купить квартиру в новостройке, следует иметь ввиду, что при оформлении сделки переуступки, непременно должен указываться тип исходного договора, который предполагает переход права собственности. Также сделку могут аннулировать, если в договоре не будет указана сумма сделки и порядок оплаты.

Другие четко запрещают переуступку права собственности на новостройку, но в жизни застройщики крайне редко идут на такие меры. Рекомендую привлекать застройщика в качестве третьей стороны при оформлении сделки.