Как узнать чистая ли квартира при покупке

Доброго дня. Если кто не знает Вам советует и консультирует — Стефания Волна. Рассказываю свой опыт и знания в юриспруденции, которого в совокупности больше 15 лет, это дает возможность дать правильные ответы, на то, что может необходимо в различных ситуациях и сейчас рассмотрим — Как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой. Если в Вашем конкретном случае потребуется мгновенный ответ в своем городе или же онлайн, то, конечно же, лучше получить помощью на сайте. Или еще проще спросить в комментариях у постоянных читателей, которые ранее сталкивались с таким же вопросом.

Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент прочтения, законы очень быстро обновляются и дополняются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.

Судебные аресты. Для их снятия обязательно придется обращаться в суд — собственник может подать ходатайство об отмене обеспечительных мер в рамках того же процесса, в котором они были установлены. Продавцу нужно будет получить в суде заверенную судом копию определения об отмене обеспечительных мер. Это определение нужно сдать регистратору в составе пакета документов по сделке.
Аресты приставов. Снять наложенный приставами арест или запрет регистрационных действий иногда можно, просто обратившись к приставам. Однако если приставы откажутся снимать аресты, их действия придется обжаловать начальнику отдела приставов или в судебном порядке. Постановление приставов об отмене арестов или запретов регистрационных действий также нужно будет предоставить в общем пакете документов по сделке.

о дефектах квартиры, по поводу которых продавец судился с застройщиком;
о заливах квартиры соседями или наоборот — о заливе продавцом соседей;
о взыскании страхового возмещения за причиненный квартире ущерб;
о спорах между наследниками по поводу этой квартиры;
о том, что продавец делил свою квартиру при разводе с бывшей женой;
о вселении и выселении жильцов;
о долгах хозяина квартиры по коммунальным услугам и капремонту.

Содержание

Проверяем представителей продавца

Самый первый шаг при самостоятельной проверке квартиры — заказать свежую выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Полное название такой выписки — выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (она же ЕГРН-1, раньше называлась выпиской из ЕГРП). Иногда для отслеживания истории переходов прав на квартиру требуется «расширенная» выписка — выписка ЕГРН-4 о переходе прав собственности.

Распишу всё на примере: По выписке из ЕГРН квартира приватизирована в январе 2022 года, собственники указаны ФИО1 и ФИО2. По архивной выписке из домовой книге до даты приватизации в квартире были прописаны ФИО1, ФИО2 и ФИО3. Значит ФИО3 отказался от приватизации, ведь он не указан как собственник. Также по ФИО3 написано, что он выписан в марте 2022 года по приговору суда. Т.е. он когда там сел в тюрьму, собственники отнесли в паспортный стол приговор суда и его выписали. Это можно было сделать до 2022 года. Сейчас паспортисты откажут в этом, т.к. поменялся закон. Значит этот ФИО3 после освобождения может подать в суд и восстановить право проживания. Без разницы, менялся собственник или нет.

В расширенной будет показана история сделок с квартирой. Но только с 1998 года, когда сделки начали регистрироваться через Росреестр. В ней увидите — ФИО предыдущих и нынешних собственников, и главное — когда им досталась квартира и по какому договору. Например, они её покупали, будет указан договор купли-продажи. Получили в наследство — свидетельство о наследстве. Им подарили — договор дарения. Если приватизировали — договор передачи в собственность, но обычно в выписке просто будет пустая графа. Или по решению суда.

Узнайте кто собственник и есть ли на квартире обременение/арест.

Обязательно спросите продавца об этом. Может они снесли какие-либо перегородки/стены, на пару метров перенесли проход в комнату и т.д. Перепланировкой даже считается, когда вместо ванны поставили душ и наоборот. Было такое, что снесли стенку между туалетом и ванной, потом удивляются, что это нужно обязательно узаконить. Или он сам может не знать о перепланировке в своей квартире. Например, недоглядеть при покупке. Особенно когда людям досталась квартира по дарению или в наследство, он обычно не интересуется, что прошлые хозяева поменяли в планировке.

Важно! Если продавец недееспособный, нужно не только ознакомиться с подтверждающими документами, но и побеседовать с соседями, они помогут подтвердить факт недееспособности собственника или попросить собственника предоставить справку подтверждающую дееспособность.

Еще одним способом проверки юридической чистоты квартиры является ознакомление с планом дома. Эксперты рекомендуют покупателю узнать, проводились ли перепланировки и если такие были, то зарегистрированы они или нет.

Найдено объектов

Если решили приобрести недвижимость, важно понимать, как проверить юридическую чистоту покупаемой квартиры. Вы – первый собственник квадратных метров. Как проверить новую квартиру перед покупкой на юридическую чистоту:

Также вероятность покупки проблемной квартиры высока при продаже через представителя. При этом необходимо добиться встречи с реальным собственником, убедиться в его дееспособности, а также в том, что доверенность представителя не является подделкой. Продажа квартиры по поддельной доверенности расценивается судом как отсутствие воли собственника на отчуждение. В такой ситуации имущество подлежит истребованию из чужого незаконного владения (Обзор пленума Верховного суда РФ за 3 квартал 2022).

Чтобы не допустить мошенничества при совершении сделки, особое внимание нужно обратить на следующие аспекты. Право собственности на отчуждаемую квартиру не должно быть обременено правами третьих лиц. В данном случае приобретение права собственности не исключает право пользования жилым помещением иных лиц. Непредоставление продавцом некоторых из вышеприведенных документов может сигнализировать о наличии такого риска.

Какая информация должна насторожить покупателя?

финансово-лицевой счет (содержит сведения о собственниках с указанием их доли и составе семьи);
расширенная (архивная) выписка из домовой книги (кто и когда имел право пользования жилплощадью);
свидетельство о браке, либо заявление о том, что собственник в браке не состоит;
нотариально заверенное разрешение супруга на отчуждение квартиры, если она является совместной собственностью;
нотариально заверенное заявление об отказе от приватизации тех, кто зарегистрирован в квартире;
разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры, если в ней зарегистрированы несовершеннолетние дети;
разрешение общественной жилищной комиссии при муниципальном округе на продажу квартиры, если в ней проживают нетрудоспособные инвалиды I и II групп; граждане, состоящие на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах; лица, признанные недееспособными или ограниченно дееспособными;
техпаспорт БТИ (содержит сведения об инвентаризационной стоимости, исходя из которой взимаются пошлина и налоги при совершении сделки, а также об аресте или иных ограничениях в случае их наличия);
справка из ОВД о выдаче нового паспорта, выданного по причине ветхости или утраты прежнего;
справка об отсутствии задолженности по оплате жилищных и коммунальных услуг;
справка об уплате налога на дарение или о принятии наследства (если право собственности возникло по одному из этих оснований);
справки из психоневрологического диспансера и наркодиспансера, подтверждающие дееспособность продавца, а также доверенность представителя продавца, если переговоры о покупке ведутся с ним.

При заключении сделки по обоюдному согласию сторон можно включить неоплаченные долги в счет стоимость квартиры. Тогда покупатель должен будет оплатить стоимость квартиры с уменьшением на сумму долгов, которые он впоследствии обязуется выплатить.

Недостаточно иметь документы на руках и осмотреть их визуально. Чтобы проверить чистоту сделки, нужно установить достоверность, подлинность и юридическую силу этих документов, чтобы в будущем не возникло проблем.

Зачем проверять юридическую чистоту квартиры

Наличие иных законных наследников, которые могут претендовать на квартиру. Если они объявятся после заключения сделки, то могут оспорить свои права в судебном порядке и закон будет на их стороне.
Наличие письменного отказа от наследства, если были другие наследники.

Новая квартира может принадлежать юридическому лицу. Если оно имеет право собственности на жилье, заключается договор купли-продажи. Если же дом недостроен, оформляется уступка права требования. В любом случае нужно проверить юридическую чистоту предстоящей следки.

Новая квартира от юридического лица: проверка чистоты сделки

Оформляется 1 ДКП, где все совладельцы указаны как продавцы своих долей.
Оформляется несколько договоров. Тогда каждый из совладельцев должен дать другому согласие на продажу или отказ от покупки части квартиры. Так проходит процедура, предписанная ст. 250 ГК РФ, называемая «преимущественным правом покупки». Без ее соблюдения сделку легко оспорить.

Продажа квартиры (доли) несовершеннолетнего

Проверка правомочности продавца. Будь то застройщик, если речь идет о покупке жилья на первичном рынке, или собственник квартиры, у продавца должны быть документы, подтверждающие право на заключение договора купли-продажи, договора долевого участия.
Проверка подлинности документации. Существует ряд сервисов, позволяющих определить, на кого действительно зарегистрирована недвижимость, была ли выдана застройщику лицензия на строительство, действует ли выданная доверенность. Любой документ можно проверить, а если у физлица нет правомочий на получение информации, это может сделать нотариус.
Выявление лиц, имеющих право на проживание в квартире.
Проверка квартиры на наличие в отношении нее споров, судебных процессов, выявление обременений (аренды, ренты, ипотеки, ареста).
Проверка соответствия фактического состояния квартиры данным, зафиксированным в технической документации. И застройщики, и продавцы квартир в собственности зачастую продают жилье, которое по техпараметрам не соответствует установленным нормам. Исправление ошибок будет стоить немалых затрат (от 10 тыс. и выше, причем стоимость может увеличиваться в разы).
Проверка оплаты коммунальных услуг (для квартир на вторичке).

Нередко люди нанимают специалистов в этой области, но финансирование грамотных юристов или риэлтеров может очень дорого обойтись, потому рассмотрим, как разобраться со всем собственноручно. С проверки каких документов стоит начать? Куда обращаться? Что необходимо знать?

Требуемый пакет документов

При приобретении жилья в новостройке необходимо иметь только требуемую сумму денег, а вот при покупке недвижимости на вторичном рынке надо уметь грамотно ею распоряжаться, чтобы не потерять накопленные денежные средства, во избежание этого надо проверить чистоту квартиры при покупке самостоятельно.

Для проверки недвижимости

Справка из Психоневрологического диспансера (именуемая далее ПНД) и Наркологического диспансера (именуемая далее НД) – данная справка может быть получена только самим собственником по месту постоянного проживания. О подлинности данной справки можно узнать в регистратуре соответствующих диспансеров. Иногда вместо справки продавец может предоставить водительские права, лицензия на оружие или военный билет.

В выписке из ЕГРН будет прописан точный адрес, кадастровый номер, площадь. На последней странице печатают технический план квартиры. Можно оценить метраж комнат и заметить наличие перепланировок. Последнее особенно важно, если вы оформляете ипотечный кредит — его могут не одобрить.

Есть ли обременения

Когда вы что-то приобретаете в магазине, достаточно, чтобы продавец хотел отдать вам товар, а вы желали его купить. С недвижимостью всё сложнее: сделку могут оспорить, если выяснится, что она мошенническая или чьи-то права при продаже были нарушены. Покупателю при этом будет грустнее всего: из квартиры выселят, деньги придётся возвращать через суд, а иногда и попрощаться с ними.

1. Выписка из ЕГРН об основных характеристиках объекта

Здесь всё просто: если нынешний владелец купил квартиру у предыдущего, это подтверждается соответствующим договором. Если у вас есть выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости, сравните данные продавца с теми, что указаны в документе. Попросите также показать акт приёма-передачи квартиры и расписку продавца в получении денег. Так вы убедитесь, что прежний владелец не имеет претензий к нынешнему.

Последнее, что нужно сделать при проверке юридической чистоты квартиры, это сравнить все изученные вами документы. То есть, информация о том, кто, когда и до какого момента был владельцем квартиры, или был прописан в ней, должна быть одинаковой как в ЕГРП, так и в расширенной выписке из домовой книге, а также во всей сопутствующей документации.

Но просто получить документы недостаточно. Важно уметь правильно их проверить. Для этого следует сравнить предоставленные вам выписки с документами, полученными от владельца жилья. Данные его паспорта должны совпадать с данными из ЕГРП. С особым вниманием сверьте Ф.И.О. владельца, его место и год рождения, а также номера документов. Если всё сходится — приступайте к следующему пункту, если нет, то лучше от покупки отказаться. Таким образом, выписка из ЕГРП помогла нам определить:

Нахождение участников сделки на учёте в НД и ПНД

Узнать это очень просто: достаточно поинтересоваться, имеется ли у продавца водительское удостоверение. Если его не имеется, то попросите его предоставить справку из НД и ПНД (справка выдаётся только правоохранительным органам, или человеку, к которому эта справка относится). Иногда у вас могут появиться сомнения на счёт подлинности такой справки. В таком случае вы можете подъехать непосредственно в ПНД или НД и узнать в регистратуре или у главврача, выдавалась ли данная справка.

2. Если продавцов квартиры представляет агентство недвижимости или частный риэлтор и дело дошло до подписания договора аванса, а продавцов Вам никто показывать не собирается, убедитесь, что имеется документ, дающий полномочия представлять интересы собственников. Это может быть нотариальная доверенность или договор, по которому Продавец поручает совершить за него конкретные действия, в частности вести от его имени переговоры и принять аванс за квартиру.

Как проверить квартиру на чистоту при покупке?

Продавец давший доверенность, является реальным и живым человеком. Для этого нужно найти знакомых (или нанять юриста), которые территориально находятся недалеко от продавца, и могут встретиться с ним, чтобы поговорить и проверить его документы. В крайнем случае (к примеру, продавец участвует в экспедиции на Марс), воспользуйтесь для общения Скайпом.
Доверенность действительно настоящая. Вопрос о подлинности доверенности обычно задают тем, чья печать и подпись стоит на доверенности. Имейте ввиду, доверенность может быть выдана не только нотариусом РФ, но и нотариусами других стран, консульством РФ в другой стране, командиром воинской части, начальником места лишения свободы и еще кое-кем.
Но и это еще не все. Нужно проверить что доверенность не отозвана. Если доверенность была выдана в России, это можно проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты, указав фамилию нотариуса, номер и дату выдачи доверенности. Для остальных доверенностей – узнавайте у организации удостоверившей доверенность.

Пошаговая инструкция по проверке квартиры:

6. Совсем недавно появилась опасность лишиться квартиры, если человек будет признан банкротом уже после продажи квартиры. Чтобы избежать подобной ситуации, проверьте продавца квартиры в интернете по картотеке арбитражных дел и на официальном сайте Мосгорсуда. В случае, если против продавца идет суд — разберитесь в ситуации глубже (конечно уже с юристом).

Обратившись в картотеку арбитражного суда через сайт http://kad.arbitr.ru/. В фильтре выбрать «банкротные», в строке ввести фамилию продавца. Картотека выдаст судебные решения, если они имеются.
Проверив продавца по базе реестра сведений о банкротстве на bankrot.fedresurs.ru выбрать раздел «реестр»/«должники» и ввести данные продавца.

Всех остальных собственник вправе выписать без их согласия. Но проблем могут подкинуть недовольные наследственным разделом наследники. Стоит настороженно относиться к квартире, которая продается до истечения трехгодичного срока права собственности.

О прописанных лицах

Способом проверить, не являлась ли квартира предметом иска, является посещение сайта районного суда. Каждый суд имеет реестр подсудных ему исковых производств, в который необходимо ввести фамилию продавца или предыдущих владельцев недвижимости по представленному правоустанавливающему документу, чтобы проверить регистрацию.

Исключить риски поможет выписка, оформленная в самом Госреестре, через услуги МФЦ, онлайн – посредством Интернета с помощью «Публичной кадастровой карты». В полученном документе проставляются все сведения об обременениях на продаваемое жилье.

Проверить госрегистрацию договора и историю объекта

Тот, кто хочет приобрести жилую недвижимость, в немалой степени озабочен тем, как проверить квартиру на чистоту при покупке и впоследствии вселиться в собственное жилье, особенно если речь идет о вторичном рынке.

Проверить правоустанавливающие документы на квартиру

Проверить, есть ли споры по квартире, если она досталась, например, по наследству. Срок исковой давности для опротестования в суде правомочности одних наследников перед другими преемниками –3 года. За указанное время могут объявиться и новые лица, имеющие право на наследную квартиру. Поэтому лучше приобретать недвижимость спустя этот период.
Проверить, есть ли случаи наложения ареста на продаваемую квартиру. Часто подобное происходит при долевой собственности на квартиру(например, при разводе супругов). И при продаже одними владельцами своих долей другие обращаются в судебные инстанции, чтобы воспрепятствовать свершению купле-продаже. Тогда суд на время разбирательства накладывает арест на жилую недвижимость.
Проверить, есть ли ограничения в распоряжении квартирой. Нередкое явление – продажа жилья, переданного в наем, оформленного как договор ренты, как залог в счет долга (включая ипотеку). Подобные обременения из-за невнимательности/некомпетентности покупателя перейдут «в наследство» новому владельцу.