Доброго дня. Если кто не знает Вам советует и консультирует — Стефания Волна. Рассказываю свой опыт и знания в юриспруденции, которого в совокупности больше 15 лет, это дает возможность дать правильные ответы, на то, что может необходимо в различных ситуациях и сейчас рассмотрим — ВС РФ: взыскание с застройщика неустойки на будущее вплоть до передачи квартиры дольщику – законно. Если в Вашем конкретном случае потребуется мгновенный ответ в своем городе или же онлайн, то, конечно же, лучше получить помощью на сайте. Или еще проще спросить в комментариях у постоянных читателей, которые ранее сталкивались с таким же вопросом.
Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент прочтения, законы очень быстро обновляются и дополняются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.
2. Ставка рефинансирования (или ключевая ставка) берется в размере одной трехсотой. То есть просроченный платеж умножается на ставку рефинансирования, деленную на 300. Триста – это очень округленное количество дней в году.
Ответственность дольщика предусмотрена законом об участии в долевом строительстве и представляет собой неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (п. 6 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2022 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).
Нарушение дольщика
Когда в поисковике набираешь «просрочка, неустойка, долевое строительство», всегда или почти всегда выпадают статьи о просрочке застройщика – он поздно построил дом, поздно передал квартиру по акту, поздно исправил выявленные недостатки.
Кроме того, можно аргументировать свою позицию о недопустимости снижения неустойки тем, что такое снижение позволит девелоперу в дальнейшем пользоваться финансированием за счет потребителей на нерыночных условиях. Извлекать преимущества из недобросовестного поведения.
Ищем конкретную дату, когда застройщик должен передать ключи и квартиру по акту приема-передачи*.
Обычно нужное число указано в одном из следующих разделов: «Предмет договора», «Передача объекта долевого строительства» или «Права и обязанности сторон». Если такая дата есть – хорошо. Начиная со следующего дня, вы вправе требовать с застройщика неустойку.
Когда можно получить неустойку по ДДУ
Однако на этом не стоит заострять внимание, и писать отказ необязательно. Добиться законного переноса сроков и заставить вас пойти на изменение условий договора застройщик может только через суд, если докажет существенное изменение обстоятельств по ст. 451 ГК РФ. Что представляется крайне сложным на практике.
Нет. В ФЗ о несостоятельности (банкротстве) сказано, что неустойки, штрафы, пени, подлежащие применению за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, не учитываются при определении признаков банкротства. Это касается и неустоек по 214-ФЗ, и штрафа по п.6 ст.13 ЗоЗПП. Если у застройщика по его собственному заявлению или заявлению кого-то из других кредиторов будет введена одна из процедур банкротства (наблюдение, конкурсное производство), для получения неустойки вам нужно будет через арбитражный суд включаться в реестр кредиторов в рамках этого дела о банкротстве.
В ФЗ об участии в долевом строительстве не прописан обязательный досудебный порядок для споров по неустойке за просрочку передачи квартиры. Однако мы настоятельно рекомендуем такую претензию всегда подавать, и вот почему.
Обязательно ли писать застройщику претензию по неустойке или можно сразу подать иск в суд?
Судебная практика Верховного Суда:
Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 4 декабря 2022 года (п.22): неустойка начисляется от всей цены договора несмотря на то, что часть цены была оплачена за счет субсидии.
Ввиду многочисленных вопросов и судебных споров по долевому строительству и расчетах неустойки, полагающейся участнику ДДУ, 4 декабря 2022 г. Президиум Верховного Суда РФ составил обзор, который предписал:
ДДУ расторгнут до окончания срока действия — в этом случае выплачивается сумма, внесенная дольщиком по договору на момент расторжения, плюс неустойка за пользование этой суммы. Другими словами, дольщик — кредитор, деньгами которого пользовался застройщик, и он должен вернуть долг с процентами за каждый день.
Как правильно посчитать пени?
Но, с введением понятия ключевой ставки с 1 января 2022г. по Указанию ЦБ РФ № 3894-У от 11.12.2022 г., равной 11%, которая в ФЗ № 214-ФЗ не упомянута, возникли сложности при подсчетах. Так, с 1 января 2022г ставка рефинансирования равна ключевой ставке.
Выставить неустойку застройщику по ДДУ (договору долевого участия) при нарушении сроков передачи квартиры — ваше законное право. Однако на практике не все так просто. Нередко договоры содержат размытую дату передачи недвижимости. Еще и застройщики то и дело переносят срок сдачи дома. Что делать в этом случае? Обо всем подробно расскажем ниже. Кроме того, поделимся лайфхаками, как увеличить сумму штрафа и добиться его выплаты в сжатые сроки.
Содержание:
Не игнорируйте приглашение застройщика принять квартиру. Если вы в течение 2-х месяцев не явитесь, то строитель оформит акт приема-передачи в одностороннем порядке на законных основаниях. Оспорить его очень сложно — соответственно, взыскать неустойку по ДДУ будет почти нереально.
Срок передачи недвижимости
Также в договоре застройщик может указать две даты. Первая — ввод в эксплуатацию, вторая — передача квартиры по акту. Чтобы рассчитать пени, необходимо ориентироваться на вторую дату. Верное определение начала периода просрочки является залогом правильно составленной претензии и искового заявления. Ошибка в расчетах повлияет на количество взысканных с застройщика денег.
Права дольщика на получение денежной компенсации в случае, когда строительная компания не спешит выполнять свои обязанности по передаче жилплощади владельцу, указаны и охраняются федеральным законом. На застройщика накладываются обязательства по уплате неустойки-штрафа, который он должен оплатить покупателю. Штраф рассчитывается и оплачивается за каждый день просроченного времени, в течение которого объект долевого участия не передан в пользование.
Инструкция расчета неустойки по ДДУ через онлайн калькулятор
Дольщику будет возвращены те средства, которые он уже внес ко дню расторжения договора. Дополнительно будет приплюсована сумма за пользование деньгами застройщиком в прошедшем времени. Условно говоря, дольщик выступил в качестве инвестора, дал застройщику деньги в кредит на некоторое время, и теперь долг нужно вернуть, естественно, с процентами за прошедший период.
Действующие ставки
Взыскать с нарушителя штраф можно даже если дольщик ничего не заявлял и не требовал. По закону достаточно самого факта нарушения прав дольщика, как потребителя, стороной строительной компании (пункт 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2022 года № 17).
Рассмотрим пример расчета неустойки. По договору цена квартиры составляет 3 450 000 руб. Ставка рефинансирования составляет 10,00%. В пункте договора о передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства, к примеру, указана конкретная дата «в срок не позднее 31.03.2022». Начало просрочки — с 01.04.2022. Квартира передана дольщику 01.07.2022.
Как рассчитать неустойку по ДДУ (пример)
П. 2 ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» установлено, что в случае просрочки передачи квартиры застройщик уплачивает дольщику неустойку, равную 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, которая действует на день исполнения обязательства и исчисляется от цены договора за каждый день просрочки.
Формула расчета неустойки
- составляется в письменной форме;
- обязательно указываются:
- наименование суда;
- наименование истца и его место жительства (пребывания);
- наименование ответчика (застройщика) и его место нахождения;
- в чем заключается нарушение прав истца и его требования;
- обстоятельства, при которых были нарушены права истца;
- доказательства, подтверждающие указанные обстоятельства;
- цена иска (то есть размер неустойки + возмещение убытков);
- сведения о досудебном порядке урегулирования спора, если данный пункт установлен договором (то есть претензия к застройщику);
- прилагаемые документы.
- подписывается истцом.
- номер соглашения о долевом строительстве и дата подписания;
- адрес постройки;
- день окончания возведения, предусмотренный договором;
- число, когда подписан акт сдачи-приемки или замечание о его отсутствии;
- период просрочки (при отсутствии акта, суммируются все дни, начиная с указанного в соглашении;
- требование о выплате пени;
- сумма возмещения, которая рассчитывается по формуле и если не знаете, как рассчитать неустойку по ДДУ, калькулятор онлайн или юрист по защите прав дольщиков помогут сделать это грамотно и точно;
- банковские реквизиты участника для перечисления средств;
- срок, в течение которого подрядчик должен направить ответ;
- напоминание о праве дольщика обратиться в судебные органы, в случае неудовлетворения требования или отсутствия ответа.
Пути требования компенсаций
При очевидном нарушении сроков сдачи жилья, начинается процедура требования компенсации. Первая стадия — это досудебные переговоры. Она является обязательной, так как ФЗ-214 защищает и застройщиков, которые благодаря добровольному удовлетворению претензий участников, могут избежать дополнительных санкций. Без предоставления доказательств о попытке решения спора мирным путем ведомство не примет исковое заявление.
Для начала досудебных переговоров строительному предприятию направляется письменная претензия. В ней указываются следующие пункты:
Когда можно претендовать на выплату компенсаций
Гражданам нужно быть готовыми к тому, что суды общей юрисдикции снижают размер компенсации в несколько раз. И чем больше сумма возмещения, тем сильнее она урезается. Судья аргументирует это «несоразмерностью взыскания последствиям нарушения обязанностей» и ссылается на статью 333 Гражданского кодекса РФ. Однако это вступает в противоречие с ФЗ-214, где четко написано, что несоразмерность должна доказываться застройщиком.
Чтобы избежать потери крупной суммы денег, стоит принять следующие меры.
Количество дней просрочки – это число календарных дней со следующего дня после наступления срока передачи квартиры согласно ДДУ до дня направления требования о выплате неустойки. Чем меньше дней насчитает суд, тем меньше компенсация.
Формула расчета процентов по договору долевого участия
Результатом рассмотрения дела в суде будет решение о взыскании неустойки в пользу дольщика и выдача исполнительного листа либо отказ в удовлетворении иска.
Взыскание процентов в судебной практике
С 1 января 2022 года Центробанк РФ для расчета штрафных санкций приравнял понятия «ставка рефинансирования» и «ключевая ставка». Теперь ЦБ утверждает размер ключевой ставки, которая на момент написания статьи составляет 7.25%. Размер ставки необходимо уточнять на дату проведения расчетов на официальном сайте ЦБ РФ.
Теперь необходимо рассмотреть вопрос, который очень часто является спорным для суда, а именно, в какой момент начинает действовать просрочка согласно договору долевого участия, между застройщиком и заказчиком.
Когда начинается просрочка
Если в течение установленного срока по требованию застройщик не дал ответ, необходимо связаться с ними через представителя в лице юриста либо самостоятельно и уточнить на каком основании застройщик игнорирует поставленные в досудебном обращение претензии и требования.
В арбитражном суде
Кроме этого действует правка, которая позволяет приобретателю, а именно физическому лицу, взыскивать с застройщика неустойку в двукратном размере в соответствии с установленной с ценой объекта недвижимости и ставкой рефинансирования ЦБ РФ.